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• 147****8217

  房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?
  
  一、商住兩用房的定義
  
  商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。
  
  二、商住兩用房優(yōu)缺點(diǎn)分析
  
  優(yōu)點(diǎn):
  
  1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。
  
  2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
  
  3、小戶型,低總價。
  
  4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。
  
  缺點(diǎn):
  
  1、**比例高,需要5成**。
  
  2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。
  
  3、產(chǎn)權(quán)年限只有50年,《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  
  4、不能落戶,也沒有學(xué)區(qū)劃分。
  
  5、商業(yè)用電用水,未通燃?xì)?不能使用明火做飯。
  
  6、商和住結(jié)合,進(jìn)出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴(yán)重擾民,且存在消防安全隱患。
  
  7、公攤大,實(shí)際使用率低。
  
  8、**速度慢,后期轉(zhuǎn)手賣出各方面的稅費(fèi)比較高。
  
  三、商住兩用房值得買嗎?
  
  商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。
  
  1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質(zhì)也不錯。
  
  2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。
  
  3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風(fēng)險的。房產(chǎn)投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉(zhuǎn)化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉(zhuǎn)手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內(nèi)形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。
  
  購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)有一個清晰的了解,并結(jié)合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。

  查看全文↓ 2019-04-28 19:54:27
• 154****1863

  一、商住兩用房出售成本高
  
  1、買房契稅高
  
  據(jù)了解，“商住兩用”項目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同，配套設(shè)施不同，容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同，安全級別不同，物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問題上。比如，商住兩用房目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。對此，專業(yè)人士提醒：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類物業(yè)或?qū)⒊袚?dān)巨大的出售成本。
  
  2、**比例、貸款成本高
  
  商住兩用房不限購，也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**比較高，50%左右，且不能申請公積金貸款，貸款利率為普通住宅的1.1倍。
  
  3、房子質(zhì)量一般
  
  某商住兩用房業(yè)主表示，“這樣的房屋格局好，LOFT戶型，很受年輕人青睞，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閑等，非常方便。買30平方米相當(dāng)于買60平方米，很劃算。”但該業(yè)主同時也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住兩用的房子，但是感覺房屋質(zhì)量并不是很好，而且也不怎么劃算?！?br/>
  二、商住兩用房生活成本高
  
  1、商業(yè)用水用電
  
  商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分“商住兩用”產(chǎn)品無法保障購房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
  
  2、無法簽入戶口，沒有學(xué)區(qū)劃分
  
  商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說不會被強(qiáng)制配套幼兒園、**，醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。而這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  
  3、存在安全隱患
  
  目前大多數(shù)“商住兩用”項目都是酒店式公寓設(shè)計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚，有的反映光污染問題，很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業(yè)者必須要考慮的問題。
  
  “對于自由職業(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎。”專業(yè)人士提醒，因為這兩種人的主要購買目的還是住，選擇商住兩用勢必會受到“商”的干擾，并且很多公共部分的費(fèi)用都要與“商”們平攤。對于建筑材料來說，商業(yè)樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范要比住宅嚴(yán)格，但是對于商住兩用房，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，這也將是一個巨大的隱患。
  
  4、隱性成本高
  
  商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。

  查看全文↓ 2019-04-28 19:54:17
• 154****0401

  商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。
  
  商住兩用房有哪些優(yōu)勢？
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)一：不限購
  
  商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴(yán)限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)二：面積小
  
  商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)三：可商可居
  
  商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)四：靈動性強(qiáng)
  
  因為商住兩用公寓的獨(dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)
  
  商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶
  
  商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高
  
  商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂
  
  商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等
  
  商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短
  
  商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高
  
  “商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限
  
  商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
  
  商住兩用房40年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？
  
  深圳的國際商業(yè)大廈就是國內(nèi)第一個續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。
  
  為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的**長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-04-28 19:54:10

相關(guān)問題

• 問 商住兩用房值得投資嗎？
  答

  商住兩用房可用于投資。1、商住兩用房一般指即可以用于投資，如辦公和出租，也可以用于自住的房屋2、現(xiàn)在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)3、開發(fā)商對于該類產(chǎn)品的規(guī)劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標(biāo)間式公寓4、該類不動產(chǎn)投資，每年回報率一般會高于銀行五年期存款利率，風(fēng)險較低，投資自住兩相宜

  全部3個回答>
• 問 商住兩用房值得投資嗎？各位發(fā)表一下呀？
  答

  朋友，我們這行要是搞投資的話，是這樣算的。1，你購買的房屋周邊地區(qū)人流量有多大，消費(fèi)量有多大，租房率多大，空房率多大。2，到相關(guān)單位（市規(guī)劃局）去咨詢未來這一片區(qū)會不會有什么大的變動。（這個一定要去，現(xiàn)在國家發(fā)展很快，說不定幾年后要變了怎么辦）3，周圍的房屋租金，實(shí)際情況是多少。（你可以先看看和你面積相同的房屋租金）4，你的租金是否可以在20年收回成本。（不算2年一次的價格遞增，空算20年能否收回成本，要是不行，奉勸不要買）

  全部3個回答>
• 問 商住兩用房值得投資嗎?商住兩用房優(yōu)缺點(diǎn)分別是什么
  答

  商住兩用房值得投資嗎? 首先，商住兩用房可用于投資。 第1、商住兩用房一般指即可以用于投資，如辦公和出租，也可以用于自住的房屋； 第2、現(xiàn)在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)； 第3、開發(fā)商對于該類產(chǎn)品的規(guī)劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標(biāo)間式公寓； 第4、該類不動產(chǎn)投資，每年回報率一般會高于銀行五年期存款利率，風(fēng)險較低，投資自住兩相宜。 那么商住兩用房投資有沒有風(fēng)險呢？先來看來商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)吧! 商住兩用房優(yōu)點(diǎn)： 1、 不限購； 2、 單價便宜； 3、 可辦營業(yè)執(zhí)照 4、 作為投資的話回報率較高 商住兩用房缺點(diǎn)： 1，商住樓**多只能貸50%，且不能用公積金貸款； 2，商住樓不能用管道煤氣，不能用明火做飯； 3，商住樓如果辦公的多，進(jìn)出人員會比較雜亂； 4，商住樓一般公攤大，實(shí)際使用率低； 5，使用年限40－50年 除了上面這些，其實(shí)通過商住不限購、住宅房限購這個政策，也可以知道，限購的東西一定是稀缺的，一旦住宅房解除限購，必然會報復(fù)性反彈，未來**空間更大。 因此，實(shí)際上住宅房在解除限購前的較低房價，等于政府給本地戶口者的一種變相福利。如果擁有本地戶口，無疑買住宅房是**好的選擇。      

• 問 ??商住兩用房值得投資嗎？能買來住的話今后是不是很不好轉(zhuǎn)手？
  答

  房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn):1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點(diǎn):1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。3、產(chǎn)權(quán)年限只有50年,《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。4、不能落戶,也沒有學(xué)區(qū)劃分。5、商業(yè)用電用水,未通燃?xì)?不能使用明火做飯。6、商和住結(jié)合,進(jìn)出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴(yán)重擾民,且存在消防安全隱患。7、公攤大,實(shí)際使用率低。8、**速度慢,后期轉(zhuǎn)手賣出各方面的稅費(fèi)比較高。三、商住兩用房值得買嗎?商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質(zhì)也不錯。2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風(fēng)險的。房產(chǎn)投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉(zhuǎn)化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉(zhuǎn)手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內(nèi)形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)有一個清晰的了解,并結(jié)合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。

  全部3個回答>
• 問 ??商住房投資價值嗎?商住兩用房值不值得投資?
  答

  首先從名字上來看，商住兩用房就是既可以辦公又可以居住的房子，一般是指公寓。它與商品房的區(qū)別較大。首先1、產(chǎn)權(quán)年限。通常，根據(jù)土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，一般商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限為40年。其他工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年。2、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。一般商品房屬于民用住宅，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收取；而商住兩用房屬于商業(yè)性質(zhì)，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取。3、商業(yè)性質(zhì)貸款利率高。商住兩用房是商業(yè)性質(zhì)的，**比例高，貸款時利率也比普通住宅的高。商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)手難。根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商住兩用房交易則不能免收。所以，轉(zhuǎn)手也比較難。4、落戶規(guī)定方面住宅和商住兩用房也有區(qū)別。屬于商業(yè)性質(zhì)的商住兩用房，無法落戶，而普通商品房則是根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續(xù)的。如果想要購買的話，還是要搞清楚二者的區(qū)別，再決定出手買哪種產(chǎn)品。

  全部4個回答>