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• 138****2877

  原則上，農(nóng)村土地是村集體所有，所以拆遷所得補償應(yīng)屬于所有村集體成員，但是村集體成員可以通過開村民大會決定集體財產(chǎn)的分配，村民大會可以決定按照宅基地使用者來分配相應(yīng)的拆遷款。

  查看全文↓ 2019-03-22 15:53:27
• 141****0594

  公房拆遷與誰簽訂補償協(xié)議,補償款的分配也應(yīng)當(dāng)基于這個原則來進(jìn)行。一般有三種操作方式。第一種是保持現(xiàn)狀,即房屋還是歸國家或單位所有,但是承租人的使用權(quán)也予以認(rèn)可,這個時候,拆遷方一般是與房屋所有權(quán)人、承租人簽訂三方協(xié)議,拆遷方既要對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補償,也要對承租人進(jìn)行補償或安置。
  第二種是房屋的所有權(quán)人與拆遷方簽訂拆遷補償安置協(xié)議,補償款歸房屋所有權(quán)人,然后,所有權(quán)人再對房屋的承租人予以安置。
  第三種是,房屋所有權(quán)人將房屋出售給承租人,承租人向房屋所有權(quán)人支付房屋價款,這樣房屋的所有權(quán)、使用權(quán)就都?xì)w于承租人,由承租人與拆遷方簽訂補償安置協(xié)議,獲得拆遷補償安置。

  查看全文↓ 2019-03-22 15:53:22
• 158****8557

  所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
  公有住房，是相對于所有權(quán)屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。當(dāng)公房遭遇拆遷，我們可以得到拆遷補償嗎？公房拆遷政策又是怎樣的呢？
  
  首先我們看一下被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利。在房屋遇到拆遷的時候，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補償安置協(xié)議是被拆遷人維護自己合法權(quán)利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權(quán)利對涉及自己財產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。因此，對于產(chǎn)權(quán)房來說，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補償協(xié)議的一般就是產(chǎn)權(quán)人。
  隨著時間的推移，公房承租人這一主體將逐漸不復(fù)存在，這是與房地產(chǎn)市場化相一致的。在590號令施行前，大量的公房已經(jīng)由其承租人購買而成為私房，因此這一問題的普遍性有所降低。即便如此，公房承租人在一些地方仍然現(xiàn)實存在，其面臨征收時的補償權(quán)益問題仍是不容忽視的。
  
  公房承租人的征收補償原本不是一個特殊的問題。在已經(jīng)的廢止的《城市房屋拆遷管理條例》中對此是有明文規(guī)定的，然而到了2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時，補償對象卻“縮減”成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，所以在實踐中依然存在的公房承租人在面臨征收時的補償權(quán)益難以得到保障的問題。
  公有房屋承租人的補償權(quán)益在許多地方政府規(guī)章中得以確定，以《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》為例，其第51條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收中享有依法獲取補償?shù)臋?quán)利。
  征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)我們也已此細(xì)則為例。征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補貼。

  查看全文↓ 2019-03-22 15:52:35
• 143****7130

  ?一、什么是公房？
  ??所謂的公房簡單點來說就是所屬權(quán)歸國家或者是集體所有的房屋，通過租賃的關(guān)系建立來做擁有公有房屋的使用權(quán)，也可以向主管單位申請使用公有房屋或者是福利分配類的公有房。
  ??很多國企在早年的時候都會給員工分配公房或者是將公房租給自己的員工。但隨著城市化的不斷推進(jìn)以及城市不斷規(guī)劃，現(xiàn)在很多這樣的公房就會面臨著拆遷，因此，給很多承租人帶來不小的困擾。那么，公房拆遷補償款歸誰？對承租人應(yīng)該怎么補償？
  
  ??二、公房拆遷補償應(yīng)該歸誰？
  ??根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償?？捎捎诜课莸乃腥撕褪褂萌瞬煌诠坎疬w過程中必然會導(dǎo)致權(quán)益糾紛。因此公房拆遷如何確定補償權(quán)利人很重要。下面就為大家分析一下未依據(jù)情勢變更而發(fā)生承租人變更的幾種情況：
  ??1、原承租人健在，并且在征收時一直未變更過公房承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人，因此，作為作為權(quán)利人征收補償給予其是沒有任何爭議的。
  ??2、原承租人在征收前已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，而且也已經(jīng)變更了承租人姓名，那么此時的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補償款也歸其有。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。
  ??依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。
  ??3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。那么，此時因承租人的死亡導(dǎo)致租賃合同終止，承租人資格喪失。
  ??公房承租人的征收補償原本不是一個特殊的問題，在廢止了的《城市房屋拆遷管理條例》中也明確規(guī)定的，可到了2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時，補償對象卻成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，因此到目前為止，在實踐中公房承租人依然面臨著征收時的補償權(quán)益難以得到保障的問題。
  ??根據(jù)規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：
  ??1、原承租人死亡或外遷；
  ??2、與原承租人為同一戶籍；
  ??3、是原承租人的家庭成員；
  ??4、與原承租人共同居住二年以上；
  ??5、沒有其他住房。
  ??三、那么對公房承租人應(yīng)該怎么補償？
  ??拆遷律師在此要特別說明的是各地對公房拆遷補償并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大多都是依據(jù)各地的相關(guān)規(guī)定。但要明確一點，公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟適用住房。以下是部分省市對公房拆遷補償?shù)囊?guī)定：
  ??根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第五十一條中對公房承租人的含義也做了具體解釋：“公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位”。
  ??根據(jù)該《實施細(xì)則》第二十九條的規(guī)定，征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補貼。
  ??征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補貼。
  ??根據(jù)《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》征收依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策允許出售的公有住房，承租人可以按城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定購買住房后，再與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議;對依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策不允許出售的住房，對產(chǎn)權(quán)人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由承租人繼續(xù)承租，產(chǎn)權(quán)人與承租人應(yīng)當(dāng)按補償安置方案重新訂立房屋租賃合同。

  查看全文↓ 2019-03-22 15:52:28

相關(guān)問題

• 問 我家房子拆遷，征地補償款應(yīng)歸誰所有？
  答

  土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有.

  全部2個回答>
• 問 公房拆遷怎么補償
  答

  國家直管公房拆遷補償安置 第三十八條 拆遷國家直管公房，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門訂立拆遷補償安置協(xié)議。房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門應(yīng)及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執(zhí)行，停收租金。 第三十九條 國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經(jīng)營管理規(guī)定的情況下，可優(yōu)先與房產(chǎn)經(jīng)營管理部門按照安置房屋租金標(biāo)準(zhǔn)簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。 第四十條 拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結(jié)算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內(nèi)不結(jié)算差價，超面積部分按成本價結(jié)算。 第四十一條 拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔(dān)，在此期間，如調(diào)整租金，拆遷人按新調(diào)租標(biāo)準(zhǔn)支付。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------公房拆遷補償款的歸屬確定了公房承租資格后，拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點：公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。《城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？農(nóng)村土地征地拆遷補償費有哪些，應(yīng)該歸誰所？
  答

  耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。征收耕地的土地補償費，前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算標(biāo)準(zhǔn)，前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。其中土地補償費和人員安置費的總和，不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。林木、果樹等地上物需要根據(jù)樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產(chǎn)值，大棚還要補償?shù)厣衔锏慕ㄖ刂贸杀?。律師只能提供?biāo)準(zhǔn)，沒有辦法給您確定具體的數(shù)額，具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r、地價來評估和計算。具體要看當(dāng)?shù)氐恼魇詹疬w公告的規(guī)定。各地的政策是不一樣的

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？農(nóng)村土地征地拆遷補償費有什么，應(yīng)該歸誰所？
  答

  耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。征收耕地的土地補償費，前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算標(biāo)準(zhǔn)，前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。其中土地補償費和人員安置費的總和，不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。林木、果樹等地上物需要根據(jù)樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產(chǎn)值，大棚還要補償?shù)厣衔锏慕ㄖ刂贸杀尽Ｂ蓭熤荒芴峁?biāo)準(zhǔn)，沒有辦法給您確定具體的數(shù)額，具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r、地價來評估和計算。具體要看當(dāng)?shù)氐恼魇詹疬w公告的規(guī)定。各地的政策是不一樣的。

  全部4個回答>
• 問 拆遷補償款領(lǐng)到了，但是不給拆遷補償協(xié)議合理嗎？
  答

  按照規(guī)定，租賃合同到期不續(xù)簽視為不定期合同，房東這樣做的目的也許是可以隨時解除吧，但你有房租收據(jù)證明租賃合同繼續(xù)存續(xù)，你可以跟房東協(xié)商是否能獲得補償。

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