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• 138****9168

  二手房銷售之建議
  本人非房產(chǎn)中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經(jīng)手 買/賣 的房屋已經(jīng)有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有兩套，一套自住，一套觀望。回顧這段經(jīng)歷，拿出來分享，如有部分能幫助大家，過程中的跑腿也算沒有白費(fèi)。
  買賣二手房的流程這里就不做建議了，自有專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備這方面的資料，我這里主要是以買賣雙方的視角做一下補(bǔ)充，也行能起到四兩撥千斤的作用。
  A，先談賣房：
  A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產(chǎn)賣掉？既然如此，大家都是生活在真實(shí)世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產(chǎn)的大致房?jī)r(jià)，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數(shù)字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦馬上就可以大致知道。
  A-2，清楚自己房子的附屬設(shè)施，如閣樓，陽臺(tái)，花園，車位，儲(chǔ)藏室等。除了車位比較明顯可以進(jìn)行價(jià)位計(jì)算，其他東東在賣房的時(shí)候經(jīng)常表現(xiàn)的像雞肋，因此可以在關(guān)鍵的時(shí)候用于維持總價(jià)。
  A-3，清楚自己房子的優(yōu)缺點(diǎn)。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優(yōu)缺點(diǎn)比較容易總結(jié)。另一種是自己從沒有常住，買來之后因?yàn)槟撤N原因一直在出租等，優(yōu)缺點(diǎn)的收集，特別是缺點(diǎn)方面就比較困難了。當(dāng)然你既然準(zhǔn)備賣掉這套房產(chǎn)，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認(rèn)為的不好，不代表買家也認(rèn)為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記?。簝?yōu)點(diǎn)信息來自于網(wǎng)上，缺點(diǎn)信息來自于自己的生活。優(yōu)點(diǎn)是將這個(gè)小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)和這個(gè)房子的優(yōu)點(diǎn)疊加，缺點(diǎn)則就是這個(gè)房子的缺點(diǎn)了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等。
  A-4，自我估價(jià)：根據(jù)以上信息和自己的家人討論一個(gè)**低價(jià)，討論一個(gè)**高價(jià)。大膽估，沒有關(guān)系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的**高價(jià)基礎(chǔ)上再乘一個(gè)1.1-1.2的系數(shù)以保證自己不后悔（房產(chǎn)證及房產(chǎn)證面積請(qǐng)拍照）。
  A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個(gè)下午的時(shí)間跑跑沿街的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。延伸一些，不要只跑小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，跨度大一些，首先是小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，然后是跨越到兩個(gè)紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區(qū)。數(shù)量建議至少五至六家機(jī)構(gòu)。
  A-6，跑這些機(jī)構(gòu)干什么呢 --- 不要放出自己的想法，只說自己想把現(xiàn)在的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手/賣掉，當(dāng)面聽聽他們的專業(yè)全盤建議。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動(dòng)而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對(duì)同一套房產(chǎn)，不同的機(jī)構(gòu)給出的建議價(jià)都不一樣，別人給我的**高價(jià)和**低價(jià)差異達(dá)到了40萬之多。這不奇怪，這同每個(gè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)水準(zhǔn)/處事風(fēng)格/攻關(guān)能力/團(tuán)隊(duì)氛圍有關(guān)，也許求穩(wěn)，也許求搏。如果時(shí)間充沛盡量多拜訪一些中介機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)采樣的過程。這個(gè)技術(shù)活涉及潛在的客戶群，之前的成功案例，以及中介機(jī)構(gòu)對(duì)于缺點(diǎn)的放大等。
  A-7，定價(jià)：綜合以上信息，既包含自己拜訪房產(chǎn)中介前估的**高價(jià)，也包含房產(chǎn)中介建議的價(jià)格，定一個(gè)稍高于市場(chǎng)的銷售價(jià)格。
  A-8，發(fā)布：每個(gè)城市/每個(gè)地區(qū)，都有方便市民的二手房發(fā)布網(wǎng)站，注意在某個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站發(fā)布，不論這個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有多大，跟這個(gè)都沒有關(guān)系。發(fā)布的時(shí)候注意幾點(diǎn)：
  A-8-1,準(zhǔn)備一些照片，只發(fā)布其中1-2張即可（不要將房產(chǎn)證照片發(fā)布，不要將樓棟號(hào)的照片發(fā)布），
  A-8-2,哪些家電/家具一并出售，
  A-8-3,價(jià)格說明清楚：是到手價(jià)！就是實(shí)實(shí)在在到自己手的價(jià)格（我們不專業(yè)，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費(fèi)啊，什么稅費(fèi)啊，什么這個(gè)啊，那個(gè)啊，那么就談到手價(jià)，即使中介費(fèi)也不包含）
  A-8-4,房子的學(xué)區(qū)也請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)清楚（**，**，以及是否有使用）
  A-8-5,聯(lián)系人，以及看房時(shí)機(jī)（慢著：如果是出租房，請(qǐng)先和房客確認(rèn)一下，有些人非常反彈，出租合同這點(diǎn)是保障房客權(quán)利的。兩種方式解決：一種是每周固定兩/三次看房時(shí)間，或者提前通知終止合同）
  A-9，坐等電話：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)在第一時(shí)間打你電話，希望能代理銷售，即使是同一家房產(chǎn)中介的不同區(qū)域的分支，也都紛紛打你電話，都同意。告訴他們幾點(diǎn)：
  A-9-1,請(qǐng)加我微信（轉(zhuǎn)手一套房子我是從中介01一直到中介80），我會(huì)發(fā)這套房子的具體信息（見附圖）和更多照片。
  A-9-2,強(qiáng)調(diào)一下是到手價(jià)。
  A-9-3,強(qiáng)調(diào)一下看房要預(yù)約（即使不是出租也要預(yù)約，要防止兩種狀況：一種是你不在家，家長(zhǎng)只有老人，不安全；另一種是某些中介未經(jīng)交流直接敲門，因?yàn)槟壳昂芏嗄贻p人一上手就做中介）。
  A-10，這樣不出幾天，全市至少50名業(yè)務(wù)員在幫你銷售這套房產(chǎn)。
  A-11，這樣經(jīng)過幾輪的看房，你也更清楚自己房子的價(jià)格定位，**初設(shè)定在高價(jià)位水準(zhǔn)，心中做稍稍的微調(diào)，不要告訴任何一個(gè)中介業(yè)務(wù)員，當(dāng)然對(duì)任何業(yè)務(wù)員都要信息公平。抓住一個(gè)剛需的買家/機(jī)會(huì)，在進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的時(shí)候，也許**終你讓步了20000元，但是是從幾千的讓步開始的。
  A-12，你強(qiáng)調(diào)的是到手價(jià)，從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務(wù)費(fèi)。技術(shù)上的困難是中介機(jī)構(gòu)又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，畢竟中介要吃飯，那么就請(qǐng)你和中介機(jī)構(gòu)的老大私下面談，我建議的底牌是只出一半的中介服務(wù)費(fèi)。
  A-13，剩下的流程就是中介機(jī)構(gòu)的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在這里班門弄斧了。
  A-14，補(bǔ)充兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：
  A-14-1,賣房不要找熟人，即不要找正在做中介的熟人朋友。兩點(diǎn)你不好入手，第一是總價(jià)的定位問題上，你定的高，買賣房子本身既是技術(shù)活，更是運(yùn)氣活，你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源，只要房子沒有賣掉他就有廢話說：看看看，你把房?jī)r(jià)怎么定的那么那么高！如果你是網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，你的朋友來找你，一視同仁于所有的房產(chǎn)中介，告訴你的朋友：不好意思，已經(jīng)發(fā)布了，他要同價(jià)代理也是這個(gè)價(jià)。第二是中介服務(wù)費(fèi)的處理問題上，熟人，給還是不給？鍵盤俠好做，事情難處理。
  A-14-2,賣房不建議做獨(dú)家代理。如果自己功課做足了，完全有能力規(guī)劃和判斷，讓自己在**高點(diǎn)獲利。所謂獨(dú)家代理，就是這套房產(chǎn)的銷售只交給某一家房產(chǎn)中介獨(dú)家代理銷售，獨(dú)家代理的問題是什么？獨(dú)家代理如果在特定期限內(nèi)沒有完成銷售，會(huì)找含糊的理由違約；獨(dú)家代理的房?jī)r(jià)定位一定不是對(duì)你**有利的；獨(dú)家代理的**終售價(jià)可能高于你的價(jià)位好幾萬，獨(dú)家代理賣房賺的就是這個(gè)技術(shù)差價(jià)。
  我這里所談的不涉及法律，不涉及政策，是以一個(gè)房東的身份思考如何在高價(jià)位賣房，如何高獲利，這個(gè)道理適用于所有的交易。
  曾經(jīng)的一次為賣掉一個(gè)單身公寓，我定了****高價(jià)，即那片公寓樓正在銷售房?jī)r(jià)中的頂端，面談過幾個(gè)中介代表都說：哥，這價(jià)位不好賣。我放心的是我的這個(gè)小公寓有特別的優(yōu)勢(shì)，只是我把這個(gè)優(yōu)勢(shì)通過總價(jià)放大了，必有其剛需的潛在客戶；我更放心的是這個(gè)面積不到50平方米的小公寓，有將近70名中介業(yè)務(wù)員為我服務(wù)，**終我在總價(jià)上讓步2000元結(jié)案。（每一個(gè)案例**終都會(huì)被安居客納入統(tǒng)計(jì)基數(shù)，當(dāng)我再次瀏覽那個(gè)片區(qū)公寓房的房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)有類似的案子在進(jìn)行中了）
  幾次下來我也在總結(jié)和反思：市場(chǎng)的信心是靠我這樣的人維持的，市場(chǎng)的高價(jià)位也是靠我這樣的人推上去的。
  B，再談買房：
  買房以目的性為目標(biāo)，就簡(jiǎn)單歸納一些了，還請(qǐng)各位指正。
  B-1，如果是自?。涵h(huán)境，學(xué)區(qū)，購物，物業(yè)等等都是考慮的因素。
  B-2，如果是買學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)房一般都緊張，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，對(duì)不起，第二天基本就被別人定了。買學(xué)區(qū)房不要被忽悠，市教育局經(jīng)常會(huì)以某條河為界，也就是說，如果你買學(xué)區(qū)房，好好看看地圖，不要哪天小孩還沒上學(xué)又被劃出去了。
  B-3，投資：我是以公寓為主，小賺一把。需要考慮的是**潛力，拆遷可能，租金等等。
  就不多說了，讓各位見笑了。
  經(jīng)過我手買的7套房子，沒有一套虧的。買房不同于賣房，**低價(jià)位不現(xiàn)實(shí)，要下手就馬上下手，只要經(jīng)過你的理智判斷，相對(duì)于明天，永遠(yuǎn)都是低價(jià)位。

  查看全文↓ 2019-03-21 20:37:42
• 153****6766

  1、扮靚二手房，是快速出售的技巧之一
  
  把房子打掃干凈，適度進(jìn)行修繕和美化是快速出售二手房的重要手段，這樣不僅可以提升房屋價(jià)格，更容易使看房者對(duì)房子留下好印象。一是對(duì)房中明顯破損的部位（如戶門、樓梯、窗框等）進(jìn)行修繕，修補(bǔ)墻面滲水的痕跡；二是清理不必要的家具，先把破舊的家具丟掉，可以更好的展現(xiàn)空間感。
  
  2、選取品牌中介，順利完成交易
  
  將二手房委托給品牌中介公司，一方面是保證客源質(zhì)量，一方面是保證交易的安全性，賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限，代理有效期宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。
  
  二手房交易過程煩瑣，需要許多證明和手續(xù)。小編建議盡量別自己去賣房，因?yàn)橘I賣雙方親自去處理這些事務(wù)，會(huì)消耗極大精力時(shí)間，吃力不討好。
  
  3、對(duì)房子有信心，談判出一個(gè)好價(jià)格
  
  一個(gè)合理價(jià)格有助于快速出售房子，小編要重點(diǎn)提醒的是，出售二手房切記勿盲目報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)過高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)浪費(fèi)精力，報(bào)價(jià)過低又損個(gè)人利益，可以多跑幾家中介，綜合理性報(bào)價(jià)。 賣二手房，房主得有談判價(jià)格的能力，對(duì)自己的房子充滿信心，耐心配合中介接待客戶，心態(tài)平穩(wěn)，一般需要多次看房才能達(dá)成交易，看四五次房很正常。另外，有些房主為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司，小編提醒，交鑰匙還需謹(jǐn)慎啊。
  
  4、注意合同細(xì)節(jié)，免得后續(xù)麻煩
  
  在二手房交易中，大家往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但一些細(xì)節(jié)問題也同樣重要，例如：產(chǎn)權(quán)情況、交易稅費(fèi)及日期等等，如果在簽定合同之前就約定好，就不會(huì)出現(xiàn)不必要的麻煩。另外，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求，二手房屋主還需謹(jǐn)慎考慮，不要輕易提前交房。

  查看全文↓ 2019-03-21 20:37:33
• 132****4893

  　1、委托一家比較大的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)就會(huì)省不少事：
  　　2、選擇好購買方，商定價(jià)格以及合同條款、付款方式（商業(yè)貸款、公積金貸款或者全款一次付清）
  　　3、買賣雙方稅費(fèi)：
  　　房產(chǎn)交易要發(fā)生以下稅費(fèi)：個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款、雜費(fèi)等。
  　　明確向業(yè)主征收的是個(gè)人所得稅（成交價(jià)格減去原購買的差額部分的20%）、營(yíng)業(yè)稅（房產(chǎn)證填發(fā)時(shí)間不滿兩年的，按照成交價(jià)格繳納5.5%）。此外，買賣雙方還要各繳納萬分之五的印花稅。契稅一般由買方承擔(dān)。土地出讓金、綜合地價(jià)款只是經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房和房改房發(fā)生，一般是協(xié)商繳納。

  查看全文↓ 2019-03-21 20:37:26

相關(guān)問題

• 問 ??如何出售二手房?二手房出售如何計(jì)算價(jià)錢?
  答

  1、區(qū)域價(jià)格調(diào)查二手房定價(jià)的第一步是區(qū)域價(jià)格調(diào)查，在做價(jià)格評(píng)估時(shí)既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價(jià)格，又要結(jié)合自己手中二手房的實(shí)際情況?？梢酝ㄟ^詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價(jià)、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價(jià)格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個(gè)臨時(shí)價(jià)格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。2、對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估通過了第一步區(qū)域價(jià)格調(diào)查后，下面要做的就是對(duì)手中自己的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價(jià)值評(píng)估，為將要出售的二手房確定一個(gè)合理的價(jià)位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在哪、劣勢(shì)又有哪些，只有對(duì)自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個(gè)準(zhǔn)確的價(jià)位。3、確定心理價(jià)格底線在了解了自己房產(chǎn)的價(jià)值之后就要確定心理價(jià)格底線了。在確定這個(gè)底線時(shí)首先要以自己的資金需要量（假設(shè)為將要升級(jí)房產(chǎn)）為依據(jù)，事先計(jì)算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、**比例、月供數(shù)額等金額。制定這個(gè)價(jià)格要時(shí)不能背離自己手中房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，切不可將底線定得過高，造成二手房長(zhǎng)期賣不出去的現(xiàn)象。4、預(yù)留一定的砍價(jià)空間在確定了心理價(jià)格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況為二手房?jī)r(jià)格預(yù)留一定的砍價(jià)空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時(shí)尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個(gè)砍價(jià)空間應(yīng)在心理價(jià)格底線上上浮3%——5%；而對(duì)于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，砍價(jià)空間在心理價(jià)格底線上上浮5%——10%也是合理的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣賣出二手房？二手房如何賣出好價(jià)錢？
  答

  一、心平氣和報(bào)房?jī)r(jià)屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報(bào)價(jià)。二、選擇正規(guī)的中介公司二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用。所以一般會(huì)需要中介公司。一般都以大公司作為第一選擇，操作比較規(guī)范。三、“跳過”中介有風(fēng)險(xiǎn)有一些賣房者跳過”中介與購房者直接進(jìn)行交易。這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。四、目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。五、不能簽“到手價(jià)”二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。六、合同細(xì)節(jié)要講清由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注，會(huì)引起矛盾和糾紛。七、不要輕易提前交房辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間需要15天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里有可能產(chǎn)生一些糾紛。現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來一些不必要的損失。八、交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。九、代理有效期宜短不宜長(zhǎng)代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。十、自售房屋有學(xué)問在不通過中介賣房的時(shí)候，要找一個(gè)熟悉流程的人陪同。

  全部5個(gè)回答>
• 問 如何出售二手房
  答

  二手房銷售之建議本人非房產(chǎn)中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經(jīng)手 買/賣 的房屋已經(jīng)有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有兩套，一套自住，一套觀望?；仡欉@段經(jīng)歷，拿出來分享，如有部分能幫助大家，過程中的跑腿也算沒有白費(fèi)。買賣二手房的流程這里就不做敘述和補(bǔ)充了，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這方面的資料掌握專業(yè)多了，并且政策的調(diào)整也隨時(shí)影響著流程的細(xì)節(jié)，我這里是以買賣雙方的視角對(duì)如何做足準(zhǔn)備功課補(bǔ)充一二，希望能起到四兩撥千斤的作用。A，先談賣房：A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產(chǎn)賣掉？既然如此，大家都是生活在真實(shí)世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產(chǎn)的大致房?jī)r(jià)，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數(shù)字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦查一查就差不多知道了。A-2，清楚自己房子的附屬設(shè)施，如閣樓，陽臺(tái)，花園，車位，儲(chǔ)藏室等。除了車位比較直接可以進(jìn)行價(jià)位計(jì)算，其他東東在賣房的時(shí)候經(jīng)常表現(xiàn)的像雞肋，因此可以在關(guān)鍵的時(shí)候用于維持總價(jià)。A-3，清楚自己房子的優(yōu)缺點(diǎn)。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優(yōu)缺點(diǎn)比較容易總結(jié)。另一種是自己從沒有常住，買來之后因?yàn)槟撤N原因一直在出租等，優(yōu)缺點(diǎn)的收集，特別是缺點(diǎn)方面就比較困難了。當(dāng)然你既然準(zhǔn)備賣掉這套房產(chǎn)，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認(rèn)為的不好，不代表買家也認(rèn)為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記住：優(yōu)點(diǎn)信息來自于網(wǎng)上，缺點(diǎn)信息來自于自己的生活。優(yōu)點(diǎn)是將這個(gè)小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)和這個(gè)房子的優(yōu)點(diǎn)疊加，缺點(diǎn)則就是這個(gè)房子的缺點(diǎn)了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等。A-4，自我估價(jià)：根據(jù)以上信息和自己的家人討論一個(gè)**低價(jià)，討論一個(gè)**高價(jià)。閉門造車也沒有關(guān)系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的**高價(jià)基礎(chǔ)上再乘一個(gè)1.1-1.2的系數(shù)以保證自己不后悔（房產(chǎn)證及房產(chǎn)證面積請(qǐng)拍照）。A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個(gè)下午的時(shí)間跑跑沿街的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。延伸一些，不要只跑小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，跨度大一些，首先是小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，他們對(duì)這個(gè)小區(qū)和熟悉，熟悉每棟樓的特點(diǎn)。然后是跨越到兩個(gè)紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區(qū)，別的區(qū)對(duì)本小區(qū)的看法也蠻特別的。拜訪的數(shù)量建議至少五至六家機(jī)構(gòu)。A-6，跑這些機(jī)構(gòu)干什么呢 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只說自己想把現(xiàn)在的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手/賣掉，不要說出自己對(duì)價(jià)位的預(yù)估，當(dāng)面聽聽他們的專業(yè)全盤建議。他們也許會(huì)說你希望到手多少錢，就說自己不懂行，沒有底，當(dāng)然這個(gè)房子優(yōu)缺點(diǎn)還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動(dòng)而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對(duì)同一套房產(chǎn)，不同的中介機(jī)構(gòu)給出的建議價(jià)就不一樣。曾經(jīng)別人給我的**高價(jià)和**低價(jià)差異達(dá)到了40萬之多。這不奇怪，這同每個(gè)中介機(jī)構(gòu)人員對(duì)政策把握/市場(chǎng)理解/專業(yè)水平/處事風(fēng)格/攻關(guān)能力/團(tuán)隊(duì)氛圍有關(guān)。如果時(shí)間充沛盡量多拜訪一些中介機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)采樣的過程。這個(gè)技術(shù)活涉及潛在的客戶群分析，曾經(jīng)的成功案例分享，房產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)走向，以及優(yōu)缺點(diǎn)的全盤分析。A-7，定價(jià)：綜合以上信息，根據(jù)自己拜訪房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)前估的**高價(jià)和這幾家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建議的價(jià)格，結(jié)合自己房子的實(shí)際情況，定一個(gè)稍高于市場(chǎng)的銷售價(jià)格。A-8，發(fā)布：每個(gè)城市/每個(gè)地區(qū)，都有方便市民的二手房發(fā)布網(wǎng)站，注意不是在某個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站發(fā)布，而是要讓很多中介機(jī)構(gòu)都能看到的網(wǎng)站發(fā)布。發(fā)布的時(shí)候注意幾點(diǎn)：A-8-1,準(zhǔn)備一些照片，只發(fā)布其中1-2張即可，不要說明具體的樓棟號(hào)（不要將房產(chǎn)證照片發(fā)布，不要將樓棟號(hào)的照片發(fā)布）；A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售；A-8-3,價(jià)格說明清楚：是到手價(jià)！就是實(shí)實(shí)在在到自己手的價(jià)格（我們不專業(yè)，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費(fèi)啊，什么稅費(fèi)啊，什么這個(gè)啊，那個(gè)啊，就談到手價(jià)，即使中介費(fèi)也不包含）；A-8-4,房子的學(xué)區(qū)也請(qǐng)說明清楚（**，**，以及是否有使用）；A-8-5,聯(lián)系人（電話號(hào)碼不要寫錯(cuò)），以及看房時(shí)機(jī)（慢著：如果是出租房，請(qǐng)先和房客確認(rèn)一下，有些人非常反彈，出租合同在這個(gè)方面是保障房客權(quán)利的。兩種方式解決：一種是協(xié)商每周固定兩/三次看房時(shí)間，或者提前通知終止合同）；A-9，坐等電話：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)在第一時(shí)間打你電話，希望能代理銷售，即使是同一家房產(chǎn)中介，不同區(qū)域的分支也會(huì)紛紛打你電話。告訴他們幾點(diǎn)：A-9-1,同意他們代理銷售，請(qǐng)加我微信（我轉(zhuǎn)手一套房子加的中介微信號(hào)從01一直到80），將房產(chǎn)的更詳細(xì)信息和更多照片發(fā)給他們，包含樓棟號(hào)，面積，朝向等等；A-9-2,強(qiáng)調(diào)一下是到手價(jià)；A-9-3,強(qiáng)調(diào)一下看房要預(yù)約（即使不是出租也要預(yù)約，要防止兩種狀況：一種是你不在家，家長(zhǎng)只有老人，不安全；另一種是個(gè)人客戶來看房，不接受個(gè)人客戶看房）；A-10，這樣不出一周，全市至少50名業(yè)務(wù)員在幫你銷售這套房產(chǎn)。A-11，這樣經(jīng)過幾輪的看房，你也就清楚了這套房子的價(jià)格定位，是否要對(duì)設(shè)定的價(jià)格做稍稍的微調(diào)取決于你自己的把握，別人不好幫你做決定。但是如果你調(diào)整了目標(biāo)也不要告訴任何一個(gè)中介業(yè)務(wù)員，當(dāng)然對(duì)任何業(yè)務(wù)員都要做到信息公平。A-12，至于某些中介機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)在你之上，你可以不用去干涉。一般來說買方都會(huì)貨比三家，同樣的房源如果有中介這樣做是在砸他們自己的招牌。A-13，抓住一個(gè)剛需的買家和機(jī)會(huì)，坐下來談。進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的時(shí)候，也許**終你讓步了20000元，但是是從幾千的讓步一點(diǎn)一點(diǎn)割肉開始的。A-14，你強(qiáng)調(diào)的是到手價(jià)，從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務(wù)費(fèi)（其他費(fèi)用全由買家出基本沒有問題）。技術(shù)上的困難是中介機(jī)構(gòu)又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，畢竟中介要吃飯，中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人會(huì)私下同你面談，我建議的底線是只出一半的中介服務(wù)費(fèi)。A-15，簽合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介機(jī)構(gòu)的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在這里班門弄斧了。A-15，補(bǔ)充兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：A-15-1,賣房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。兩個(gè)方面你不方便處理，第一是總價(jià)的定位問題上，你定的高，買賣房子本身既是技術(shù)活，更是運(yùn)氣活，你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源，只要房子沒有賣掉他就有廢話說：看看看，你把房?jī)r(jià)怎么定的那么那么高！如果你是網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，你的朋友來找你，一視同仁于所有的房產(chǎn)中介，告訴你的朋友：不好意思，已經(jīng)發(fā)布了，他要代理也是這個(gè)價(jià)。第二是中介服務(wù)費(fèi)的處理問題上，熟人，給還是不給？鍵盤俠好做，面子很難抹。A-15-2,賣房不建議做獨(dú)家代理。如果自己功課做足了，完全有能力規(guī)劃和判斷，讓自己在**高點(diǎn)獲利。所謂獨(dú)家代理，就是這套房產(chǎn)的銷售只交給某一家房產(chǎn)中介獨(dú)家代理銷售。獨(dú)家代理的問題是什么？獨(dú)家代理如果在特定期限內(nèi)沒有完成銷售，會(huì)找含糊的理由違約；獨(dú)家代理的房?jī)r(jià)定位一定不是對(duì)你**有利的；獨(dú)家代理的**終售價(jià)可能高于你的價(jià)位好幾萬，獨(dú)家代理賣房賺的就是這個(gè)技術(shù)差價(jià)。我這里所談的不涉及法律，不涉及政策，是以一個(gè)房東的身份思考如何在高價(jià)位賣房，如何高獲利，這個(gè)道理適用于所有的交易。曾經(jīng)的一次為賣掉一個(gè)單身公寓，我定了****高價(jià)，即那片公寓樓正在銷售房?jī)r(jià)中的頂端，面談過好幾個(gè)中介代表都說：哥，這價(jià)位不好賣。我放心的是我的這個(gè)小公寓有特別的優(yōu)勢(shì)，只是我把這個(gè)優(yōu)勢(shì)通過總價(jià)放大了，必有其剛需的潛在客戶；我更放心的是這個(gè)面積約50平方米的小公寓，全市有將近70名中介業(yè)務(wù)員為我服務(wù)，**終我在總價(jià)上讓步2000元結(jié)案。（每一個(gè)案例**終都會(huì)被安居客納入統(tǒng)計(jì)基數(shù)，當(dāng)我再次瀏覽那個(gè)片區(qū)公寓房的房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)有類似價(jià)位的案子在進(jìn)行中了）幾次下來我也在總結(jié)和反思：市場(chǎng)的信心就是靠我這樣的人維持的，市場(chǎng)的高價(jià)位也是靠我這樣的人推上去的。雖然我不是惡意的哄抬價(jià)格，但是總是有新的高價(jià)位產(chǎn)生，我站在了統(tǒng)計(jì)分布的兩端。

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• 問 ??如何出售二手房?賣二手房怎么才能賣出一個(gè)好價(jià)錢?
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  一、選取大中介或代理機(jī)構(gòu)較可靠售房者如果是以個(gè)人名義出售房屋，是有一定的困難的，因此大多都會(huì)選擇中介或者代理機(jī)構(gòu)，那么好選擇一些大中介或代理機(jī)構(gòu)，因?yàn)樗麄兊牟僮鞅容^規(guī)范而且房源也比較充裕。二、代理有效期宜短不宜長(zhǎng)在與中介或代理公司簽定合同的時(shí)候，好約定一個(gè)有效期，時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜，如果一個(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。三、不能簽“到手價(jià)”二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間，碰到一些不法中介的話，買賣雙方就會(huì)遭受較大的損失。四、不要盲目報(bào)價(jià)賣房就要有個(gè)報(bào)價(jià)，但是這個(gè)價(jià)格并不是隨著心意想是多少就是多少，要根據(jù)實(shí)際情況來定，不能因?yàn)槎址糠績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲，就對(duì)房屋的評(píng)估太高，盲目開價(jià)，這樣只會(huì)錯(cuò)失售房的時(shí)機(jī)，因此售房者要客觀評(píng)價(jià)自己的房屋。五、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住，但是售房者要注意，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，還是不要輕易提前交房，以免帶來一些不必要的損失。六、交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房售房者同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司，但同時(shí)也埋下了隱患，因此交鑰匙還需謹(jǐn)慎。七、合同細(xì)節(jié)要講清二手房的糾紛往往就出現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)問題上，容易被忽略，并且沒有在合同中注明，比如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等，所以，買賣雙方要學(xué)會(huì)重視這些細(xì)節(jié)問題，并且在簽訂合同的時(shí)候就事先約定好，以免后患。

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• 問 如何出售二手房？
  答

  怎么出售二手房，主要有以下幾個(gè)步驟：第一步，進(jìn)行出售咨詢您可通過親朋、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、經(jīng)紀(jì)公司等相關(guān)信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的平均出售價(jià)格；個(gè)人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理出售有何差別；了解交易流程、相關(guān)稅費(fèi)和必須提供的所有相關(guān)手續(xù)等。第二步，出售二手房確定出售價(jià)格通過第一步的咨詢，可根據(jù)您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價(jià)格。該報(bào)價(jià)應(yīng)為您的銷售總價(jià)，如果有要求買方另行支付的費(fèi)用，應(yīng)在報(bào)價(jià)中聲明。第三步，出售二手房選擇銷售方式，這有兩種可供選擇：1、自行尋找買方銷售2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷售如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個(gè)交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀(jì)公司的代理成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中；第二種方式，省時(shí)、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀(jì)公司辦理。經(jīng)紀(jì)公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會(huì)增加您的交易成本。

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