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• 151****3033

  首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總人數(shù)））。
  制定物業(yè)管理招標書，并通知目前負責管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
  邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè)
  將招標結果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案
  通知前物業(yè)公司交接事宜
  通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務交接、設備交接等。
  新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。
  根據(jù)我國物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
  （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  查看全文↓ 2019-04-18 22:28:58
• 132****4877

  根據(jù)我國物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
  （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  查看全文↓ 2019-04-18 22:28:47
• 147****3409

  根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定:業(yè)主大會有權決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
  故如果馮先生所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會，則可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務。如馮先生所在的小區(qū)尚未成立業(yè)主大會，則無法直接聘用物管公司。
  
  （一）更換程序的合法性
  小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)。
  （二）取得協(xié)調(diào)相關方面及中正級三方的支持
  調(diào)和相關單位的關系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。
  （三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設計
  物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)，首先應召開產(chǎn)權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應避免出現(xiàn)有關財務帳務修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權人、使用人利益的機率降到**低。
  （四）交接內(nèi)容
  交接中涉及的內(nèi)容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。
  具體大塊如下：
  （1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標準，規(guī)范及設計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。
  （2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接。
  （3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
  （4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。
  （五）防范風險，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。
  更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風險"有5種情況：
  （1）原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。
  （2）原物管企業(yè)提出高額外補償。
  （3）交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。
  （4）因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。
  （5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規(guī)范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據(jù)不同的問題，進行個案研究，區(qū)別對待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過程中的一些問題將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。

  查看全文↓ 2019-04-18 22:28:41
• 133****8008

  更換或解聘物業(yè)的途徑還是蠻多的，主要有：
  
  　　第一、既可以通過業(yè)委會，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)來決定；
  　　第二、物權法第76條（注）：半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)；
  　　第三、對于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以訴諸法院，強令退出。
  
  　　注：中華人民共和國物權法 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
  
  　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
  　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
  　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
  　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
  　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
  　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；
  　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  

  查看全文↓ 2019-04-18 22:28:31

相關問題

• 問 ??業(yè)委會更換物業(yè)流程
  答

  　　業(yè)委會更換物業(yè)的流程一共有六個步驟。第一，更換物業(yè)的所選擇的理由要有充分的法律依據(jù)。第二，如果要更換掉物業(yè)，需要2/3的業(yè)主同意。第三，更換物業(yè)之前應該和原來的物業(yè)協(xié)商解除合同。第四，去居委會申請更換物業(yè)。第五，去解除物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)合同。第六，通過招標的方式聘請新物業(yè)?！　∥飿I(yè)公司其實就是由小區(qū)內(nèi)所有的業(yè)主所聘請的一個專業(yè)的小區(qū)管家，它還是受業(yè)主委托來來幫助業(yè)主實施對于管理小區(qū)，維護小區(qū)里的衛(wèi)生、安全等事項的服務機構。如果物業(yè)公司的服務不盡如人意，比如說，出現(xiàn)隨意抬高物業(yè)費，或者侵吞公共區(qū)域的收益，未買車位就不能進入小區(qū)等的霸王條款，這時候撤銷物業(yè)公司就很有必要了，這樣還能維護整個小區(qū)業(yè)主的利益不受到侵害。

• 問 ?? 業(yè)委會更換物業(yè)流程是什么樣的呢？
  答

  首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總人數(shù)））。 制定物業(yè)管理招標書，并通知目前負責管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。 邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè) 將招標結果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務交接、設備交接等。 新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。 根據(jù)我國物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權房房源信息誰能說說啊？
  答

  1．購買小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產(chǎn)權房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。2．使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。3．小產(chǎn)權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商的利潤攫取。小產(chǎn)權房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因。首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。小產(chǎn)權有一定的好處，但也有一定的風險性，購房者在購房時應該多多注意。建議您通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等。

  如果業(yè)委會暫時成立不了，業(yè)主能不能聯(lián)名要求更換物業(yè)？

  答

  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（1）公有住宅出售建筑面積達到30%以上；（2）新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；（3）住宅出售已滿2年。成立業(yè)主委員會后要辦理登記手續(xù)。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)：（1）成立業(yè)主委員會登記申請書；（2）業(yè)主委員會委員名單；（3）業(yè)主委員會章程。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，并用書面通知申請人。對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記。1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司2、由業(yè)委會負責物業(yè)管理招標事宜，擬定管理要求和費用標準，做標書3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允5、評標，并選出中標的物業(yè)公司6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標報告，并出示評標過程及**終結果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結果進行投票表決7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業(yè)公司再次評標。如果緊緊是綠化沒人管可能性比較小

  全部2個回答>
• 問 如果業(yè)委會暫時成立不了，業(yè)主能不能聯(lián)名要求更換物業(yè)？
  答

  合同已經(jīng)簽了，要解除的話就比較麻煩了！

  全部8個回答>