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• 158****4685

  現(xiàn)在很多人購買了二手房后，都會在糾結(jié)二手房的產(chǎn)權(quán)年限，因為產(chǎn)權(quán)剩余年限決定著房屋所有權(quán)年限。如果二手房房齡太老，就沒有購買的可能性，因此銀行不會放貸，再轉(zhuǎn)手不容易。那么，二手房的產(chǎn)權(quán)年限如何算呢?
  
  二手房產(chǎn)權(quán)年限計算?
  
  通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限。
  
  在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開始計算的。那么這些房子在二手房市場出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?
  
  房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永遠的，只要房子不倒，你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。
  
  一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計算的?
  
  不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。
  
  1、商品房、經(jīng)適房和兩限房
  
  它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了，土地使用權(quán)到期時間是2000+70=2070年。
  
  2、老公房
  
  老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。
  
  舉個例子，一個建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。
  
  雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。
  
  二、如何判斷二手房的真實年限
  
  1)靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門的房屋信息**準確。
  
  2)觀察法：這種方法只能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
  
  3)從未轉(zhuǎn)手過的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，**少往前推兩三年時間。
  
  4)簽訂合同，規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-03-08 01:09:16
• 135****9647

  不能說不重要，也不能說很重要。前者說法是因為商業(yè)用地50年，住宅用地70年，居住時間不一樣，如果遇到拆遷可能補償也有所不同。后者說法是因為就住宅來說，70年的房屋已經(jīng)屬于危房不能居住，要重新改造，即便是框剪結(jié)構(gòu)的住房到70年后會自動續(xù)期，大不了交一點點土地使用費。
  無論怎么說，房屋的所有權(quán)是業(yè)主的，是永久期限，所謂的房屋年限不過是指土地使用年限而已，如果房屋可以正常使用，任何人無權(quán)拆除業(yè)主的房屋，即便拆遷，也要保證安置和拆遷補償

  查看全文↓ 2019-03-08 01:09:00
• 133****8413

  如何簡單的判斷房齡？
  一、看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
  二、房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
  三、觀察樓道情況，了解戶表狀況。
  四、向鄰居或是物業(yè)詢問房屋情況。
  五、查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。
  房齡與房東表述不符怎么辦？
  購房者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-03-08 01:08:50
• 143****2718

  只要是15年以內(nèi)的就問題不大，如果超過20年甚至30年的房屋就要謹慎，因為它的土地使用年限不多了，而且房屋設(shè)施會老化、出現(xiàn)問題的幾率增大。
  但此類房屋的投資性增加，主要是拆遷的可能性增加，前提是要了解清楚。

  查看全文↓ 2019-03-08 01:08:41
• 135****9224

  如何辨別二手房房齡？
  辨別二手房房齡，光看房產(chǎn)證是不夠的。有時房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證會無法準確反映房屋的建造年限。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩三次。所以，想查真實的房齡，**好不怕麻煩到房管部門查詢。
  還可以通過以下方法判斷房屋的“年齡”
  1）墻面
  看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信房產(chǎn)中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
  2）裝修
  房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。
  3）樓道
  觀察樓道情況，了解戶表狀況。
  4）外立面
  從房子的外立面來分辨房齡是個不錯的辦法，通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。1988年以前，房子都不太注重外觀，基本上都是水泥外面，即俗稱的“涂灰樓”；1988年以后，新建的房子對于外立面的美觀開始重視起來；1988年至1992年間，修建的大多采用了石米外墻，凹凸不平的石粒作墻面，灰白相間；1993年至1996年，新建的房子開始用馬賽克裝飾外墻，房子看起來比較細致、整潔、易清洗；1996年以后至今，各式各樣的條形磚開始風(fēng)行，開發(fā)商在修建房子時非常重視外觀，近幾年推出的新樓盤已有不少開始采用玻璃外墻。
  5）內(nèi)結(jié)構(gòu)
  細辨內(nèi)結(jié)構(gòu)，上世紀80年代的房屋，在修建時并不注重“廳”的功能，因此**明顯的特征是廳小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，在權(quán)屬上大多為房改房。上世紀90年代的房屋，在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念，新建兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米左右，講究“大客廳、一梯兩戶”，客廳在15平方米左右，周邊環(huán)境與配套設(shè)施較完善。

  查看全文↓ 2019-03-08 01:08:37

相關(guān)問題

• 問 ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡有什么影響?
  答

  在新房越來越遠郊化的今天，二手房異軍突起，在市面上比較常見。一些老舊二手房，由于地段好，價格也相對便宜，受到了不少人的青睞。買二手房，要注意很多問題。今天，我們來講講二手房房齡長短有什么影響。影響1：房子的剩余產(chǎn)權(quán)年限我們知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如，某二手房其開發(fā)商1998年拿地，土地使用年限到期時間為2068年；該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年（即2068年-2017年）。該房屋的房齡為17年（即2017年-2000年）。通常來說，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。PS：房齡和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋產(chǎn)權(quán)年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限；房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。影響2：貸款年限買房貸款時，貸款年限會受到個人年齡等各方面的影響。買二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會受到房屋年齡的限制。在同等的情況下，房齡越老，貸款的年限就越短。貸款年限短，月供就會相對較高，每個月的還貸壓力就會比較大。影響3：房屋剩余壽命房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會變?yōu)槲７?，不能住人。影?：房屋維修費用房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。

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• 問 ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?房齡的大小真的有那么重要嗎?
  答

  1、房齡會影響房子的硬件設(shè)施。房齡愈高，一般而言，其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患。2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù)，公積金貸款成數(shù)與房齡關(guān)聯(lián)密切，房齡10年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為6成，10-15年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為5成，15-20年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為4成；20-30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為3成，而且商業(yè)貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數(shù)。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的。二手房如何看房齡？一、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢買二手房，辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔，一般是住建委所在地或不動產(chǎn)登記中心，那里能查到**準確的房齡，但是這個對于買家來說比較困難，需要由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件去查詢，費時費力，很多賣家都不愿意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買家需要查詢也是要等到簽過合同進入貸款階段才行，也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢。二、查看產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間，如果是公房則時間更長，**少前推兩三年時間，而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代，有些房屋的房產(chǎn)證上會顯示建成年代，有的房產(chǎn)證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。三、觀察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)買二手房看房的時候也應(yīng)該注意房齡問題，特別是剛剛粉飾過的墻面，很有可能是為了出售而翻新，看房的時候需要注意觀察廚房、衛(wèi)生間，因為廚衛(wèi)的裝修關(guān)系到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。四、多方打聽收集信息一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實信息，二是通過小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽，通過旁敲側(cè)擊獲得答案，了解真實的房齡。

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• 問 二手房房齡重要嗎？
  答

  二手房房齡重要。因為房齡會影響到評估的價格，評估的價格不一樣，那么貸款的金額和年限也不一樣，二手房的貸款年限會受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響，一般來說，房齡越大，貸款年限就會越短。如果房齡超過了30年，那么獲貸的難度就會增大。

• 問 二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎
  答

  買二手房時產(chǎn)權(quán)年限還是很重要的，因為現(xiàn)在市場上的絕大多數(shù)商品房，都是70年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也有一些40年和50年產(chǎn)權(quán)的房屋，比如所購買的是商用房或是商住兩用房，產(chǎn)權(quán)就是40年或者是50年。相對來說產(chǎn)權(quán)使用年限越長，房屋不僅質(zhì)量也就越好，再次交易時保值率也會更高。而且隨著產(chǎn)權(quán)年限的越來越大，導(dǎo)致購房者自身可以使用的年限就會降低，再次購房的時間提前，加大了購房的成本。房屋的產(chǎn)權(quán)年限還會直接影響到銀行的按揭貸款，因為二手房本身已經(jīng)使用過一段時間，能夠從銀行抵押貸款的額度，要根據(jù)房屋本身的評估值來決定。產(chǎn)權(quán)年限越大的房屋能夠貸款的年限也就越短，一般來說產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)超過30年的房屋是無法辦理抵押貸款的，此外在土地使用權(quán)到期之后，還需要重新交納土地出讓金。

• 問 買二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎
  答

  不能說不重要，也不能說很重要。前者說法是因為商業(yè)用地50年，住宅用地70年，居住時間不一樣，如果遇到拆遷可能補償也有所不同。后者說法是因為就住宅來說，70年的房屋已經(jīng)屬于危房不能居住，要重新改造，即便是框剪結(jié)構(gòu)的住房到70年后會自動續(xù)期，大不了交一點點土地使用費。無論怎么說，房屋的所有權(quán)是業(yè)主的，是永久期限，所謂的房屋年限不過是指土地使用年限而已，如果房屋可以正常使用，任何人無權(quán)拆除業(yè)主的房屋，即便拆遷，也要保證安置和拆遷補償。

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