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• 151****8287

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車位的歸屬問題。住宅小區(qū)是一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)間和范圍，停車位是其重要配套設(shè)施。住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發(fā)時(shí)規(guī)劃為停車場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購(gòu)房人，那么停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。
  二是住宅小區(qū)的地上或地下停車位及用于臨時(shí)停車的過道等，如果建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開發(fā)商已從售樓款中收回了停車位的建設(shè)費(fèi)用，那么，停車位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入應(yīng)歸全體業(yè)主分配。
  第一種情況車位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬于產(chǎn)權(quán)人，尚未出售的停車位收益應(yīng)屬于開發(fā)公司。第二種情況中，由于停車位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有，開發(fā)公司無權(quán)擅自出售停車位的長(zhǎng)期使用權(quán)。停車位的收益，應(yīng)由物管公司收取并用于補(bǔ)充維修基金、物管等費(fèi)用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車位一般來說，依當(dāng)時(shí)規(guī)劃和批準(zhǔn)，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施之一，也是整個(gè)建筑物的公共使用部分。
  因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨(dú)買賣。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:33:15
• 138****5329

  要弄明白開發(fā)商有沒有權(quán)利出售出租車位，就是要看車位的權(quán)屬是不是屬于開發(fā)商，要搞清楚車位的權(quán)屬，首先要明確車位的法律性質(zhì)。
  車位的法律性質(zhì)
  從《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定來看，車位分為專有和共有兩種不同的性質(zhì)，從《人民防空法》相關(guān)規(guī)定來看，還有一種特殊的人防工程改造車位，這種車位所有權(quán)和使用權(quán)分離，平時(shí)使用權(quán)屬于投資建設(shè)者。
  按照《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：
  “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
  建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?br/>該條文第二款、第三款分別規(guī)定了專有車位和共有車位。
  1、規(guī)劃內(nèi)的車位屬于專有車位。
  專有車位的權(quán)屬雖未在該條明確，但結(jié)合《物權(quán)法》第一百四十二條規(guī)定 “建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”，專有車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)為開發(fā)商所有。開發(fā)商可以將專有車位可以出售、出租或贈(zèng)送。
  2、占用共有道路或其他場(chǎng)地的屬于共有車位。
  根據(jù)第三款的規(guī)定，結(jié)合《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，可以進(jìn)一步明確，在規(guī)劃車位外占用共有道路或其他場(chǎng)地的屬于共有車位。業(yè)主共有的車位當(dāng)然不能再出售、出租、贈(zèng)送給業(yè)主。
  判斷車位屬于專有車位還是共有車位，要看車位屬于規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外。要看是否屬于規(guī)劃內(nèi)外，只能依據(jù)規(guī)劃文件，規(guī)劃文件主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖，附圖上標(biāo)示的車位就是規(guī)劃內(nèi)車位。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:33:08
• 138****6490

  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認(rèn)為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：
  1、開發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的；
  2、開發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的；
  3、根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車位。
  如果沒有上述情況，那么，投資興建該地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此項(xiàng)有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時(shí)購(gòu)買方可以要求該開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價(jià)局出具的車位未列入建安成本的證明。
  在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實(shí)上沒有任何一個(gè)地下空間車位能夠獲得政府單獨(dú)頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。
  一、地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。
  二，我國(guó)《物權(quán)法》第 74條對(duì)車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:59
• 143****8438

  在一些高檔的住宅里面，基本上都秉承著住戶多，車位少的問題，所以這個(gè)時(shí)候的車位就會(huì)成為供不應(yīng)求的必需品。有些人會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的車位真的是要比一輛汽車還要貴呢，這也讓很多人感嘆到，再也買不起汽車了，但是我們大家要搞清楚一點(diǎn)，小區(qū)的停車位到底是屬于我們還是屬于開發(fā)商呢？
  2019物權(quán)法新規(guī)：開發(fā)商出售小區(qū)“車位”合法嗎？該歸誰所有？
  占用公共道路的停車位
  每個(gè)小區(qū)現(xiàn)在基本上都有綠地和小區(qū)道路，在這些地區(qū)都會(huì)被物業(yè)上規(guī)劃出特別多的車位，物業(yè)上也會(huì)經(jīng)營(yíng)這些車位進(jìn)行買賣，但是很多人都不知道，按照物權(quán)法相關(guān)的規(guī)定，這一部分屬于公共道路的停車位，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，所以開發(fā)商并沒有出售的權(quán)利。
  如果我們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里面的公共道路被停車位占據(jù)了，開發(fā)商竟然以自己的名義出售給業(yè)主的時(shí)候，那么我們可以直接找開發(fā)商進(jìn)行理論，畢竟開發(fā)商的這種行為屬于違法行為?，F(xiàn)在每個(gè)小區(qū)里面基本上都是車多，車位少，很多汽車都沒有辦法放進(jìn)小區(qū)里，開發(fā)商的這種行為，讓很多人特別的憤恨。
  算入公攤面積的地下停車位和地上敞開式停車位
  大多數(shù)人在購(gòu)買房子的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，合同里面不僅包含著需要買房子的費(fèi)用，還包含著特別多的公攤面積，這些公攤面積是我們已經(jīng)交完錢的了，這不僅包括著我們的電梯，還有整個(gè)樓道，還包括一些樓下面的停車位和敞開式停車位。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:47
• 138****8770

  關(guān)于“捆綁車位”的官司，無非是采取三種訴訟策略。
  第一種，撤銷合同。理由有兩種。
  （1）、在訂立合同時(shí)顯失公平，車位價(jià)格過高。
  （2）、開發(fā)商一方以欺詐、脅迫的手段，使購(gòu)房者在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
  第二種，合同無效。理由為開發(fā)商無權(quán)出售、出租車位，車位合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，車位合同因此無效。
  第三種，解除合同。理由開發(fā)商搭售車位違法，因此可以解除合同。
  鑒于存在三種訴訟策略，一次作文全分析完費(fèi)腦子，篇幅也太長(zhǎng)，筆者擬以分專題分析的方式，對(duì)“捆綁車位”的訴訟此類案件訴訟策略進(jìn)行分析。本文為《專題二》，主要內(nèi)容是：以開發(fā)商無權(quán)出售、出租車位為由，要求確認(rèn)“捆綁車位”合同無效的可行性分析。
  1、合同無效的五種情形
  關(guān)于合同無效，按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，存在五種情形：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  如果在商品房買賣合同被確認(rèn)為無效時(shí)，購(gòu)房者提起車位合同無效的訴訟，一般會(huì)予以支持，因?yàn)槔変N售的事實(shí)，房屋合同和車位合同類似于主合同和從合同的關(guān)系，車位合同依賴于主合同而存在，主合同無效則從合同也無效。但此種情況本文不討論，此種情況購(gòu)房者無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的根本目的，本文所討論的是購(gòu)房者保有房子但又不想要高價(jià)車位的情況。
  這樣購(gòu)房者提起車位合同無效的訴訟，一般并未選擇前四條，其原因在于實(shí)際上：
  第（一）條中，損害國(guó)家利益談不上；
  第（二）條中惡意串通不存在；
  第（三）條中所謂以合法形式掩蓋非法目的，是指行為人為達(dá)到非法目的以迂回的方法避開了法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，這種合同被掩蓋的目的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且會(huì)造成國(guó)家、集體或者第三人利益的損害。開發(fā)商捆綁車位的目的在于規(guī)避限價(jià)政策，通過車位溢價(jià)款獲得更多收入，此目的并未違反強(qiáng)制性規(guī)定，因此不屬于非法目的；
  第（四）條損害社會(huì)公共利益不存在，僅會(huì)造成購(gòu)房者付出額外的資金。
  購(gòu)房者提起車位合同無效的訴訟，理由一般為第（五）條，認(rèn)為開發(fā)商無權(quán)出售、出租車位，或者開發(fā)商搭售行為被相關(guān)部門處罰，因此違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。理由是否成立？

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:37

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商賣露天車位合法嗎
  答

  物權(quán)法有規(guī)定，小區(qū)的露天停車位屬于公共區(qū)域，是小區(qū)業(yè)主共同所有的，物業(yè)當(dāng)然沒有權(quán)利出售。物業(yè)有對(duì)公共區(qū)域秩序的維護(hù)和公共區(qū)域設(shè)施的維修與維護(hù)的義務(wù)。所以對(duì)停車位收取管理費(fèi)是沒問題的，但是沒有權(quán)利出售

  全部4個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商賣停車位合法嗎
  答

  停車位作為商品房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商需具備哪些條件才能出售車位
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！币虼耍_占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有、開發(fā)商不得處置之外，開發(fā)商可以將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)出售、附贈(zèng)或者出租給業(yè)主。當(dāng)然，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)不一定具備房屋登記發(fā)證的條件，因此建議購(gòu)買者一定要與開發(fā)商簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在協(xié)議條款中明確自己對(duì)車位、車庫(kù)擁有的權(quán)利種類、范圍、時(shí)限等，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商可以賣車位嗎
  答

  房產(chǎn)公司出售的如果屬于建筑物區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)，且在房屋買賣合同中雙方明確約定車庫(kù)可以出售，那么該房產(chǎn)公司出售車庫(kù)是合法的。

  全部4個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商有權(quán)賣車位嗎?小區(qū)車位開發(fā)商到底有權(quán)買賣嗎?
  答

  您好，《物權(quán)法》當(dāng)中關(guān)于車位及車庫(kù)歸屬的界定。第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，開發(fā)商賣車位不一定違法，要看車位的位置及合同約定。望采納謝謝追問現(xiàn)在開發(fā)商并未作出預(yù)售許可證的公式，合同里關(guān)于公攤面積的附件也是一筆帶過，無法查證，我曾致電當(dāng)?shù)胤抗芫郑抗芫终f這個(gè)得找規(guī)劃局，總之互相踢皮球，我如何去調(diào)閱這些許可證查看呢？如要打官司，我國(guó)有類似這樣的案例，原告勝訴的案例嗎？

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