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• 154****3331

  　　小區(qū)公共收益的使用規(guī)定已經(jīng)寫在小區(qū)物業(yè)合同之中，正常來說物業(yè)公司會對小區(qū)公共收益的使用有一定的管理責(zé)任，正常是取之于民用之于民，就是**后這部分收益會用會小區(qū)的建設(shè)維修發(fā)展之中的。
  　　社區(qū)的公共收益是指住宅物業(yè)服務(wù)公司使用社區(qū)的公共部分獲得的收入。共同的社區(qū)公益包括：公共領(lǐng)域的廣告收入，如汽車廣告，戶外廣告；社區(qū)公共區(qū)域的停車位收入；來自社區(qū)公共區(qū)域租賃的租金收入；利用活動場所，俱樂部和游泳池等公共設(shè)施；部分通信運(yùn)營管理費(fèi)；賠償社區(qū)公共設(shè)施受損；物業(yè)管理公司的收入等。
  　　所有業(yè)主都享有社區(qū)的公共收益，管理它的人需要舉行所有業(yè)主會議，所有業(yè)主都可以進(jìn)行投票。目前，也可以讓業(yè)主委員會來授權(quán)，但是托管方需要提前制定使用計劃，并在使用后公布賬戶收益指出部分。

  查看全文↓ 2019-04-17 11:03:16

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)公共收益的使用規(guī)定是什么呢？誰能說說嘛？
  答

  成立小區(qū)公益管理委員會，通過選舉產(chǎn)生委員，委員監(jiān)管收益的適用方向，收益的受益者應(yīng)該以小區(qū)居民為主。

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• 問 ?? 小區(qū)公共收益的使用規(guī)定是什么呢？
  答

  單獨(dú)列賬進(jìn)行核算。　　在應(yīng)付賬款下設(shè)公益金，按小區(qū)分列。如：應(yīng)付賬款—公益金（海濱小區(qū)）。當(dāng)獲得收益金時，記“借：現(xiàn)金（或銀行存款） 貸：應(yīng)付賬款—公益金（海濱小區(qū)）”。當(dāng)公益金需要開支時，比如用于小區(qū)新春小區(qū)居民活動，那么就“借：應(yīng)付賬款－公益金(海濱小區(qū))　　貸：銀行存款”，年末應(yīng)付賬款－公益金（海濱小區(qū)）的貸方余額就是節(jié)余的公益金?！　⌒^(qū)的公共收益，是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營獲得的收益。常見的小區(qū)公共收益包括：公共區(qū)域的廣告收益例如轎廂廣告、戶外廣告；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入；部分通信運(yùn)營管理費(fèi)；因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償；物業(yè)管理用房的收益等?！　⌒^(qū)公共收益是全體業(yè)主共有的，具體由誰支配需要召開全體業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定。目前還是責(zé)成物業(yè)代為管理的較多，也可以責(zé)成業(yè)主委員會代管，但代管方需要提前制定使用計劃，使用后也要公示賬目?！　　段餀?quán)法》及新出臺的《物業(yè)管理辦法》都明確規(guī)定，小區(qū)公共部位的經(jīng)營所得歸全體業(yè)主共有，公共收益可以用來補(bǔ)充住房維修基金，也可用于改善小區(qū)服務(wù)，提高公共服務(wù)能力。業(yè)主如對公示賬目有質(zhì)疑，經(jīng)過全體業(yè)主的同意，可請相關(guān)審計部門審核收支賬目。

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• 問 小區(qū)公共收益有哪些
  答

  小區(qū)公共收益有：1、在公共區(qū)域當(dāng)中的廣告收益，比如說在電梯間內(nèi)的廣告位或者是戶外的廣告位，樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費(fèi)收益是歸屬于所有業(yè)主共有的。2、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益。3、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益等。4、公共配套設(shè)施利用的收益。5、屬于全體業(yè)主的會所、幼兒園、游泳池(館)、健身室(館)或公共場地的租金收入。小區(qū)公共收益的注意事項1、因為小區(qū)的公共收益是歸屬于全體業(yè)主共有，所以在使用的時候也需要經(jīng)過全體業(yè)主的投票決定，如果成立了業(yè)主委員會進(jìn)行代為管理的話，使用之后也需要公示賬目。2、物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)部公共部分進(jìn)行管理和維護(hù)，是讓 所有財產(chǎn)維持良好狀態(tài)，所以小區(qū)內(nèi)的人員應(yīng)該按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)支付管理和維護(hù)的費(fèi)用物業(yè)公司才會按照服務(wù)合同的約定為小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)的幫助。3、公共區(qū)域的臨時占道停車位，這一種是全體業(yè)主共同所有，收費(fèi)還是不收費(fèi)，收多少是全體業(yè)主說了算。

• 問 物權(quán)法下物業(yè)公司對業(yè)主公共收益的會計核算
  答

  物權(quán)法對物業(yè)管理利益的影響《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法，物權(quán)法的頒布和實施將對各民事主體的經(jīng)營和生活產(chǎn)生重大影響。本文擬就本人對物權(quán)法條文的理解談?wù)勎餀?quán)法對物業(yè)管理的影響。因為時間倉促，難免掛一漏萬，有些觀點也會有不妥之處，歡迎讀者批評指正。 一、物權(quán)法規(guī)定了建筑物的區(qū)分所有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場地、場地、場所的權(quán)利歸屬以及確定原則 1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。 2、建筑物以外相關(guān)場所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬確定規(guī)則 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個人專有以及國家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。 但是，物權(quán)法對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權(quán)，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”物權(quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ” 上述制度的規(guī)定，一定會帶來物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進(jìn)行詳細(xì)解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理條例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來設(shè)立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù)；對于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場地、場所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。二、確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán) 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！蓖瑫r規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助”的義務(wù)。 物權(quán)法共同決定權(quán)的設(shè)立，方便了業(yè)主對共同管理權(quán)的行使，將有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)利，與此同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。 三、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán) 《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地, 因為物業(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實踐中的“事實服務(wù)”“無因管理”等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會處于不利的地位。四、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán) 物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄?對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。” 這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。 隨著物權(quán)法實施，業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)可能會形成一個高潮，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)早有準(zhǔn)備，更重要的是改善服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。 五、業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)歸業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。” “業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ” 該條規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，但與此同時物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會和業(yè)主委員會的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會并與業(yè)主委員會建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營活動保持正常進(jìn)行。 物權(quán)法的基本作用就是定分止?fàn)?，通過確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭。現(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復(fù)雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設(shè)施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導(dǎo)地位，這樣可能會帶來物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進(jìn)一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變，物業(yè)管理企業(yè)對此應(yīng)當(dāng)給與足夠的重視。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和服務(wù)思路，通過改善管理和提高服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主的信任。

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• 問 物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益歸誰所有？如何使用？
  答

  物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除合理經(jīng)營成本后的收益歸全體業(yè)主歸誰所有。上述經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理條例的規(guī)定主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期外的維修、養(yǎng)護(hù)。其中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務(wù)合同或其他決定用于物業(yè)管理方面的需要。