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• 132****4065

  在判斷地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)時(shí)，首先應(yīng)明確幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
  
  1、合同是否約定
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，也就說，允許開發(fā)商和業(yè)主通過約定的方式確定車庫(kù)的權(quán)屬。
  
  地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買賣合同中約定，如有約定從約定，沒有約定則根據(jù)下文標(biāo)準(zhǔn)判斷；
  
  2、是否計(jì)入公攤面積
  
  如該地下車庫(kù)計(jì)已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積，此時(shí)，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有。如地下車庫(kù)并沒有計(jì)入公攤面積，則車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
  
  3、是否是人防工程改造車庫(kù)
  
  根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時(shí)期人防工程可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)統(tǒng)一由國(guó)家使用，同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，此時(shí)如該地下車庫(kù)為人販工程改造的車庫(kù)，在和平時(shí)期，開發(fā)商對(duì)自己投資建設(shè)的車庫(kù)有使用、收益的權(quán)利。
  
  查詢產(chǎn)權(quán)歸屬：
  
  一般情況下，開發(fā)商是不會(huì)公布詳細(xì)的地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開條例》向人民政府申請(qǐng)政府信息公開。

  查看全文↓ 2019-03-30 17:04:03
• 142****4488

  地下車庫(kù)是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫(kù)的面積沒有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶瑳]有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。
  地下車庫(kù)是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個(gè)條件：
  1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫(kù)不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，也并不會(huì)影響其他業(yè)主停車。
  2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫(kù)的使用或一次購(gòu)買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。
  3、法律技術(shù)上操作起來(lái)比較容易。地下車庫(kù)可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。
  滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫(kù)是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。
  同理，如果業(yè)主購(gòu)買了符合上述條件的地下車庫(kù)，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。

  查看全文↓ 2019-03-30 17:03:58
• 134****4999

  目前，很多房地產(chǎn)公司或物業(yè)部門都會(huì)將開發(fā)的地下車位或車庫(kù)銷售給業(yè)主，但這些車位或車庫(kù)并沒有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主取得的基本上都是幾十年的使用權(quán)，這種行為是否將繳納土地增值稅呢？本文匯總了各地關(guān)于地下車位（車庫(kù)）銷售有關(guān)土地增值稅問題，以期為涉稅工作者提供幫助。
  
  
  
  一、大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（大地稅函[2008]188號(hào)）
  
  
  
  土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、**、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無(wú)償供全體業(yè)主使用的車位、車庫(kù)、會(huì)所等房產(chǎn)。
  
  
  
  納稅人開發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。
  
  
  
  二、關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）
  
  
  
  對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。
  
  
  
  三、青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知(青地稅函[2009]47號(hào))
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
  
  
  
  答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。
  
  
  利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  
  
  
  四、關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函[2010]202號(hào)）
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。
  
  
  
  五、關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知（黑地稅函[2010]33號(hào)）
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。
  
  
  
  關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）
  
  
  
  對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍的確定。對(duì)清算項(xiàng)目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會(huì)（或社區(qū)）和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?duì)公共設(shè)施的扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按以下原則處理：
  
  
  
  （一）建成后根據(jù)銷售合同和具有法律效力的有關(guān)證明文件的約定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
  
  
  
  （二）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供移交的相關(guān)證明文件或材料；
  
  
  
  （三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費(fèi)用不得扣除；
  
  
  
  （四）對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用；
  
  
  
  （五）對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?；?duì)后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?br/>
  
  
  六、南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答（2010-5-28）
  
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把作為公共配套的地下室，賣給業(yè)主當(dāng)車位，但沒有產(chǎn)權(quán)，有的開的是銷售不動(dòng)產(chǎn)，有的開的是租賃業(yè)發(fā)票，是不是不計(jì)入銷售收入？

  查看全文↓ 2019-03-30 17:03:53
• 146****0572

  
  土地增值稅清算時(shí)，地下設(shè)施究竟如何處理一直讓企業(yè)比較撓頭，賣與不賣，比較兩難。
  
  
  
  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（三）款中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施的處理原則，第3項(xiàng)明確“建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用”，其中包括地下車庫(kù)，因?yàn)榈叵萝囄弧⒌叵率遗c地下車庫(kù)特點(diǎn)相同，下文以地下車庫(kù)為例進(jìn)行分析。
  
  
  
  我們知道，在一線城市尤其是北上廣深，地下車庫(kù)屬于稀缺產(chǎn)品，很多城市一庫(kù)難求，必須搖號(hào)分配，銷售收入能夠和投入成本持平甚至是盈利。此時(shí)地下車庫(kù)銷售時(shí)土地增值稅增值率一般為正值。
  
  
  
  而在二三線城市，地下車庫(kù)收入和成本倒掛，即地下車庫(kù)的銷售收入一般低于其成本，以我們服務(wù)過的某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的某項(xiàng)目為例，企業(yè)每個(gè)地下車庫(kù)建筑面積為36平方米，投入成本為3500元/㎡，不考慮分?jǐn)偼恋爻杀镜那闆r下，投入成本為36*3500=126,000元，而銷售收入為含稅價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，可以看出，收入和成本明顯倒掛。
  
  
  
  如何能夠合理利用其倒掛的特點(diǎn)，巧妙制定銷售車庫(kù)策略，也是企業(yè)必須思考的一個(gè)問題。
  
  
  
  以河北為例，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第三條明確，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含住宅、商鋪、車庫(kù)等不同類型產(chǎn)品的，應(yīng)劃分為普通住宅、非普通住宅、其他（商鋪、車庫(kù)等）三類分別計(jì)算增值額。房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂地下室、車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同的，其收入計(jì)征土地增值稅，其成本費(fèi)用允許按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。對(duì)于贈(zèng)送地下室、車庫(kù)的情形，按購(gòu)買房地產(chǎn)的金額一并核算，收入不再區(qū)分類型，其成本費(fèi)用歸集到購(gòu)買的房地產(chǎn)類型進(jìn)行扣除。
  
  
  
  假定開發(fā)項(xiàng)目中“其他類房產(chǎn)”屬于以下情況：
  
  
  
  （1）僅有地下車庫(kù)，該清算對(duì)象增值率為負(fù)值；
  
  
  
  （2）地下車庫(kù)+零星商業(yè)，該清算對(duì)象增值率為負(fù)值；
  
  
  
  如果該開發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不確定的情況下，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅增值率一定為正值，才有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。
  
  
  
  此時(shí)，如果單獨(dú)銷售，清算對(duì)象中“其他類房產(chǎn)”——地下車庫(kù)無(wú)須繳納土地增值稅，但是，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要繳納大量的土地增值稅，企業(yè)整體負(fù)擔(dān)加重。
  
  
  
  如果企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)模式變通、改變銷售模式，變單獨(dú)銷售車庫(kù)含稅價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，變?yōu)椤霸瓉?lái)的住宅價(jià)格+10萬(wàn)元”可購(gòu)買住宅一套含地下車庫(kù)一個(gè)。
  
  
  
  在銷售收入沒有減少的前提下，企業(yè)既實(shí)現(xiàn)了住宅和地下車庫(kù)的銷售，在未來(lái)土地增值稅清算時(shí)，地下車庫(kù)歸集時(shí)還可以隨房確定，利用車庫(kù)收入和成本倒掛的現(xiàn)實(shí)情況大幅降低非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅。
  
  
  
  即使“其他類房產(chǎn)”中還有零星商業(yè)，因商業(yè)面積占比較小，與其浪費(fèi)大量的地下車庫(kù)成本去降低“其他類房產(chǎn)”的增值率，不如通過捆綁銷售，大幅度降低非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率。
  
  
  
  車庫(kù)隨房確定后，“其他類房產(chǎn)”的土地增值稅稅額增幅有可能會(huì)上升，但是只要上升的額度小于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅稅額的下降額度，對(duì)企業(yè)都是有利的，具體見下表。
  
  
  
  地下車庫(kù)清算時(shí)歸集方向
  
  銷售模式
  
  變量
  
  普通住宅
  
  非普通住宅
  
  其他類房產(chǎn)
  
  整體稅負(fù)
  
  單獨(dú)銷售
  
  歸集方向
  
  √
  
  √
  
  √
  
  
  增值率
  
  +/-
  
  +
  
  -
  
  高
  
  捆綁銷售
  
  歸集方向
  
  √
  
  √
  
  
  
  增值率
  
  下降
  
  下降
  
  0/上升
  
  下降
  
  
  
  至于地下車庫(kù)銷售模式在實(shí)踐中究竟應(yīng)該如何確定，建議采用如下步驟處理：
  
  
  
  （1）確定清算對(duì)象劃分方法
  
  
  
  企業(yè)首先要分析當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅阏?，劃分清算?duì)象。
  
  
  
  目前部分省市還在按照二分法或者四分法，但是需要提醒企業(yè)注意的是，三分法是必然趨勢(shì)。
  
  
  
  國(guó)家稅務(wù)總局分別通過稅總發(fā)〔2015〕114號(hào)、稅總函〔2016〕309號(hào)兩個(gè)政策明確土地增值稅清算對(duì)象劃分為三類——“普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)”。
  
  
  
  連一直引領(lǐng)國(guó)家稅收政策走向的青島市，近期也通過《關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)）第八條認(rèn)可了國(guó)家稅務(wù)總局的分類方法，其他地方跟進(jìn)應(yīng)該只是時(shí)間問題。
  
  
  
  （2）測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目中各清算對(duì)象增值率
  
  
  
  按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定歸集清算對(duì)象，測(cè)算各清算對(duì)象增值率關(guān)系，分析地下設(shè)施中各產(chǎn)品成本和收入是否倒掛。
  
  
  
  （3）研究當(dāng)?shù)囟愂照?br/>
  
  
  分析當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓咧袑?duì)地下設(shè)施處理的特殊規(guī)定。目前了解的是，各地對(duì)地下設(shè)施土地增值稅處理情況大相徑庭。
  
  
  
  例如，安徽省地方稅務(wù)局《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào) ）第八條規(guī)定，納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)向買受方附贈(zèng)地下車庫(kù)（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車庫(kù)（車位）相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。
  
  
  
  在河北如果選擇贈(zèng)送或捆綁銷售模式則可以隨房確定。如果當(dāng)?shù)匾?guī)定類似于河北，則企業(yè)應(yīng)結(jié)合各清算對(duì)象增值率實(shí)際情況，有必要時(shí)調(diào)整銷售策略，進(jìn)行捆綁銷售或者進(jìn)行“買房贈(zèng)送”。
  
  
  
  土地增值稅清算個(gè)性化較強(qiáng)，沒有一成不變的模型，在稅收籌劃時(shí)，不僅要知其然還要知其所以然。企業(yè)應(yīng)該追逐的是稅后凈利潤(rùn)率，而不是應(yīng)該是高售價(jià)。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-30 17:03:49

相關(guān)問題

• 問 車庫(kù)屬于商品房嗎? 地下車庫(kù)可以作為商品房出售嗎
  答

  地下車庫(kù)是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫(kù)的面積沒有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶?，沒有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。地下車庫(kù)是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個(gè)條件：1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫(kù)不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，也并不會(huì)影響其他業(yè)主停車。2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫(kù)的使用或一次購(gòu)買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。3、法律技術(shù)上操作起來(lái)比較容易。地下車庫(kù)可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫(kù)是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。同理，如果業(yè)主購(gòu)買了符合上述條件的地下車庫(kù)，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。

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• 問 地下車庫(kù)可以作為商品房出售嗎?
  答

  地下室部分是沒有房產(chǎn)證的，也不會(huì)出。地下室屬于人防工程（國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定必須有人防工程）用于戰(zhàn)時(shí)防空。所以是不能當(dāng)建筑面積來(lái)出售的。

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• 問 ??地下車庫(kù)可以作為商品房出售嗎？應(yīng)該怎么查詢呢
  答

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車位的歸屬問題。住宅小區(qū)是一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)間和范圍，停車位是其重要配套設(shè)施。住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發(fā)時(shí)規(guī)劃為停車場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購(gòu)房人，那么停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。二是住宅小區(qū)的地上或地下停車位及用于臨時(shí)停車的過道等，如果建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開發(fā)商已從售樓款中收回了停車位的建設(shè)費(fèi)用，那么，停車位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入應(yīng)歸全體業(yè)主分配。第一種情況車位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬于產(chǎn)權(quán)人，尚未出售的停車位收益應(yīng)屬于開發(fā)公司。第二種情況中，由于停車位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有，開發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自出售停車位的長(zhǎng)期使用權(quán)。停車位的收益，應(yīng)由物管公司收取并用于補(bǔ)充維修基金、物管等費(fèi)用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車位一般來(lái)說，依當(dāng)時(shí)規(guī)劃和批準(zhǔn)，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施之一，也是整個(gè)建筑物的公共使用部分。因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨(dú)買賣。

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• 問 地下車庫(kù)可以賣嗎商品房
  答

  看規(guī)劃吧，如果規(guī)化把地下室及地下車位審批了人防工程或是配套設(shè)施，那是不可以正常銷售的，就談不到預(yù)售許可證了。如果批的是單獨(dú)地下車位或是地下室是可以辦理的，還有建議沒有必要給地下車位和地下室辦理預(yù)售證的：1、地下車位和地下室的后期變動(dòng)很大，2、有了預(yù)售證你還得辦理產(chǎn)權(quán)證，很麻煩的。當(dāng)然，現(xiàn)在存在開發(fā)商直接出售，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)就會(huì)被分割到各個(gè)購(gòu)買人那邊，購(gòu)買人有產(chǎn)權(quán)也就可以買賣的。也有是開發(fā)商撤場(chǎng)的時(shí)候車庫(kù)不出售，會(huì)將車庫(kù)的管理權(quán)移交給物業(yè)，這個(gè)時(shí)候物業(yè)有管理權(quán)，可以收取管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)是歸所有業(yè)主的，也就不能買賣了。

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• 問 ??想了解下車庫(kù)屬于商品房嗎？
  答

  你說的情況與我朋友單位情況是一致的，他單位的車庫(kù)只有協(xié)議，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，但協(xié)議上說的車位使用年限與房產(chǎn)權(quán)年限一致。這種收回的可能性很小，但你要認(rèn)真仔細(xì)看一下協(xié)議上是怎么說的。

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