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• 136****8526

  已備案未交房的房子是可以賣的，是可以由他們出面轉備案的，，如果買家是按揭，不能辦得下來，以后再買房算2套房。
  根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，經(jīng)合同一方當事人同意，合同中另一方當事人可將自己在合同中的全部權利義務轉讓給第三方。
  在這里，一方當事人是指房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商同意原買受人轉讓房屋，本人能夠與原買受人就房屋買賣事項達成一致，且開發(fā)商愿意為自己的轉讓事項到有關主管部門辦理登記變更手續(xù)，房屋買賣就可以完成。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:25
• 154****1776

  來隨著房價的持續(xù)上漲，熱心網(wǎng)友的提問也是越來越多樣化，比如這周就有網(wǎng)友提問，B先生在去年買了一套期房，隨著今年房價走高，該地區(qū)的房產(chǎn)增值了不少，因此B先生動了賣房的念頭，但由于是期房，B先生對于期房買賣的問題不是很了解，所以就想讓房貸君解答一下關于期房買賣的問題。
  
  一、購買的期房可以賣出或轉讓嗎？
  
  由于不動產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉讓：(六)、未依法登記取得權屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規(guī)定”。但是國務院至今沒有作出規(guī)定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。
  
  不過，從目前的實踐來看，期房是可以轉讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個地區(qū)又是不同的。
  
  二、期房進行買賣的條件
  
  雖然各地規(guī)定不一樣但是期房進行轉讓買賣一般都需要滿足下列條件：
  
  1、只要房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權限，就可以自由進行房產(chǎn)買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。如果房款沒有結清，還有余額尚未繳納清楚的，購房者是不可以擅自出售已購的期房的，因為開放商還有這所房屋的一部分主權，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進行買賣。
  
  2、所購的的房屋可以進行買賣以后，雙方就各項事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預售對象轉讓過來，一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。
  
  3、只要期房的戶主轉讓手續(xù)辦理下來，被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上，不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下，其他的沒有變化。
  
  4、期房的轉讓價位不受法律的約束，所以價位是不受限制的自由定價，轉讓人與被轉讓人可以自己協(xié)商價位，然后就已定下的價位簽訂買賣合同。
  
  三、在此以北京市的相關為具體實例，為大家介紹一下如何辦理期房轉讓手續(xù):
  
  《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》對期房轉讓問題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  1、未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；
  
  2、已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。
  
  從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出，期房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，北京市的《辦法》明確了與購房轉讓的合法性，同時對轉讓程序進行了規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:19
• 136****2355

  **近有網(wǎng)友提問，說一位朋友之前買了套房，現(xiàn)在因為著急用錢，正好房價也有上漲就準備賣掉。但是因為房子是期房，現(xiàn)在還沒有拿到鑰匙呢。這位網(wǎng)友想從朋友那里買這套房，但是又擔心期房是不是賣不了，如果就這么雙方協(xié)商一下，**后賣不成功，弄得朋友也做不成就不好了。
  
  還沒有交房的期房能不能買？要怎么買？買的話又要注意些什么？
  
  今天購房指南就給大家梳理一下，以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。
  
  第一個問題：期房到底能不能買？
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定中可知，沒有取得權屬證書的房產(chǎn)是不能進行轉讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進行轉讓的。
  
  另據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：
  
  “下列房地產(chǎn)，不能轉讓：
  
  ……
  
  (六)、未依法登記取得權屬證書的”。
  
  但該條限定的是已竣工交付使用的不動產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  另有《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：
  
  “商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規(guī)定”。
  
  但是國務院至今沒有作出規(guī)定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。
  
  不過，從目前的實踐來看，期房是可以轉讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個地區(qū)又是不同的。
  
  以北京為例：
  
  北京曾出臺過一個《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，其中第四十四條規(guī)定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  (一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
  
  (二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
  
  轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。
  
  從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，這一規(guī)定明確了與購房轉讓的合法性，同時也明確了轉讓程序。
  
  第二個問題：沒交房的期房要怎么買？
  
  從上面的一系列規(guī)定中，可以總結出以下幾個步驟：
  
  步驟一：支付房款或與征得開發(fā)商同意
  
  如果房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權限，就可以自由進行房產(chǎn)買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。
  
  但如果房款沒有結清，還有余額尚未繳納清楚的，購房者是不可以擅自出售已購的期房的，因為開發(fā)商還有這所房屋的一部分主權，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進行買賣。
  
  步驟二：買賣雙方簽訂書面合同
  
  所購的的房屋可以進行買賣以后，雙方就各項事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預售對象轉讓過來，一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。
  
  步驟三：辦理戶主轉讓手續(xù)
  
  只要期房的戶主轉讓手續(xù)辦理下來，被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上，不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下，其他的沒有變化。
  
  步驟四：協(xié)商價格
  
  期房的轉讓價位不受法律的約束，所以價位是不受限制的自由定價，轉讓人與被轉讓人可以自己協(xié)商價位，然后就已定下的價位簽訂買賣合同。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:11

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• 問 ??未交房的期房能賣嗎?還未交房怎么轉讓？
  答

  如果沒有房產(chǎn)證，說明這個房子不具備完整的所有權，嚴格的說是不能交易過戶的，你的房子應該是預售房，沒交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個月，這個日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉讓的。如果你一定要轉讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷，開發(fā)商再把房子賣給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個是**合法的，沒有手尾和后遺癥，難點是要開發(fā)商同意2、自己的做法，讓下家交給你一部分定金，可以多一點，簽署一個協(xié)議，意思是約定多少時間把房子過戶……，把這個協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過戶，這個的優(yōu)點是不用通過開發(fā)商，缺點是交易時間很長，萬一有變動，大家都有麻煩風險

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• 問 ??未交房的期房能賣嗎?怎樣轉讓？
  答

  是可以賣掉的，因為賣方是擁有出售房產(chǎn)的合法權利.找到開發(fā)商協(xié)商后給些好處是明確之舉，可以使事情解決的更利索且不出問題。畢竟從法律角度便表明了在幾乎所有的房地產(chǎn)交易中，同開發(fā)商協(xié)商好后再賣房，這樣更方便將房屋的所有權從開發(fā)商轉移給賣方。如果是未交房只是已備案，買家即使按揭也可以辦下來，但也是屬于協(xié)議性辦下來。沒交房沒拿證之前，以后再買房是不屬于兩套房的。但是已備案，就不屬于新房了。需要交的相關稅包括：營業(yè)稅5.5％，個人所有稅20％(有關增值部分)，土地增值稅1％，(以上按交易房價繳稅)，各地繳納的稅率不統(tǒng)一，具體向當?shù)刂鞴懿块T咨詢

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• 問 房子還未交房可以賣嗎
  答

  　　剛交了**款，還沒有辦按揭?！　∵@種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的?！　≠I賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。　　正在還房貸，還沒有交房　　方式一：直接更名　　流程：　　1、賣方將銀行的貸款還清；　　2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案?！　∽⒁馐马棧骸　?、房子必須還清銀行貸款　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意　　3、買方不能再按揭了，必須全款購買　　這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大?！　膰曳烧邅碇v，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著?！　》绞蕉弘p方約定等房產(chǎn)證下來再過戶　　這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。　　包括：　　個人所得稅：總房款的1%。　　契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的1.5%。（均為首套房）　　（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）　　營業(yè)稅：5%　　第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。　　注意事項：　　1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎！　　2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備?！　?、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜?！　?、房價會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

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• 問 房子還未交房可以賣嗎？已備案未交房的房子可以賣嗎?
  答

  若是全款買房，合同沒有網(wǎng)簽備案就可以改合同出售，一般需要一定的改合同費用。若是貸款買房，合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案了，一般不能出售了。如果沒有房產(chǎn)證，說明這個房子不具備完整的所有權，嚴格的說是不能交易過戶的，你的房子應該是預售房，沒交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個月，這個日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉讓的。如果你一定要轉讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷，開發(fā)商再把房子賣給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個是**合法的，沒有手尾和后遺癥，難點是要開發(fā)商同意2、可以這樣去做；讓下家交給你一部分定金，可以多一點，簽署一個協(xié)議，意思是約定多少時間把房子過戶……，把這個協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過戶，這個的優(yōu)點是不用通過開發(fā)商，缺點是交易時間很長，萬一有變動，大家都有麻煩風險

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• 問 ??我有一套140平米的房子，還未交房能賣嗎？
  答

  還沒有房產(chǎn)證，你現(xiàn)在賣就談不上納稅，只能雙方簽個協(xié)議。到房產(chǎn)證下來以后，才能去過戶，那時才要納稅。主要問題是你要離開這個城市，如果要求一次性付清房價，買方不會同意；如果有部分欠款，你也會不同意。關鍵是雙方能找到一個利益和風險的均衡點，然后簽訂合同。

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