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• 141****4199

  “甲級”、“5A”“第四代”三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，“甲級”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的等級；“5A”是從硬件配置角度評定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標準，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
  “甲級寫字樓”是一種通行叫法
  甲級寫字樓是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
  第四代寫字樓有哪些特點？
  和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
  一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業(yè)和外資企業(yè)以及有實力的國內(nèi)大中型企業(yè)，在**大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
  二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。
  三、更多商務空間。隨著網(wǎng)絡的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
  四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風系統(tǒng)融進了設計當中。
  五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，并要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標準將是**低的智能化標準，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
  以上為一般寫字樓的評定標準，伴隨科技的進步和開發(fā)理念的成熟，寫字樓的標準也將不斷更新
  對于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素。具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
  1、頂級物業(yè)(國際寫字樓“超甲”)
  (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
  ①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
  ②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
  ③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
  ④設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
  (2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
  (3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。
  (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
  (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵**。
  (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。
  (7)智能化：3A～5A
  (8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
  2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)
  (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
  ①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
  ②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
  ③設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
  (2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。
  (3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。
  (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
  (5)交通便利：有多種交通工具**。
  (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。
  (7)智能化：3A及3A以上。
  3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)
  (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是**先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
  ①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。
  ②配套設施：有專用地上、地下停車場。
  ③設備標準：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
  (2)建筑規(guī)模：無限制。
  (3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
  (4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。
  (5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
  (6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
  4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)
  (1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
  ①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。
  ②配套設施：無。
  ③設備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
  (2)規(guī)模：無限制。
  (3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。
  (4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
  (5)交通便利：有交通線路到達。
  (6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
  狹義“5A”與廣義“5A”的評定標準
  “5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：
  （1）樓宇品牌標準：A級
  寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務文化特征、服務經(jīng)營理念、地域標志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說，處于"生產(chǎn)鏈條**高級"的寫字樓的發(fā)展脈絡，折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務區(qū)地標性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對城市的未來發(fā)展具備重要的價值。 因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準A級。
  （2）地理位置標準：A級
  地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準A級。
  （3）客戶層次標準：A級
  客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
  （4）服務品質(zhì)標準：A級
  服務品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質(zhì)A級標準。
  （5）硬件設施標準：A級
  主要考核建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優(yōu)良，則不能獲得硬件設施標準A級。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:52:37
• 135****6458

  SOHO，即Small Office，Home Office，小戶型辦公室的意思，以小戶型辦公居多，而寫字樓大小面積都有，不過隨著SOHO的發(fā)展，和普通寫字樓也沒有兩樣了。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:52:17
• 158****0091

  寫字樓是純粹的辦公樓
  
  寫字樓是辦公樓，是純粹用來辦公的場所，一般不考慮居住的需要，不在樓內(nèi)設專門的臥室，也不分戶設計洗浴設備。一提寫字樓，人們往往就會聯(lián)想起國貿(mào)中心、東方廣場、嘉里中心等高檔物業(yè)。其實，寫字樓包括多種類型，甲級寫字樓、普通商務、小型辦公樓等都屬于這一范籌，檔次有高有低，共同的特點是功能單一，只為辦公服務。
  
  一般來講，寫字樓都比較“扎堆”，大都位于城市中心比較繁華、交通便利的地段，都依附于周邊的各項配套，如賓館、飯店、商場、公寓等，往往形成一個“商務群落”。這種聚集效應可以使入駐企業(yè)和來訪企業(yè)減小信息成本、交通成本、交易費用，可以共享配套設施。但也會造成交通擁擠、晝夜土地利用率差異過大等問題。
  
  　　SOHO是可以用來辦公的住宅
  
  有人說SOHO就是商住樓，其實這種說法并不準確。雖然SOHO和商住樓很相近，但還是有很大區(qū)別的。商住樓這種形式一直就存在，而SOHO的出現(xiàn)則是近一階段的事。二者的**大區(qū)別在于其使用者的職業(yè)特點不同，從而決定了對住宅的使用功能的要求不同。另外，SOHO的產(chǎn)權(quán)年限只有50年而不是住宅性質(zhì)的70年，水電收費標準也是按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分為商業(yè)用電。
  
  SOHO意為居家辦公。其實，早在SOHO住宅產(chǎn)生之前，SOHO族就已經(jīng)產(chǎn)生并已經(jīng)在SOHO 了。SOHO族多是從事文字性、咨詢、設計、藝術(shù)、計算機等工作，獨立性和創(chuàng)造性強，在家里辦公并不比傳統(tǒng)的集中辦公效率低甚至更高，在網(wǎng)絡大量應用之前，主要采用電話、傳真等方式與外界聯(lián)系，是專業(yè)細分和科技進步的結(jié)果。網(wǎng)絡技術(shù)的廣泛應用為SOHO提供了**可靠的物質(zhì)基礎，并出現(xiàn)了為SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中，辦公的就是業(yè)主本人，而不是公司全體，住宅里不應當出現(xiàn)大量客戶來來往往，對網(wǎng)絡的依賴性非常強。而商住樓內(nèi)公司的工作模式與寫字樓公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡。
  
  不過，由于SOHO族的工作類型比較窄，就日本的有關(guān)統(tǒng)計，僅占全部就業(yè)人口的2%。因此，SOHO型住宅不會成為住宅或辦公樓市場的主流。我們很難想象，IBM會入駐太華公寓，同樣難以想象的是一家貿(mào)易公司會讓員工SOHO。一家公司選擇辦公方式要受諸多方面影響，如預算、規(guī)模、客戶范圍等。但**主要的還是公司自身的運營特點。每種辦公方式，每個辦公場所都會有現(xiàn)實需求，關(guān)鍵是要選擇**適合自己的。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:51:59

相關(guān)問題

• 問 5a寫字樓與甲級寫字樓有什么區(qū)別
  答

  寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。

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• 問 什么是“5A”級寫字樓？
  答

  所謂5A，是指智能化5A ，包括：OA：辦公自動化系統(tǒng),Office Automation的簡寫；CA：通訊自動化系統(tǒng),Communication AutomatiON的簡寫；FA：消防自動化系統(tǒng), Fire Automation的簡寫；SA：安保自動化系統(tǒng),Security Automation的簡寫；BA：樓宇自動控制系統(tǒng),Building Automation的簡寫。5A甲級寫字樓的服務：寫字樓所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設施的**大追求應該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新上。5A寫字樓是高級寫字樓，比較高端,服務一流。是大公司選擇辦公的理想場所。

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• 問 寫字樓是干什么的
  答

  寫字樓的用處就是用來辦公的建筑物，也可以說是由很多的辦公室構(gòu)成的的大樓，別稱是專業(yè)商業(yè)辦公用樓。寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。如果是想要在寫字樓里租賃一間辦公室進行辦公，那么有以下幾點的事項可以進行斟酌：1.首先客戶對租寫字樓的核心需求一定要明確，比如說預算、到期時間等這些具體的需求要明確；如果是需求發(fā)生改變，要及時與物業(yè)顧問進行溝通以免延誤時間。2.同時也不要輕信網(wǎng)站或個人口頭報出這些超低價，這樣容易影響你對市場上的判斷，經(jīng)辦人就會覺得很被動。3.在爭取條件時，一定要配合物業(yè)顧問提供開發(fā)商需要一些相關(guān)文件，比如說像委托書、意向書等。4.如果你租賃是屬于小業(yè)主的房子，這個時候一定要記得檢查小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，如果是公司產(chǎn)權(quán)就需要對方提供營業(yè)執(zhí)照。

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• 問 ??寫字樓是干什么的？怎么去選擇好的寫字樓？
  答

  寫字樓是什么1、如今的寫字樓幾乎全都是現(xiàn)代化的風格，室內(nèi)的裝修設計的環(huán)境也很優(yōu)越，在設施配套上比如通信快捷，而且交通方便，有寬闊的停車場地。寫字樓不斷的變得越來越專業(yè)化了，還有一些建筑只供給政府機關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。2、還有現(xiàn)在裝修建筑所使用的各種材料隨著不斷的改進，在加上專業(yè)技術(shù)方面的水平提高了不少，所以在城市中心的地價也就在不斷上漲階段。而城市中心的寫字樓也在逐漸的向高層和超高層方面發(fā)展，然而在在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務區(qū)”。為社會各行各業(yè)、各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已經(jīng)成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。選擇寫字樓要注意哪些1、那么寫字樓對于那些國際名牌的企業(yè)來說，我們首先需要的則是第一步地標，第二部分重要的還是地標，總之地標對于他們來說非常的重要。**好的地段**顯眼的建筑是這些品牌的不二選擇，價格對這些來講永遠是房在在第二位，甚至第三位考慮的問題。而我們大量的投資者，則選擇寫字樓就復雜的多，既要考慮地段，又有考慮價格，還要考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu)、車位配比、電梯配置、得房率高低、物管費用、租金收入水平、區(qū)域**潛力等等。2、一般情況下來說寫字樓車位方面的配比，則應該要達到成都大城市劃局的相關(guān)規(guī)定，每100平米的配比為0，而低于這個配比，那么對后續(xù)使用和租賃都將產(chǎn)生很不利的影響。有實力而又愿意投錢的開發(fā)商，至少讓備用電源要滿足所有電梯的使用要求，以及應急照明的一切要求。那么可以試想一下，如果沒有這樣的配置，遇到城市線路停電的時候，從一樓爬到高樓層去上班是一種什么樣的痛苦和心情。3、那么投資者對于寫字樓不僅僅只是關(guān)心地標的問題上，對寫字樓的體量問題也是一樣的關(guān)心，如果該體量將會大過于寫字樓，而現(xiàn)在由于入駐的企業(yè)會比較多一些,。商業(yè)人員過于繁多，各類人流都過于混亂，內(nèi)部交通組織復雜，這樣使很多租賃者望而卻步，雖然可以號稱地標性建筑，但是其品質(zhì)反而因此而大大下降。

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• 問 寫字樓租賃企業(yè)是干什么的？
  答

  隨便一個絕對不行，寫字樓還是慎重一些好，畢竟經(jīng)常搬家，給人的印象不會好。聯(lián)合辦公也行，在目前形勢下，現(xiàn)在好的辦公樓投資的話其實不貴的，寫字樓租售網(wǎng)站辦公派，那些可以提供一攬子入駐服務的寫字樓更受歡迎。

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