已有4個回答

• 137****7091

  國有企業(yè)產(chǎn)權(quán) 就是國家出錢買的東西
  改革的原因是因為~！國有企業(yè)人員冗雜 盈利能力低下??！并且腐敗嚴(yán)重 國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重
  所以希望引入多樣化的資本形式 利用相互監(jiān)督的形式 保證國有企業(yè)健康發(fā)展

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:17
• 136****2468

  《企業(yè)國有資產(chǎn)法》規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循等價有償和公開、公平、公正的原則。除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)中公開進行，不受地區(qū)、行業(yè)、出資或者隸屬關(guān)系的限制。國務(wù)院國資委同時規(guī)定，場外協(xié)議轉(zhuǎn)讓必須從嚴(yán)掌握，只能由省級國資委審批，而且必須報國務(wù)院國資委備案。
  二、 場所是指省級以上國資機構(gòu)選擇的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)
  國務(wù)院國資委規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)必須進入省級以上國資監(jiān)管機構(gòu)選擇確定的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)交易，中央企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)由國務(wù)院國資委選擇確定，各省、自治區(qū)、直轄市企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)由省級國資委選擇確定，省級以下國資委不能自行選擇確定產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:13
• 148****5672

  國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評估或者未在規(guī)定場所交易是否會導(dǎo)致合同無效？本書作者檢索了19個判例，目前法院對該問題的認定存在不同的觀點：（1）國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)，有的法院認定合同未生效，有的認定有效，有的認定無效；（2）國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)評估，有的法院認定有效，有的認定無效；（3）國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未在規(guī)定場所交易，有的法院認定合同未生效，有的認定有效，有的認定無效。
  
  
  
  可見該問題的裁判規(guī)則有待未來司法實踐予以明確。今日推送的**高法院判例中案涉國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓既未經(jīng)批準(zhǔn)，也未經(jīng)評估，也未在規(guī)定場所交易，但是**高法院認為即使是該情形下也不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，具有一定的參考價值。
  
  
  
  鑒于目前我國法院對國有資產(chǎn)占有單位轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評估或者未在規(guī)定場所交易是否會導(dǎo)致合同無效的裁判規(guī)則并不統(tǒng)一，且部分地方存在細化的地方性法規(guī)，本書作者建議：擬受讓國有資產(chǎn)的民事主體“按照規(guī)則辦”，應(yīng)當(dāng)在洽商階段就要求轉(zhuǎn)讓方與當(dāng)?shù)貒Y管理部門、上級主管部門溝通，確認轉(zhuǎn)讓的具體程序，并且按照規(guī)定的程序完成國資轉(zhuǎn)讓的審批、評估、進場交易的程序，以確保能順利受讓國有資產(chǎn)，避免**終被認定合同無效，或者**終雖然沒有被認定合同無效，但是交易卻被提起無效之訴、經(jīng)歷冗長訴訟的一波三折。
  
  
  
  **高人民法院
  
  國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評估、未在規(guī)定場所交易不會導(dǎo)致合同無效
  
  裁判要旨
  
  《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》中關(guān)于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)、評估并在規(guī)定場所交易的規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定，國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)違反上述規(guī)定不會導(dǎo)致合同無效。
  
  
  
  案情簡介
  
  一、2006年3月，信聯(lián)公司與銀城公司簽訂《協(xié)議書》，約定信聯(lián)公司受讓銀城公司某土地，信聯(lián)公司代銀城公司向第三人償還債務(wù)。信聯(lián)公司向法院提起訴訟，請求銀城公司將案涉土地使用權(quán)過戶至信聯(lián)公司名下。
  
  
  
  二、本案爭議焦點之一是《協(xié)議書》是否有效，一審、二審判決均認定《協(xié)議書》有效，判令銀城公司向信聯(lián)公司按照合同約定履行土地過戶義務(wù)。
  
  
  
  三、銀城公司向**高法院申請再審稱：原判決認定銀城公司與信聯(lián)公司簽訂的《協(xié)議書》有效，適用法律錯誤。銀城公司作為國有企業(yè)，在與信聯(lián)公司簽訂《協(xié)議書》過程中，未經(jīng)評估，未得到其開辦單位審查批準(zhǔn)，也未在湖北省政府指定的交易機構(gòu)進行交易，損害了國家利益，依法應(yīng)當(dāng)認定為無效。
  
  
  
  四、**高法院裁定駁回銀城公司的再審申請。
  
  
  
  敗訴原因
  
  首先，銀城公司主張《協(xié)議書》無效，理由是轉(zhuǎn)讓作為國有資產(chǎn)的土地使用權(quán)時沒有報上級主管部門批準(zhǔn)，沒有進行評估，也沒有在規(guī)定場所交易,違反了國務(wù)院《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》第三條、國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條、財政部《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》和《湖北省企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第五十二條第五項的規(guī)定認定《協(xié)議書》無效。對此**高法院認為，根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’是指效力性強制性規(guī)定”，而上述行政和地方法規(guī)均屬管理性規(guī)定，故原判決沒有認定《協(xié)議書》無效，不存在適用法律錯誤的問題。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:09
• 131****0702

  
  
  
  
  
  01
  
  
  
  混改的前世
  
  
  
  混合所有制**早來源于20世紀(jì)六七十年代西方國家對傳統(tǒng)資本主義自由放任經(jīng)濟模式的改良理論——“混合經(jīng)濟”論。
  
  
  
  混合經(jīng)濟主要源于凱恩斯的國家干預(yù)經(jīng)濟理論，經(jīng)漢森、薩繆爾森、科斯、諾斯等人的發(fā)展而形成，實質(zhì)上指的是國家干預(yù)的、以私人經(jīng)濟為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟。
  
  
  
  根據(jù)《牛津經(jīng)濟學(xué)詞典》——
  
  混合所有制是關(guān)于所有制的制度安排；
  
  混合所有制經(jīng)濟是指各種不同所有制資本，通過多元投資、相互融合而形成的產(chǎn)權(quán)配置結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟形式；
  
  混合經(jīng)濟是用于描述一個介于放任自流市場經(jīng)濟和計劃經(jīng)濟之間的經(jīng)濟，特指有市場機制和政府干預(yù)并存的經(jīng)濟。
  
  
  
  因此，通過文獻梳理和個人分析判斷，我們可以得出——
  
  
  
  混合所有制經(jīng)濟是一個宏觀層面的語義概念，它是指國家所有、集體所有、非公所有的生產(chǎn)資料所有制成分，至少兩種組合在一起的經(jīng)濟制度，表現(xiàn)形式主要有：交叉持股、股份制、上市，發(fā)展而成的微觀形態(tài)是混合所有制企業(yè)；
  
  
  
  而如果從微觀層面判斷，混合所有制指的是存在不同類別生產(chǎn)資料所有制的混合，不僅包括公有制與私有制的混合，還包括國家所有與集體所有的混合。
  
  
  
  
  
  
  
  從上述文獻概念上來看，混合經(jīng)濟是西方國家的概念，指的是私人經(jīng)濟為主的市場經(jīng)濟加入了國家干預(yù)調(diào)控；
  
  
  
  但這與我國的混合所有制經(jīng)濟形成的背景和社會體制不同，我國的混合所有制經(jīng)濟是從公有制發(fā)展而來的以公有制為主體、其他所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟制度。
  
  
  
  我國國企混改的法律規(guī)范體系：
  
  
  
  我國國有企業(yè)混合所有制改革是自2015年中共中央、國務(wù)院《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》與《關(guān)于國有企業(yè)功能界定與分類的指導(dǎo)意見》相繼出臺為起始標(biāo)志，到國發(fā)54號文《國有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟的意見》為重要的配套文件，再到2016年國資委發(fā)布《關(guān)于國有控股混合所有制企業(yè)開展員工持股試點的意見》確立了國企混改中的員工持股計劃（ESOPs）總體布局，以及其他的一些配套文件。
  
  
  
  
  
  
  至此，國企混改的1+N政策和法規(guī)體系已基本建立。
  
  
  
  
  
  
  
  用一張時間軸的圖來看混改涉及的法規(guī)及規(guī)范性文件的頒布：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  02
  
  混改的今生
  
  
  
  
  
  本輪國企改革啟動至今已走過4年多時間，而2019年，可以說是實現(xiàn)2020年國企改革目標(biāo)的關(guān)鍵之年。
  
  
  
  在1月14日至15日召開的中央企業(yè)、地方國資委負責(zé)人會議上，國資委在對2018年工作總結(jié)的基礎(chǔ)上，對2019年國資國企改革作出具體部署。
  
  
  
  據(jù)《證券日報》采訪有關(guān)專家表示，2019年國企改革將有四大看點，包括混改范圍擴大、國資授權(quán)經(jīng)營體制改革加大等。
  
  
  
  國資委指出，今年要繼續(xù)擴大重點領(lǐng)域混合所有制改革范圍，積極推進國有資本投資、運營公司出資的企業(yè)，以及主業(yè)處于競爭領(lǐng)域的商業(yè)類國有企業(yè)開展混合所有制改革。
  
  
  
  在國務(wù)院國資委研究中心副研究員周麗莎看來，2019年，混改在壟斷行業(yè)將更加開放，與此同時，會更加以微觀市場主體的地位來落地。
  
  
  
  值得關(guān)注的是，目前在已經(jīng)開展三批混改試點企業(yè)的基礎(chǔ)上，近日國家發(fā)改委副主任連維良表示，下一步將加大國企混改力度，在前三批50家試點企業(yè)的基礎(chǔ)上，加快推出第四批100家以上試點。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  01
  
  
  
  路徑
  
  
  
  
  
  結(jié)合混改的相關(guān)政策及法律法規(guī)、規(guī)范性文件，以及現(xiàn)有的法律技術(shù)操作來看，國有企業(yè)混改可通過以下路徑方式來實施和實現(xiàn)：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式：國有企業(yè)股東向非國有投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)（包括向員工或員工持股平臺轉(zhuǎn)讓股權(quán)）；
  
  
  
  2、增資模式：非國有投資者向國有企業(yè)增資（包括員工或員工持股平臺向國有企業(yè)增資）；
  
  
  
  3、新設(shè)公司模式：國有企業(yè)與非公有投資主體（包括民企、外企、私募股權(quán)基金等）合資設(shè)立新公司；
  
  
  
  4、債轉(zhuǎn)股模式：非國有投資人將其對國有企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，債轉(zhuǎn)股模式也可通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式實現(xiàn)。
  
  
  
  5、并購重組模式：非國有投資人對國有企業(yè)進行收購、兼并，取得該國有企業(yè)的控制權(quán)。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:05

相關(guān)問題

• 問 國有產(chǎn)權(quán)什么意思? 國有產(chǎn)權(quán)房和個人產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？
  答

  房產(chǎn)權(quán)是在我們?nèi)粘Ｉ钪谐霈F(xiàn)頻率極高的一個詞匯，房產(chǎn)權(quán)是什么呢?根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條以及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條及第四十一條之規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)是房屋所有權(quán)人對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)。其中土地使用權(quán)**長年限為七十年，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。房屋購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購買房屋時應(yīng)注意以下問題：第一應(yīng)考察所購房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;第二應(yīng)與賣房人簽訂購房合同，在合同中應(yīng)詳細地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款;第三，應(yīng)及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

  全部3個回答>
• 問 如何解讀國有產(chǎn)權(quán)房屋 國有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)有哪些區(qū)別
  答

  關(guān)于國有產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)問題一直是人們?nèi)菀桌Щ蟮?，房屋產(chǎn)權(quán)證上國有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？ 一、什么是國有產(chǎn)權(quán)房屋 說到國有產(chǎn)權(quán)房屋，就得先說明白什么是房屋產(chǎn)權(quán)。 國有房產(chǎn)是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 如果產(chǎn)權(quán)表明是國有產(chǎn)權(quán)，說明該房屋是公有房屋，現(xiàn)“房主”是承租人，你所購買是使用權(quán)，不是所有權(quán)。即你所擁有的是承租權(quán)。經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意可以轉(zhuǎn)讓。如果是俗稱的“大紅本”的產(chǎn)權(quán)證都是國有土地上的個人產(chǎn)權(quán),簡稱國有產(chǎn)權(quán)。 二、 國有產(chǎn)權(quán)房屋與個人產(chǎn)權(quán)房屋的區(qū)別 （1）私人產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)屬于自然人、法人等的情況。所有人有權(quán)處分該房屋。而國有產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)不屬于個人，沒有權(quán)利處分。 （2）國有產(chǎn)權(quán)則指的是土地所有人是國家，購買土地者，只是購買土地的使用權(quán)，土地使用一般做為商業(yè)用途，即盈利性。 （3）國有產(chǎn)權(quán)房屋，打比方說就類似政府的辦公大樓等。 三、 房屋產(chǎn)權(quán)證上國有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)區(qū)別 我國房產(chǎn)證有兩種類型，一種俗稱大產(chǎn)證，這種產(chǎn)證土地性質(zhì)屬國有，可以自由買賣；一種俗稱小產(chǎn)證，這種土地性質(zhì)是地方集體所有，目前不可以自由買賣，受到限制。

• 問 國有產(chǎn)權(quán)房可以出售嗎？
  答

  國有劃撥土地的住房經(jīng)批準(zhǔn)可以出售?！　　吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：　　　　第四十條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  全部3個回答>
• 問 ??國有產(chǎn)權(quán)交易收費標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？
  答

  房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收） 5、公證費**高300元 根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。 經(jīng)濟適用住房上市交易應(yīng)繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房產(chǎn)過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入： 一、政策性收費： 1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%；非普通住宅：評估價*3% 2、個人收入調(diào)節(jié)稅：（評估價-原購入價）*20% 3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評估價-原購入價）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。 4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米 5、印花稅：評估價*0.1% 6、房產(chǎn)證工本費：85元 7、土地證工本費：105元 8、交易評估費：評估價*0.3% 二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費： 1、交易中介費：成交價*1% 2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費：每證100元 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收） 5、公證費**高300元 根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。 經(jīng)濟適用住房上市交易應(yīng)繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  全部3個回答>
• 問 可以購買國有產(chǎn)權(quán)的房屋嗎
  答

  仁者見仁，智者見智。說心里話，任何房子都可以買也都可以不買。正規(guī)開發(fā)商應(yīng)該證照齊全，不是什么某一證還沒辦下來。所以，所有證照不全的房子買賣與否就看你的膽量了。現(xiàn)今的政策說變就變，你能把握？央視報道的那種小產(chǎn)權(quán)的房子你敢要不？好多人都還在爭搶，說明什么？你要是只是居住并不想買賣從中謀利的話買下來未嘗不可。你要想為了以后能**賣掉牟利的話那就看你的膽量敢否賭一把！因為這和開發(fā)商有關(guān)，和政策有關(guān)。所以弊端肯定有，至于有具體的什么誰能預(yù)計以后？

  全部3個回答>