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• 131****6096

  一、限價(jià)房定義：
  限價(jià)房是政策性住房，是政府解決中等收入階層的一種調(diào)劑型的商品房，是一種限價(jià)格限套型的商品房，在土地掛牌出讓之時(shí)便被限定了房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，對(duì)購(gòu)房人群的資格有嚴(yán)格限定，其根本的要求是，限價(jià)房是自住房，一般不允許出租，如果在補(bǔ)交相應(yīng)的差價(jià)款后，這種出租才可獲允許。
  二、限價(jià)房出租的條件：
  購(gòu)房者買到限價(jià)房交房后，要在一年內(nèi)住進(jìn)限價(jià)房，購(gòu)房者在取得限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)，不能夠把限價(jià)房隨意出售、轉(zhuǎn)讓或上市，如果有特殊情況必須轉(zhuǎn)讓限價(jià)房，購(gòu)房者要先向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格一般是在限價(jià)房原價(jià)格基礎(chǔ)上有一個(gè)折舊比例，另外還要根據(jù)當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平?jīng)Q定，限價(jià)房回購(gòu)后，政府會(huì)繼續(xù)將它用作限價(jià)商品住房向符合條件家庭供應(yīng)，如果購(gòu)房者是在取得產(chǎn)權(quán)證五年后想轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的話，就要按照當(dāng)時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)35%的比例交納土地收益金等價(jià)款，交清收益金后，購(gòu)房者才可以轉(zhuǎn)讓限價(jià)房。
  三、限價(jià)房出租時(shí)需要提供的資料：
  1.出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號(hào)碼、住所地，實(shí)際居住人員的姓名、身份證件種類和號(hào)碼、戶籍地；
  2.出租房屋的基本情況、租金和租期；
  3.房屋權(quán)屬證書或者房屋來(lái)源證明；

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:13
• 135****1764

  兩限房全稱為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。只有符合申請(qǐng)兩限房條件的人才能夠申請(qǐng)到兩限房。但是由于國(guó)家對(duì)于兩限房的出租并沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。在法律上還是一片空白。那么，兩限房能出租嗎？出租合同有法律效力嗎？下面小編給大家詳細(xì)的給大家講解一下有關(guān)兩限房出租的相關(guān)知識(shí)。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:06
• 156****8704

  閱讀提示：2009年，北京市政府第10期《政府公報(bào)》中《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》明確，經(jīng)濟(jì)適用房再上市的新老辦法“分界線”為2008年4月11日，4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房（老房）執(zhí)行“老辦法”，之后簽訂購(gòu)房合同的（新房）執(zhí)行“新辦法”。新老政策相比，區(qū)別**大的就是再上市交納的土地收益金不同：對(duì)于新房而言，5年后上市出售補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，補(bǔ)交金額按原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交；對(duì)于老房而言，5年后可上市交易，按再上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。
  
  
  
  此外，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同的效力也因標(biāo)的房屋為“新房”或“老房”而有所不同。經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性保障住房，借名購(gòu)買此類房屋損害符合購(gòu)買該類房屋資格家庭的合法權(quán)益，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的合同無(wú)效；但是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在2008年4月11日之前簽訂的借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同，滿足一定條件即可認(rèn)定為有效。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策保障性住房是違反相關(guān)政策、法規(guī)的行為，一般會(huì)認(rèn)定該借名購(gòu)房合同無(wú)效。但存在一個(gè)例外：雙方當(dāng)事人在2008年4月11日之前簽訂借名買房合同，在不存在其他無(wú)效事由的情形下，法院可以認(rèn)定該借名買房合同有效。
  
  
  
  案情簡(jiǎn)介
  
  
  一、常鳳與張麗英系**同學(xué)，張麗英無(wú)購(gòu)買北京市經(jīng)濟(jì)適用住房資格。2006年，張麗英以常鳳的名義購(gòu)買了涉案房屋，并由張麗英實(shí)際支付了購(gòu)房**款。案涉房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，登記于常鳳名下，由張麗英辦理入住手續(xù)并對(duì)該房屋裝修后一直使用。
  
  
  
  二、2015年，常鳳將張麗英起訴至法院，請(qǐng)求法院判令確認(rèn)張麗英借用常鳳購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的借名買房合同無(wú)效，確認(rèn)常鳳系涉案房屋的所有權(quán)人。
  
  
  
  三、一審法院認(rèn)為案涉借名買房合同系2008年4月11日之前簽訂，屬于“老經(jīng)濟(jì)適用房”，應(yīng)適用老政策，因此判決張麗英與常鳳之間的借名買房合同關(guān)系有效，駁回常鳳的訴訟請(qǐng)求。
  
  
  
  四、常鳳不服，向北京市高院提起上訴。北京市高院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)
  
  
  經(jīng)濟(jì)適用房本身屬于政策性保障住房，本案中張麗英自身沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房資格，與常鳳簽訂借名買房合同后，以常鳳名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際上是損害了其他符合購(gòu)買條件的家庭的合法利益，因此，該借名買房合同原則上應(yīng)屬無(wú)效。但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房受國(guó)家政策影響較大，而北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策在2008年4月11日前后有很大變化，因此，法律作出特別規(guī)定，在無(wú)其他違法因素的情況下，2008年4月11日之前（含）簽訂的借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同有效。本案中，張麗英與常鳳的借名買房合同關(guān)系形成于2006年，系雙方真實(shí)意思表示達(dá)成的合意，且不存在其他違反法律規(guī)定的事由，因此，法院**終沒(méi)有支持常鳳的訴訟請(qǐng)求。
  
  
  
  實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
  
  
  前事不忘后事之師，為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
  
  
  
  1、2008年4月11日（含）之前簽訂的借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房合同如果不存在其他無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。符合國(guó)家政策條件時(shí)，借名人可以請(qǐng)求出名人履行合同義務(wù)，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。
  
  
  
  2、2008年4月11日以后，無(wú)購(gòu)房資格的購(gòu)房人不能再以借名買房的方式購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，否則雖然房屋買賣合同有效，但借名合同將被認(rèn)定無(wú)效，而此時(shí)房屋登記在出名人名下，在法律上為出名人所有，一旦發(fā)生糾紛，借名人將不能就房屋主張所有權(quán)。
  
  
  
  相關(guān)法律法規(guī)
  
  
  《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》
  
  第六條第二款 出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  
  
  第十六條 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證能出租嗎？租賃合同有法律效力嗎?
  答

  沒(méi)有。1、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進(jìn)一步明確，未依法取得房產(chǎn)證的房屋，不得出租。2、隨著房屋租賃市場(chǎng)的成熟，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)承認(rèn)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權(quán)屬證明。故有些地方承認(rèn)只要取得合法房屋權(quán)屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容是受法律保護(hù)的。3、因此，出租人或者承租人面對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門詢問(wèn)，落實(shí)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋是否可以出租或承租。

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• 問(wèn) 限價(jià)房能出租嗎? 限價(jià)商品房可以出租嗎？
  答

  一、限價(jià)房定義：限價(jià)房是政策性住房，是政府解決中等收入階層的一種調(diào)劑型的商品房，是一種限價(jià)格限套型的商品房，在土地掛牌出讓之時(shí)便被限定了房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，對(duì)購(gòu)房人群的資格有嚴(yán)格限定，其根本的要求是，限價(jià)房是自住房，一般不允許出租，如果在補(bǔ)交相應(yīng)的差價(jià)款后，這種出租才可獲允許。二、限價(jià)房出租的條件：購(gòu)房者買到限價(jià)房交房后，要在一年內(nèi)住進(jìn)限價(jià)房，購(gòu)房者在取得限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)，不能夠把限價(jià)房隨意出售、轉(zhuǎn)讓或上市，如果有特殊情況必須轉(zhuǎn)讓限價(jià)房，購(gòu)房者要先向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格一般是在限價(jià)房原價(jià)格基礎(chǔ)上有一個(gè)折舊比例，另外還要根據(jù)當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平?jīng)Q定，限價(jià)房回購(gòu)后，政府會(huì)繼續(xù)將它用作限價(jià)商品住房向符合條件家庭供應(yīng)，如果購(gòu)房者

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• 問(wèn) 限價(jià)商品房可以出租嗎? 已有房主把兩限房出租了，這違規(guī)嗎
  答

  可以出租，有明文規(guī)定，兩種情況可以出租：1.分到的房離工作地遠(yuǎn)；2.房子離父母遠(yuǎn)，且父母年紀(jì)大需要照顧。望采納，謝謝

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 限價(jià)商品房可以出租嗎？
  答

  原則上保障性住房是不允許出租的，但是沒(méi)有人會(huì)去審查這些住房到底是用來(lái)自住還是出租。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 兩限房能出租嗎？
  答

  兩限房出租有限制嗎１、兩限房出租不可用于經(jīng)商和商用。根據(jù)北京市住房保障部門進(jìn)行了明確規(guī)范：購(gòu)買限價(jià)房后可以根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況出租兩限房，但是出租后使用人必須用于居住，出租的兩限房不能用于經(jīng)營(yíng)或商用。如果經(jīng)查出將將依法嚴(yán)肅處理。２、一般情況下，限價(jià)商品房是限售價(jià)限面積，在購(gòu)房限價(jià)房５年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，允許出租。但是兩限房出租必需居住滿五年后，才可以出租。否則，一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)出租兩限房的行為的，將依法嚴(yán)肅處理，責(zé)令購(gòu)房人退回已購(gòu)住房，或按同地段商品房?jī)r(jià)格來(lái)補(bǔ)足購(gòu)房款。對(duì)于兩限房，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)違規(guī)出租兩限房的現(xiàn)象查的越來(lái)越嚴(yán)了。

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