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• 153****1363

  (一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  (二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生 回遷房買賣無法買動(dòng)遷房公證有用。辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購房人一定要注意這一點(diǎn)。
  (三)買方不要一次性付全款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  (四)要求賣方的配偶簽名 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

  查看全文↓ 2019-03-20 23:03:37
• 137****4888

  沒有房產(chǎn)證說明房子的所有權(quán)并不全在你，不能公證說房子是你的，就算公證了也不能交易、拍賣、贈(zèng)予、轉(zhuǎn)移

  查看全文↓ 2019-03-20 23:03:18
• 144****3045

  這里要考慮兩個(gè)問題，
  一是在二手房交易時(shí)進(jìn)行房屋公證的法律效益：
  很多人考慮到動(dòng)遷房將來的過戶風(fēng)險(xiǎn)想到公證處辦理合同公證，據(jù)本人了解公證處現(xiàn)在對(duì)動(dòng)遷房買賣合同公證事項(xiàng)不受理，現(xiàn)在做的都是委托公證，即房東將將來的交易過戶事項(xiàng)委托給買方或買方指定的人(如果辦理公證委托事項(xiàng)，受托人盡量不要是買方自己，買方代理賣方有利益沖突，交易中心一般是不允許辦理交易過戶的)，其實(shí)類似的公證委托賣方也是可以單方撤銷的，從法律上講，辦理這種委托行為也沒有什么意義，并且此類公證委托收費(fèi)要比普通的委托收費(fèi)高很多。
  我國規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是登記注冊(cè)制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就仍沒有所有權(quán)。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補(bǔ)辦房產(chǎn)證。因此，建議購房者買二手房時(shí)還是直接過戶比較保險(xiǎn)，不要一味貪圖便宜。辦理房屋公證后，房屋產(chǎn)權(quán)仍處于不穩(wěn)定狀態(tài)，買房者承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。那么房屋買賣只公正不過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  二、房屋買賣只公正不過戶有很多風(fēng)險(xiǎn)，因此要謹(jǐn)慎考慮
  只公證不過戶對(duì)買房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)采用權(quán)利登記制度，產(chǎn)權(quán)證由房屋管理部門頒發(fā)，是唯一的權(quán)利憑證。而公證僅僅是對(duì)合同真實(shí)性的一種確認(rèn)，合同只能產(chǎn)生債權(quán)，不能對(duì)抗房產(chǎn)證所代表的物權(quán)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。從購房人付款到辦理過戶登記**終拿到產(chǎn)權(quán)證，這段時(shí)間對(duì)于購房人來說是存在風(fēng)險(xiǎn)的，房款已支付卻沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以這個(gè)時(shí)間越短越好。買房不是一件小事，尤其在北京上海等一線城市，動(dòng)輒就是上百萬甚至幾百萬，所以提醒購房人，盡量不要購買沒有房產(chǎn)證的房子，實(shí)在要購買，一定要多加小心，建議聘請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)律師，設(shè)計(jì)合理的交易流程以盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-03-20 23:03:10
• 147****7362

  你說的律師陪同公證可以盡量規(guī)避下家風(fēng)險(xiǎn)，只能保證在買家不能的到房屋時(shí)，受約方可以獲得不高于成交價(jià)20%的補(bǔ)償金的預(yù)約公正，那是公正你獲得買賣權(quán)的不確定公正，而且還可以單方取消。
  在沒過戶的這段時(shí)間內(nèi)你還是房東，買家的所有權(quán)益都不會(huì)被法律承認(rèn)，5年后的事情誰知道，漲了跌了都有可能，在那20%內(nèi)還好說，那萬一超過了呢，萬一政府征用等不可抗拒的因素發(fā)生了那又怎么辦，你的權(quán)益還買家的權(quán)益怎么劃分。
  所以主要看雙方的人品和老天爺了

  查看全文↓ 2019-03-20 23:03:04
• 147****7256

  沒有房產(chǎn)證沒法公證，**好不要買，
  
  
  除非你跟房主認(rèn)識(shí)，否則風(fēng)險(xiǎn)太大！

  查看全文↓ 2019-03-20 23:02:59

相關(guān)問題

• 問 買動(dòng)遷房公證有用嗎
  答

  物權(quán)法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，必須先取得房地產(chǎn)權(quán)證，否則，不得轉(zhuǎn)讓。沒有房產(chǎn)證，公證處不會(huì)給辦理公證。

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• 問 買動(dòng)遷房 公證有用嗎
  答

  買動(dòng)遷房公證不一定有用。動(dòng)遷房可以說是拆遷安置的房屋，因?yàn)椴疬w安置房的價(jià)格比較便宜，想買房的人，往往都會(huì)首先考慮購買動(dòng)遷房。動(dòng)遷房通常需要經(jīng)過一定年限可以進(jìn)行交易買賣的。而且公證也只是證明合同的真實(shí)性以及合法性，并不是證明交易過程沒有風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房屋通常因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房以及房產(chǎn)開發(fā)所需動(dòng)遷兩種情況。在購買動(dòng)遷房時(shí)，通常要明確房屋的土地性質(zhì)，還需要了解安置拆遷人的房屋有無限制性或者是有無政策上的補(bǔ)貼，特別是“城中村”的改造，往往是對(duì)村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象是由明確限制的；還有就是房屋的權(quán)利人，是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，必須是全體共有人的真實(shí)意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書，**后則是相關(guān)規(guī)費(fèi)的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳，且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？有沒有法律效力？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房做遺囑是無效的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不受法律的保障。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

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• 問 產(chǎn)權(quán)公證有法律效力嗎
  答

  房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行。房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷（補(bǔ)償、安置）協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《公證暫行條例》和《公證程序規(guī)則（試行）》規(guī)定，房產(chǎn)公證一般應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)所在地的公證處管轄；涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)公證由司法部批準(zhǔn)的辦理涉外公證業(yè)務(wù)的公證處管轄；涉港澳臺(tái)房產(chǎn)認(rèn)由各省、自治區(qū)、直轄區(qū)司法廳（局）指定的公證處管轄。

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• 問 買動(dòng)遷房公證有用嗎？會(huì)有網(wǎng)友了解嗎？
  答

  公證只證明合同的真實(shí)性和合法性，并不能保證交易過程沒有風(fēng)險(xiǎn)。很高興可以為您解答！希望你能采納！

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