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• 131****0154

  在二手房交易市場(chǎng)上，不同的房屋類型有著不同的上市條件。公房是否可以上市交易呢？交易流程和注意事項(xiàng)又有哪些？由于公房在交易過(guò)程中會(huì)存在各類問(wèn)題。本文特為大家進(jìn)行梳理。
  
  一、公房的性質(zhì)是什么？
  
  公房指共有住房，也稱共有住宅、共產(chǎn)住房、國(guó)有住房，是中國(guó)特殊體制下遺留的產(chǎn)物。與私有住房的**大區(qū)別是：私有住房所有權(quán)屬于個(gè)人，而公房一般個(gè)人只有承租權(quán)。
  
  按照產(chǎn)權(quán)人不同，公房可分為三類：
  
  第一類：主管共有住房，指政府接管，國(guó)家出租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房。大多由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，其中少部分免租給單位。
  
  第二類：?jiǎn)挝蛔怨墚a(chǎn)。指歸屬全民所有制及集體所有制等單位住房。
  
  第三類：產(chǎn)權(quán)人為行政事業(yè)單位，用于分配或出租給單位員工居住使用。
  
  二、什么是已購(gòu)公房？
  
  已購(gòu)公房又名房改房。是職工根據(jù)國(guó)家政策及本地政策按照市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公房。三種購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)所產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬也不同。
  
  購(gòu)買價(jià)格
  
  產(chǎn)權(quán)
  
  是否可以上市
  
  市場(chǎng)價(jià)
  
  個(gè)人產(chǎn)權(quán)
  
  可以交易
  
  成本價(jià)
  
  個(gè)人產(chǎn)權(quán)
  
  五年后交易
  
  標(biāo)準(zhǔn)價(jià)
  
  部分產(chǎn)權(quán)
  
  五年后交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
  
  注：成本價(jià)或是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間以《房屋所有權(quán)證》上簽發(fā)的日期推算。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公產(chǎn)房在發(fā)生繼承行為的時(shí)候，只能繼承個(gè)人擁有部分。
  
  三、哪些已購(gòu)公房不能上市進(jìn)行交易？
  
  根據(jù)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，只有取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公房才能上市交易，但有8類已購(gòu)公房不在交易范圍之內(nèi)。
  
  (1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
  
  (2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或違反規(guī)定利用公款超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補(bǔ)足房款及裝修費(fèi)的；
  
  (3)該房產(chǎn)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
  
  (4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋，但其他共有人不同意出售的；
  
  (5)已經(jīng)進(jìn)行抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
  
  (6)房產(chǎn)上市出售后形成新住房困難的；
  
  (7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
  
  (8)法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
  
  四、已購(gòu)公房上市交易流程？
  
  1、出售人向房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門提出上市出售申請(qǐng)。
  
  2、房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)提出出售申請(qǐng)的房屋進(jìn)行審核，并做出意見。
  
  3、準(zhǔn)予上市的，買賣雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理過(guò)戶并如實(shí)申報(bào)價(jià)格。
  
  注：房屋成交價(jià)由買賣雙方協(xié)商。房地長(zhǎng)交易管理部門需對(duì)價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估及勘察。
  
  4、按照規(guī)定到相關(guān)部門繳納稅費(fèi)和土地收益。
  
  5、買賣雙方在完成過(guò)戶手續(xù)的三十日內(nèi)，向房產(chǎn)行政部門申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
  
  關(guān)于公房能否買賣各地的規(guī)定有所差異。因此建議業(yè)主如有出售公房的意愿，根據(jù)個(gè)人具體情況咨詢本地區(qū)房管局或其他主管機(jī)構(gòu)，再進(jìn)行交易辦理。

  查看全文↓ 2019-04-11 01:22:36
• 131****6532

  一般來(lái)說(shuō)承租人是租賃戶主的。
  如果戶口在里面，也在里面實(shí)際居住，拆遷補(bǔ)償都有份。
  如果購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，經(jīng)協(xié)商一致可以只寫一個(gè)人名字，也可以把同住人名字都寫上。
  追問(wèn)
  我聽說(shuō)拆遷的補(bǔ)償雖然是按人口數(shù)補(bǔ)償，但是全部歸戶主所有；購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證上必須有戶主的名字，如果再加其他人的名字也必須是戶主同意。請(qǐng)問(wèn)這樣不對(duì)嗎？
  在這方面有什么法律可以參考嗎？謝謝
  追答
  補(bǔ)償是都給戶主的,但該補(bǔ)償包含戶口在內(nèi)同住人的補(bǔ)償?shù)摹?br/>
  如果是售后公房，同住人有權(quán)要求加名字。
  
  相關(guān)規(guī)定應(yīng)該各地不同，如上海就有94方案：《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》；95年《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》。

  查看全文↓ 2019-04-11 01:22:29
• 151****8979

  首先，公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。
  其次，這里提到的公房分戶是指公有居住房屋分列租賃戶名的行為，應(yīng)具備五個(gè)條件：（一）分戶各方有本處常住戶口；（二）分戶后的各方居住房屋能單獨(dú)分間使用；（三）分戶后不造成居住困難（每戶人均居住面積不低于上海市申請(qǐng)廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)）；（四）分戶后不造成合用部位使用困難（其中，使用煤氣的須落實(shí)煤氣灶部位并符合煤氣公司安裝規(guī)定）；（五）分戶前無(wú)欠租或者已經(jīng)結(jié)清欠租。 　　
  也就是說(shuō)，如果符合上述分戶條件，房屋承租人與共同居住人應(yīng)當(dāng)共同向出租人提出分列租賃戶名的書面申請(qǐng)并提交分戶協(xié)議，由房屋出租人審核符合條件后與申請(qǐng)人分別建立租賃關(guān)系，并按規(guī)定重新計(jì)算租金。

  查看全文↓ 2019-04-11 01:22:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 學(xué)區(qū)房是什么意思誰(shuí)能給說(shuō)一下？
  答

  目前學(xué)區(qū)房這股風(fēng)還在比較盛行。先給你講一下學(xué)區(qū)房的概念，所謂的學(xué)區(qū)房實(shí)際上是由于教育資源分配不均衡造成的結(jié)果，誰(shuí)都想讓自己的孩子進(jìn)好**，這就是商家抓住的業(yè)主的弱點(diǎn)。但是，現(xiàn)在很多開放商混淆概念，把學(xué)區(qū)房炒的過(guò)高。很多樓盤引進(jìn)一個(gè)**、幼兒園，就敢說(shuō)是學(xué)區(qū)房，難道同一片區(qū)的樓盤就不讓上學(xué)了，不讓在這個(gè)小區(qū)上學(xué)了？唯一的好處就是孩子離家近，別的基本沒有關(guān)系。市場(chǎng)上有些樓盤不管三七二十一，將附近所有**統(tǒng)統(tǒng)放進(jìn)自己的樓書中來(lái)，并宣稱自身為“學(xué)區(qū)房”，其實(shí)樓盤能否劃入**的招生范圍，需事先了解清楚。而對(duì)于少數(shù)與名校距離很近，但并不是其招生范圍內(nèi)的“山寨學(xué)區(qū)房”，則一定要當(dāng)心。從我的分析來(lái)看，沒有什么必要買學(xué)區(qū)房，都是在搞噱頭，沒有太大的實(shí)際效果。而且，現(xiàn)在教育政策在改變，說(shuō)不準(zhǔn)未來(lái)什么情況，英語(yǔ)都不考了，改革還遠(yuǎn)嗎？炒的比較火的外海，宣傳的是學(xué)區(qū)房，號(hào)稱是濟(jì)微**。到現(xiàn)在都沒有準(zhǔn)信，買了五六年了吧這樓盤，可以說(shuō)基本是扯淡。在看旁邊的金科城，雖說(shuō)沒宣傳學(xué)區(qū)房，但是他離大金**、飲馬**、育華**都很近，**的事也不用擔(dān)心。而且，金科還有更好的優(yōu)勢(shì)，那就是150平米的商業(yè)配套，生活非常方便，**潛力無(wú)限。所以說(shuō)，該選哪種盤，你自己心里有數(shù)了吧。

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• 問(wèn) 廉租房是什么意思誰(shuí)能給解釋一下嗎？
  答

  你有沒有授權(quán)給他去辦 沒有授權(quán)是無(wú)效的如果沒有的話 到時(shí)候法律追究是追究他的責(zé)任的

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• 問(wèn) ??房貸余額是什么意思誰(shuí)能給解釋一下？
  答

  　　你好，所謂金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款余額指某一時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)存款金額與金融機(jī)構(gòu)貸款金額。其中金融機(jī)構(gòu)主要包括商業(yè)銀行和政策性銀行、非銀行信貸機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。金融機(jī)構(gòu)貸款是指：企業(yè)向商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的資金。其中商業(yè)銀行是國(guó)家金融市場(chǎng)的主體，資金雄厚可向企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款和短期貸款，因此商業(yè)銀行貸款是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)采用的主要籌資方式。通過(guò)以上文字，我相信你會(huì)獲得你想要的知識(shí)啦，如果還有不懂的，可以咨詢百度。

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• 問(wèn) 公積金封存是什么意思誰(shuí)能給講一下呢？
  答

  不同的勞務(wù)合同，繳納就分另外一本公積金存折或卡。你在新單位出了新的公積金存折或卡，找?guī)闲碌膭趧?wù)合同。帶不同的存折，卡。可以去公積金管理中心辦理合并。如果還有細(xì)節(jié)問(wèn)題，可以咨詢公司財(cái)務(wù)部門，也可以到當(dāng)?shù)毓e金管理中心咨詢，打電話沒業(yè)績(jī)的，一般不會(huì)給你滿意的答復(fù)的。管理中心則不同，是可以直接投訴的。

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• 問(wèn) 容積率是什么意思誰(shuí)能給解釋一下？
  答

  容積率--指在一定范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。如有一塊土地面積為53000m2,擬建房屋總建筑面積為120000m2;則該地塊的容積率=120000/53000=2.26；若同樣在該地塊建130000m2房屋，其容積率=130000/53000=2.45。容積率是由規(guī)劃部門或土地出讓時(shí)明確的硬性指標(biāo)，是不允許突破的。

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