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• 146****1100

  簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
  　　小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？
  　　大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
  　　小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
  　　嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
  　　購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風險？
  　　第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  　　第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  　　第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
  　　根據(jù)政策，國家是不予支持消費者購買小產(chǎn)權(quán)房屋的，對此，購房者要慎而為之。不要因為省錢，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。

  查看全文↓ 2019-03-29 08:02:37
• 154****0484

  2018小產(chǎn)權(quán)房**新政策
  
  1《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》早前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。
  
  前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。
  
  2《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
  3《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責任”。
  4對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。
  
  5《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-03-29 08:02:28
• 143****9913

  　針對近期社會關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛日前表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售?！　∽越ㄔO(shè)部發(fā)布風險提示起，輿論對“小產(chǎn)權(quán)房”的討論，實際已超越了房地產(chǎn)本身。應該合法化、給小產(chǎn)權(quán)房這個“妾”轉(zhuǎn)正的聲音此起彼伏，這一主流呼聲很多人認為是高房價效應，但在筆者看來，討論“小產(chǎn)權(quán)房”更大的意義在于，針對長期以來對“小產(chǎn)權(quán)房”模棱兩可態(tài)度的一次鞭策。
  筆者曾撰文主張：對待“小產(chǎn)權(quán)房”，要么叫停，要么“扶正”，總之不能讓其變成“沒娘管的孩子”。
  　　如果說建設(shè)部的風險提示只停留在口頭上的話，那么北京市國土資源局叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”則用實際行動回應：政府不僅不能容忍“小產(chǎn)權(quán)房”繼續(xù)存在，還將制裁非法介入的開發(fā)商和相關(guān)的村集體組織。雖然說，叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”也會引起爭議，但卻能避免“小產(chǎn)權(quán)房”在迷茫中跌跌撞撞。
  　　當然，政府在叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的同時，還有很多后續(xù)工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開發(fā)商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復生、重蹈覆轍等。**主要的是，叫停“小產(chǎn)權(quán)房”后，民眾對低價房的巨大需求政府如何調(diào)節(jié)，如果處理不好，不但會刺激商品房價格繼續(xù)上漲，還會增加保障型住房的分配壓力?？傊?，如何處理“小產(chǎn)權(quán)房”身后的幾條大“尾巴”考驗著政府的智慧。以下兩條“尾巴”尤其值得注意。
  　　盡管有專家建議對于已經(jīng)停售的項目，要求開發(fā)商退回購房人的房款，但筆者認為這還不夠。固然，購房人購買“小產(chǎn)權(quán)房”有風險自擔的成分在里面，自己也有一定責任，但“小產(chǎn)權(quán)房”之所以風行，也有政府監(jiān)管缺位和開發(fā)商違規(guī)開發(fā)銷售的原因。不能把所有責任都由買房人承擔。即使買房人退房拿錢，但這些錢現(xiàn)在已無法在同一地段買到同樣面積、戶型的商品房了。因此，筆者建議“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商在退房款時，主管部門應強制開發(fā)商給予買房人一定補償。
  　　其次，如何處理“合格”的“小產(chǎn)權(quán)房”？有些項目雖然不能辦大產(chǎn)權(quán)，但是項目是合法的，屬于旅游景點配套項目，是生態(tài)園立項。類似于這樣披著“合格”外衣的“小產(chǎn)權(quán)房”有多少，其合法性又體現(xiàn)在何處？以什么名義或哪個部門批準的？現(xiàn)在不得而知。但有一點是肯定的，即很多“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是村集體組織在撐腰，其背后都有一個靠山。另外不排除一種可能，即在叫停的同時，一些非法“小產(chǎn)權(quán)房”想方設(shè)法合法化了。
  　　所以，要徹底叫停“小產(chǎn)權(quán)房”，還有很多“尾巴”需要處理。這些“尾巴”包括：買房人利益保障問題、小產(chǎn)權(quán)房重新界定分配問題、開發(fā)商的處置問題、對“合格”“小產(chǎn)權(quán)房”的取消等。同時，鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”的復雜性，筆者建議多個部門聯(lián)合作戰(zhàn)，在叫停“小產(chǎn)權(quán)房”的同時，也要拔掉“小產(chǎn)權(quán)房”背后的靠山，更要防止其他形式的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2019-03-29 08:02:22

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)是什么意思? 什么是小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
  答

  簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？　　大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。　　小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？　　嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊保彿咳酥灰a齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力?！　≠徺I小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風險？　　第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。　　第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
  答

  小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村或者是集體土地上所建設(shè)的房屋，不同于市面上的商品房，因為沒有繳納土地出讓金，也沒有辦理相關(guān)的證件，所以所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門所頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者是村政府所頒發(fā)，也就是我們常說的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。此類型的房屋主要面向的是集體成員，只能夠在村集體當中內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不能夠向非本集體成員轉(zhuǎn)讓或者是出售。不太建議購房者購買小產(chǎn)權(quán)房，因為不被國家認可和接受，所以遇到有拆遷或者是出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，很難以保障自己的個人權(quán)益。購買商品房不僅能夠自由的使用出售或者是轉(zhuǎn)讓，而且還可以響應相應的優(yōu)惠政策，并且大產(chǎn)權(quán)的房子能夠進行上市交易和房屋抵押貸款，在時間上也沒有交易的限制，所以雖然小產(chǎn)權(quán)的房子價格比較低，但也不建議購買。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思?什么是小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  小產(chǎn)權(quán)實質(zhì)就是沒產(chǎn)權(quán)國家規(guī)定農(nóng)村集體土地不能出讓，但是一些房開商用農(nóng)村的集體土地蓋房子賣，就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房，這種房子是不合法的，權(quán)益得不到保護賣家肯定沒有土地使用權(quán)，因為土地是集體的，國家不允許出讓，自然辦不了土地使用權(quán)證

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思?什么是小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房：1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。2、個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。4、購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產(chǎn)權(quán)房：1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的限制。3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。4、購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
  答

  小產(chǎn)權(quán)房就是使用集體土地所建設(shè)的房屋，因為歸農(nóng)村集體所有，所以不能夠向社會公開銷售。而且因為沒有繳納土地出讓金的相應的稅費，所以不具備有正常商品房提供的五證，無法上市進行交易，所以也沒有房屋所有權(quán)證，一旦在日后出現(xiàn)有拆遷或者是其他需要收回房屋的行為，購房者可能面臨較大的經(jīng)濟損失。此外因為沒有房屋所有權(quán)證，也沒有辦法進行房屋抵押貸款，即便是小產(chǎn)權(quán)的房屋價格比較便宜，還需要進行全額付款風險比較高。因為小產(chǎn)權(quán)房缺乏國有土地使用證，所以價格相對便宜，是因為不含征用土地的費用以及土地出讓金，作為無合法的產(chǎn)權(quán)，進行建設(shè)時往往缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)，所以在房屋設(shè)計以及建筑質(zhì)量方面得不到保障，同時購房者在買房之后也不能夠申請落戶。