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• 132****6343

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。
  其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。
  商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

  查看全文↓ 2019-03-25 17:11:54
• 143****4250

  　動遷房即是拆遷安置房,所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
  　　根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：
  　　一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博動拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
  　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  　　配套商品房：是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章。
  　　商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。而商品房中可能包括有住宅、商業(yè)用房等。商品房取得房產(chǎn)證后對于所有權(quán)交易沒有時間限制。
  　　配套商品房對于購買對象有嚴(yán)格的要求：
  　　1、配套商品房在銷售過程中，符合購買的對象和條件是有明確規(guī)定的。
  　　2、對于購買對象和條件的審核，除了動遷單位、用房單位審核外，還要經(jīng)有關(guān)動遷管理部門審核，符合條件方能購買。
  　　配套商品房對外出售，除取得合法的證件之外，對于購買者必須嚴(yán)格按照要求進行審核，符合購買條件者方可進行購買。

  查看全文↓ 2019-03-25 17:11:49
• 131****2574

  配套商品房：是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章。
  商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。而商品房中可能包括有住宅、商業(yè)用房等。商品房取得房產(chǎn)證后對于所有權(quán)交易沒有時間限制。

  查看全文↓ 2019-03-25 17:11:45
• 131****3704

  安置房與商品房區(qū)別
  
  1
  
  
  
  商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房，而商品房，按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。
  
  2
  
  內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
  
  3
  
  而定向安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括房屋被拆遷的農(nóng)戶。
  
  4
  
  還有就是定向安置房就是拆遷后，國家或是開發(fā)商賠償?shù)淖》?，其土地性質(zhì)是劃撥地，如要出售需補交土地出讓金。
  
  5
  
  而商品房就是由買賣交易得來的房子，開發(fā)商買地建房后當(dāng)商品出售的房子，其土地性質(zhì)是出讓地。
  
  正規(guī)定向安置房可否購買
  
  1
  
  定向拆遷安置房是享受土地劃撥、規(guī)定費用減免等有關(guān)的政策，是具有社會保障性質(zhì)的。具體定向安置房所安置的對象是除了那些城市居民是被拆遷戶的，也包括有征拆遷房屋的農(nóng)戶。
  
  2
  
  “三定三限”的定向安置房其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是界定為普通商品房，這種安置房上市交易比照兩限普通商品房退出機制的有關(guān)規(guī)定來辦理。
  
  3
  
  若有因為重大市政工程的動遷居民所建造的配套商品房或者配購的中低價商品房，則按照有關(guān)的規(guī)定，被安置人是因此獲得這種配套商品房的，那么房屋的產(chǎn)權(quán)就屬于其個人，但在取得權(quán)的5年之內(nèi)不能地進行上市交易。
  
  以上就是關(guān)于正規(guī)定向安置房和商品房有什么區(qū)別以及正規(guī)定向安置房是否可以購買的介紹了，通過其他途徑安置或者為安置人代理購買的中低價位商品房。那么這類商品房與一般的商品房相比是沒有什么區(qū)別的，也是屬于被安置人的私有財產(chǎn)，這種是沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，也就是說可以自由上市交易。
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-03-25 17:11:40
• 135****6065

  
  一、商品房買賣中的預(yù)約和本約
  
  在商品房買賣中，開發(fā)商急于出售房屋取得一定的房款或定金、預(yù)付款等以緩解房地產(chǎn)項目開發(fā)中緊張的資金壓力；而在樓市不斷上揚的市場背景下，購房者也樂于早點確定購買的房屋及單價，然后在新一輪的漲價中享受樓市紅利。然而依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（二）屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資開發(fā)總額百分之二十五以上”，及相應(yīng)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條的規(guī)定“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，**高人民法院在《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條中規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效?！?br/>
  在滿足預(yù)售條件之前，雙方無法簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，則先行簽訂認購書、訂購協(xié)議等協(xié)議約定滿足條件后簽訂正式的商品房買賣合同便成為常常采用的交易形式。所簽訂的認購書、訂購協(xié)議等協(xié)議，在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約，約定將要簽訂的《商品房買賣（預(yù)售）合同》則是本約。而由于從雙方簽訂認購書、訂購協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議起直至開發(fā)項目滿足強制性條件可以簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》往往要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間，在一定條件下，賦予認購書、訂購協(xié)議以商品房買賣合同的效力，成為了保護購房者權(quán)益的一項法律措施。
  
  
  二、認購書、訂購協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約認定為本約的規(guī)定
  
  買賣雙方之間遲遲不簽訂本約，或者不再另行簽訂本約的情況時有發(fā)生，是否能夠?qū)⒄J購書、訂購協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約認定為商品房買賣合同，在訴訟中對于購房者權(quán)益的保護力度截然不同。為了保護交易的穩(wěn)定性和買賣雙方的權(quán)益平衡，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣合同糾紛司法解釋》”）第五條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！睗M足本條規(guī)定條件的預(yù)約可以認定為本約，這就在司法實踐中帶來了新的法律問題，即認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議在具體個案中究竟是僅為預(yù)約還是可以認定為本約的區(qū)分條件。
  
  根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第五條規(guī)定，認購書、訂購協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議可以被認定為本約的核心條件有兩個方面：（1）具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；（2）出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。以下我們分別進行討論。
  
  
  三、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)
  
  《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容包括十三項，包括：（1）買賣雙方信息、（2）商品房基本狀況、（3）銷售方式、（4）價款、付款方式、付款時間、（5）交付使用條件及日期、（6）裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、（7）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、（9）面積差異處理方式、（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定、（11）爭議解決方案、（12）違約責(zé)任、（13）雙方約定的其他事項。
  
  有的觀點認為預(yù)約認定為本約，應(yīng)以全部具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的全部“主要內(nèi)容”為標(biāo)準(zhǔn)。但筆者認為事實上并不可行。按照目前市場所慣常采用的認購書、訂購協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議的版本，幾乎不可能完全涵蓋上述全部內(nèi)容。同時，買賣雙方簽訂認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議**初的本意也往往還是要**終簽訂正式的《商品房買賣（預(yù)售）合同 》并進行網(wǎng)簽備案，詳盡的合同內(nèi)容可以在本約中再具體約定，簽訂認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議時也不會認為有必要約定的事無巨細、諸事必備。
  
  而還有的觀點認為，區(qū)分預(yù)約和本約應(yīng)以是否在認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議中明確約定了還要另行簽訂本約的條款，如有這樣的明確約定，則應(yīng)當(dāng)認定為僅為預(yù)約。而實際交易中，約定需要另行簽訂本約是認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議的通常條款。如果按照上述兩種觀點，幾乎所有的認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議都無法認定為本約，與商品房市場交易的實際情況是不相符的，也會失去《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第五條規(guī)定解釋的本意。
  
  應(yīng)當(dāng)注意到認購、訂購、約定協(xié)議原本屬于預(yù)約，簽訂預(yù)約直接的目的是為了本約的締約作準(zhǔn)備，而締約雙方的根本目的還是為了本約得以履行、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的目的得到實現(xiàn)，考查認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議是否具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)考查其約定的內(nèi)容是否已經(jīng)足以履行，達到買賣雙方交易房屋所有權(quán)的合同目的。
  
  商品房買賣合同作為一種買賣合同，其實我們可以思考合同約定明晰了哪些內(nèi)容就可以讓一份買賣合同足以履行。根據(jù)全國人大的立法解釋《中華人民共和國合同法釋義》就合同法第一百三十條的解釋第2點買賣合同的構(gòu)成要素“買賣的構(gòu)成，需有人、標(biāo)的、行為三個要素。人的要素指出賣人和買受人。標(biāo)的的要素指買賣標(biāo)的物和價金。行為的要素指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物和支付價金。出賣人應(yīng)將買賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人，買受人向出賣人支付價金?！?br/>
  按照這一釋義，商品房買賣合同作為買賣合同的一種，預(yù)約合同想要被認可為本約，就應(yīng)當(dāng)具備買賣合同的構(gòu)成要素，即人的要素：明確的買賣雙方；標(biāo)的要素：明確的商品房基本狀況（面積、位置、戶型、房號）、明確的價金（價款、付款方式、付款時間），明確的交付使用條件及日期。認購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同如果具備了上述內(nèi)容，就足以保障其作為買賣合同的核心內(nèi)容和雙方的核心權(quán)利義務(wù)得以履行，筆者認為應(yīng)當(dāng)認定為達心內(nèi)容及主要權(quán)利義務(wù)的履行。

  查看全文↓ 2019-03-25 17:11:35

相關(guān)問題

• 問 配套商品房是什么意思? 什么是商品房的配套設(shè)施？
  答

  配套可以有多個層次。1、首先說的配套是公共配套?；蚍Q為城市基礎(chǔ)施配套。如供水、供電、道路、**、市場、商業(yè)等2、其次是住宅小區(qū)的配套，比如小區(qū)自配的停車位、小區(qū)綠化、會所、幼兒園、游泳池，體育活動場地等。3、再次是房屋的配套，又稱配套設(shè)施設(shè)備，比如紅外防盜、可視對講、光纖網(wǎng)絡(luò)等等。以上觀點不是官方的，是我個人總結(jié)的，是否有價值，供提問者參考。

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• 問 商品房和配套商品房的區(qū)別
  答

  這是我搜出來的答案，你的疑問也讓我長了見識~~配套商品房：是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章，在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。 商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。而商品房中可能包括有住宅、商業(yè)用房等。商品房取得房產(chǎn)證后對于所有權(quán)交易沒有時間限制。 配套商品房對于購買對象有嚴(yán)格的要求： 1、配套商品房在銷售過程中，符合購買的對象和條件是有明確規(guī)定的。 2、對于購買對象和條件的審核，除了動遷單位、用房單位審核外，還要經(jīng)有關(guān)動遷管理部門審核，符合條件方能購買。 3、對于配套商品房還規(guī)定五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租。 配套商品房對外出售，除取得合法的證件之外，對于購買者必須嚴(yán)格按照要求進行審核，符合購買條件者方可進行購買。

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• 問 動遷配套商品房是什么意思？
  答

  動遷房和配套商品房都是定向銷售給動遷居民的，但是兩者卻是完全不同的概念。因為動遷房和配套商品房的土地性質(zhì)不同。拆遷的房屋一般分為兩大類：拆遷的房屋一般分為兩大類：一類是配套商品房。是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章，在取得所有權(quán)的5、年之內(nèi)不能上市交易。另一類是動遷房。是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。具體來說：具體來說：1、配套商品房由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第28、條明確規(guī)定：1、配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5、年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。2、配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5、年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門按照規(guī)定價格回購。3、配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5、年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向**交納收益。具體比例，由市**另行規(guī)定。2、動遷房動遷房提交下列材料：1、《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；2、身份證明（復(fù)印件）；3、動遷單位原《房地產(chǎn)權(quán)證》（原件）；4、《動遷協(xié)議》（原件）；5、地籍圖（原件兩份）；6、房屋平面圖（原件兩份）；7、契稅完稅證明（原件）即可辦理產(chǎn)證。

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• 問 ??想問下配套商品房是什么意思？
  答

  商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成，從法律角度來分析，商品房是按按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。

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• 問 配套商品房和普通商品房有什么區(qū)別
  答

  1、土地來源的區(qū)別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。2、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。3、質(zhì)量的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。4、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。5、交易限制的區(qū)別。安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。6、享受權(quán)利的區(qū)別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。

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