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• 156****6514

  房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)交易沒有影響，房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)已經(jīng)擁有的房產(chǎn)征稅，現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易稅是流轉(zhuǎn)稅，只針對(duì)房產(chǎn)發(fā)生交易而征稅，兩者并不直接關(guān)系。
  大部分世界主要經(jīng)濟(jì)體都對(duì)房屋征收房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅主要有三方面的正面效果：
  　　一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給的增加，緩解住房供求矛盾。開征房地產(chǎn)稅將增加房屋保有和使用環(huán)節(jié)的稅收，導(dǎo)致房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的減少，這將迫使房屋所有者將手上多余的房子推向市場(chǎng)。市場(chǎng)總供給的快速增加將大幅緩解當(dāng)前市場(chǎng)供求不平衡的狀況，房屋的居住屬性也將更加凸顯。
  　　二是推動(dòng)租房市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)稅的增收將推高保有房產(chǎn)的成本。在這種情況下，房產(chǎn)所有者必然會(huì)選擇將多余的房產(chǎn)推向房屋租賃市場(chǎng)，讓租戶共同分?jǐn)偡慨a(chǎn)的保有成本，導(dǎo)致租房房源增多，房租價(jià)格下跌。
  　　三是幫助地方政府實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。當(dāng)今世界上許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅則是地方財(cái)政的重要收入來源。而我國自1994年分稅制改革以來，地方稅種大多比較零散，不易征收，地方財(cái)政收入難以得到保障。地方政府依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財(cái)政”，但這種以“賣地”為特征的“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性。
  　　值得注意的是，由于目前我國一些三四線城市房地產(chǎn)存量較多，消耗壓力大，若房地產(chǎn)稅推得過快，可能會(huì)對(duì)這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成較大沖擊。

  查看全文↓ 2019-03-07 19:58:23
• 134****8133

  第一：房產(chǎn)稅什么時(shí)間立法完成，什么時(shí)間開證？
  預(yù)計(jì)在2016年房產(chǎn)稅立法完成，2017年開征，立法已經(jīng)走在人大立法程序的路上了，房產(chǎn)稅可能要實(shí)現(xiàn)了。
  這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，為什么說會(huì)這么好呢？
  救市的開花和結(jié)果，在2015和2016已經(jīng)走完所有政策，下一步抑制房價(jià)暴漲是另一個(gè)極端，不能超出預(yù)期，房產(chǎn)稅這時(shí)候就來了。
  當(dāng)然，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的效果，主要是三四線城市的去庫存效果。
  還有，也可能先在一二線城市先試點(diǎn)，試點(diǎn)就是先拿一二線城市開刀，看看效果如何？
  第二：目前房產(chǎn)稅可能存在哪些問題呢？
  按照房產(chǎn)稅應(yīng)該只針對(duì)高端客戶的原則，可能出現(xiàn)幾個(gè)問題和門檻。
  首先：收費(fèi)比例，可能按照千分之四的稅率來計(jì)算，這也是參考其他發(fā)達(dá)國家的慣例，根據(jù)國情而定制的一個(gè)合理的費(fèi)率區(qū)間。
  其次：存量房可能也要征收，也就是說你家現(xiàn)有的房子，也面領(lǐng)著要繳納房產(chǎn)稅，新購的房子就不用說了。
  還有：就是征收標(biāo)準(zhǔn)，初步方案按照第一套房每人40平米扣除，也就是說120平米，三口之家不用交稅。
  當(dāng)然也可能，是一套房不征收，二套房征收；還有可能是一二套房合計(jì)面積征收，都有可能。
  **后：整合其他稅種，形成全國城鄉(xiāng)統(tǒng)一，房地統(tǒng)一，全國基本一致的原則來征收房地產(chǎn)稅，這也就達(dá)到了基本統(tǒng)一的目標(biāo)。
  那么還存在的問題，可能就是一些細(xì)節(jié)問題。
  例如：按照戶籍來計(jì)算，外地上學(xué)的子女算不算？
  例如：土地使用權(quán)70年，70年后繼續(xù)交稅續(xù)期，變相獲得永久使用權(quán)？
  例如：房產(chǎn)稅征收地方和中央的分成比例，等等細(xì)節(jié)問題。
  例如：等待不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)一步工作，否則哪么大的存量房，如何統(tǒng)計(jì)，如何征收？
  第三：房產(chǎn)稅的征收，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響？
  房產(chǎn)說征收，樂福居小編認(rèn)為主要在緩解住房供需矛盾，推動(dòng)租房市場(chǎng)，同時(shí)也增加地方財(cái)政收支。
  首先，房產(chǎn)稅征收，是房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化步伐的一個(gè)重要的一步；奠定了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有效的增加炒房人的成本，抑制房地產(chǎn)泡沫的不健康模式。
  同時(shí)，投資房產(chǎn)的成本增加，成本增加意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的作用。
  還會(huì)，迫使房屋所有者將手上的多余的房子推向市場(chǎng)，這就會(huì)使得房屋的居住屬性更加凸顯。
  其次：主要解決和緩解住房的供需矛盾；房產(chǎn)稅征收，有效抑制一線城市的房價(jià)暴漲瘋狂勁頭。
  面對(duì)負(fù)利率，投資房產(chǎn)的人會(huì)越來越多，特別是一二線城市，至少從氣勢(shì)上會(huì)抑制一線城市的房價(jià)暴漲能力。
  而房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)持有成本的增加，對(duì)于一二線城市那將是致命的，房價(jià)高繳費(fèi)比例就高。
  還有：推動(dòng)租房市場(chǎng)發(fā)展。
  房產(chǎn)稅的征收將推高保有房產(chǎn)的成本，這種情況下，房產(chǎn)持有者必然會(huì)把多余的房產(chǎn)推向租房市場(chǎng)，讓租戶共同分擔(dān)房產(chǎn)持有的成本。
  讓人會(huì)有更多的房源進(jìn)入租房市場(chǎng)，房源增多，房租價(jià)格下跌。
  **后：有朋友認(rèn)為也有可能會(huì)讓市場(chǎng)買單，就猶如房屋維修基金征收一樣，**后發(fā)現(xiàn)征收房維修基金一點(diǎn)沒有影響房價(jià)的暴漲。

  查看全文↓ 2019-03-07 19:58:17
• 135****5709

  征收房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房價(jià)影響很大。征收房產(chǎn)稅這關(guān)乎中國的每個(gè)家庭、每一個(gè)人的稅收，這個(gè)醞釀過程聚焦了太多的目光，征收房產(chǎn)稅承載了太多人們對(duì)樓市調(diào)控的期盼，同時(shí)也肩負(fù)了太重的中國宏觀經(jīng)濟(jì)的使命。所以房產(chǎn)稅到底是如何影響房價(jià)的？
  房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)是否有影響？
  1、房產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。房地產(chǎn)稅向保有環(huán)節(jié)（房產(chǎn)稅）的征收轉(zhuǎn)變，實(shí)際上意味著中國開始征收財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅的征收，表明中國真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的遠(yuǎn)大計(jì)劃。
  2、從調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的角度來看，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要表現(xiàn)為對(duì)需求的調(diào)節(jié)，有助于引導(dǎo)消費(fèi)者合理進(jìn)行住房消費(fèi)，在購房時(shí)充分考慮保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，通過衡量自己家庭收入，合理選擇相對(duì)實(shí)惠的中小戶型，從而引導(dǎo)市場(chǎng)增加該戶型住房供給，實(shí)現(xiàn)集約利用土地的目標(biāo)，在一定程度上緩解地價(jià)上漲對(duì)房價(jià)的推動(dòng)力。
  3、影響中國房價(jià)走勢(shì)的根本因素是地價(jià)，土地價(jià)格不降，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的基本狀況將得不到改變，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)就很難有較大改觀。
  4、我國政府對(duì)于房價(jià)持續(xù)高企、普通甚至中產(chǎn)階層消費(fèi)者無力購買住房的問題一直非常關(guān)注，也出臺(tái)了大量諸如加息、限貸、限購等撥撥的樓市調(diào)控措施。
  房產(chǎn)稅如何影響房價(jià)
  若房地產(chǎn)稅真正開始征收，且房地產(chǎn)稅率由地方政府來決定，將會(huì)給中國樓市產(chǎn)生什么影響，**直接**表面上的反應(yīng)，或是房價(jià)，特別是對(duì)一線城市房價(jià)的抑制方面。
  房產(chǎn)稅政策短期影響房價(jià)很難說，因國家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國家每出臺(tái)一個(gè)政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，**后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
  國家新政是“遏制房價(jià)過快上漲”。國家是要求房價(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房價(jià)下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。
  房產(chǎn)稅是否對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，還看征收的比例。在國家的不斷調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)缺乏產(chǎn)生大規(guī)模投機(jī)行為的土壤。如今購房者主要是剛需群體和投資者。
  房產(chǎn)稅的征收并不會(huì)影響剛需群體的選擇。而對(duì)投資者來說，當(dāng)前兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅率是比較低的，難以有效影響房地產(chǎn)的投資成本和收獲，不足以產(chǎn)生能夠撼動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和目前房價(jià)的質(zhì)變反應(yīng)。
  從長遠(yuǎn)來看，雖然房產(chǎn)稅將使投資者在房地產(chǎn)收獲上的期望值有所下降，但受大環(huán)境影響，房地產(chǎn)價(jià)格還將緩步增長。同時(shí)，較低的稅率也使得房產(chǎn)稅在縮小社會(huì)貧富差距方面不太可能產(chǎn)生較為明顯的效果。

  查看全文↓ 2019-03-07 19:58:10
• 146****6244

  1、按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
  2、財(cái)政部部長提到要對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，但仍未明確征稅對(duì)象是對(duì)所有工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房還是只針對(duì)商品房。從技術(shù)層面講，在解決了全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)和農(nóng)村宅基地確權(quán)后，要對(duì)所有房產(chǎn)征稅在技術(shù)上也不存在問題，無非是要針對(duì)不同類型房產(chǎn)適用不同稅率而已。但從操作層面看，征稅既要實(shí)現(xiàn)稅收要達(dá)成的公共財(cái)政目標(biāo)，又要考慮稅負(fù)的公平合理，還需權(quán)衡征稅自身的成本和收益。因此，稅制能就簡就不能就繁，可征可不征的就不能征。目前，我國的房產(chǎn)類型五花八門，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房、自建房、央產(chǎn)房、集資房、軍產(chǎn)房等。具體到征稅，這么多種類型的房產(chǎn)可不是簡單一句工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房就可以概括得了的，從而必須從法律上找到一個(gè)可征稅與否或區(qū)分稅率的明確邊界，這一邊界還必須與房產(chǎn)評(píng)估可行性相銜接。依目前的實(shí)踐，預(yù)計(jì)以土地性質(zhì)為依據(jù)來進(jìn)行劃分的可操作性**強(qiáng)。由此，可以將全國所有各類房產(chǎn)劃分為兩類：一類是獲得了國有土地使用權(quán)的房產(chǎn)，暫且統(tǒng)稱為商品房；另一類是未獲得國有土地使用權(quán)的房產(chǎn)，包括國有劃撥土地上的房產(chǎn)和集體性質(zhì)用地上的房產(chǎn)，暫且統(tǒng)稱為非商品房。目前，這兩類房產(chǎn)的交易屬性完全不同，前者有市場(chǎng)出清價(jià)格而后者沒有，估值基礎(chǔ)完全不可比。從征稅目標(biāo)、房產(chǎn)評(píng)估可行性、稅負(fù)合理性以及征稅成本收益對(duì)比等角度綜合考慮，對(duì)兩者同時(shí)征稅既不合理，也很難操作。因此，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象預(yù)計(jì)指向的是我們這里所說的商品房，而非商品房應(yīng)該不會(huì)納入其中，至少在征稅初期會(huì)如此。
  3、如何界定起征點(diǎn)？
  與征稅對(duì)象有關(guān)的另一個(gè)問題是起征點(diǎn)，也就是是否設(shè)定免稅面積或免稅套數(shù)，是按人均還是按家庭來設(shè)定。鑒于目前我國住房自有率高達(dá)85%，人均住房面積達(dá)到40.8平方米，家庭金融資產(chǎn)配置中房產(chǎn)比例達(dá)到68.8%這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)征稅牽涉到幾乎每一個(gè)家庭的切身利益。為避免造成新的不穩(wěn)定因素，幾乎可以肯定在征稅時(shí)會(huì)設(shè)定一個(gè)起征點(diǎn)。而從操作層面看，以套數(shù)為依據(jù)和按家庭來設(shè)定起征點(diǎn)都會(huì)產(chǎn)生明顯的后遺癥，前者將會(huì)導(dǎo)致人們瘋狂追捧一二線城市中心位置的大戶型房產(chǎn)，后者則會(huì)導(dǎo)致離婚率大增，結(jié)果都會(huì)與征稅初衷相背離。依此分析，按人均設(shè)定免稅面積便會(huì)成為設(shè)定起征點(diǎn)的**可行選擇，而且這一起征面積應(yīng)該會(huì)超過現(xiàn)有人均40.8平方米的住房面積。但按人均多少平方米以上起征仍然還有技術(shù)問題要解決。比如按人均60平方米起征，有的人名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)，甚至多套房產(chǎn)還分布在不同省市，這些房產(chǎn)的估值有高有低，適用的稅率可能也不相同，到底在起征時(shí)扣除哪一套的這60平方米呢？這就涉及到排隊(duì)問題了。解決方案之一是由納稅人自行選擇。在全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，這一方案在操作上并無障礙。但這一方案同樣會(huì)導(dǎo)致一二線城市中心位置房產(chǎn)因瘋搶而暴漲，而三四五線城市的投資性房產(chǎn)則會(huì)被拋售。此外，這一方案恐怕還會(huì)引發(fā)各地稅收征管利益之爭，一二線城市稅務(wù)部門在稅收征管過程中會(huì)有強(qiáng)烈反彈。所以這個(gè)方案技術(shù)上可行，但應(yīng)該不是優(yōu)選。學(xué)過運(yùn)營管理的人都知道，在所有排隊(duì)規(guī)則里，“先到先服務(wù)”是**公平的。所以，房地產(chǎn)稅開征以后，如果設(shè)定起征點(diǎn)，按房產(chǎn)購買時(shí)間來排隊(duì)扣除人均免稅面積預(yù)計(jì)會(huì)成為**可能選項(xiàng)。
  4、如何確定房地產(chǎn)稅稅基？
  接下來的問題便是稅基了。目前國家已經(jīng)明確的是以征稅對(duì)象的評(píng)估值為稅基，所以稅基的問題便轉(zhuǎn)化成了由誰評(píng)估和如何評(píng)估的問題。從評(píng)估的權(quán)威性出發(fā)，征稅所需的房產(chǎn)評(píng)估無疑會(huì)由政府部門來主持，這一點(diǎn)也能從其他國家的房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)中得到驗(yàn)證。至于如何評(píng)估，則存在一定的可討論空間。實(shí)踐中，一項(xiàng)資產(chǎn)既可以從成本途徑估值，也可以從市場(chǎng)途徑估值，還可以從收益途徑來估值。從成本途徑估值的典型方法是重置成本法，即按重新建造評(píng)估資產(chǎn)所需要的全部成本再乗以一個(gè)成新率來確定資產(chǎn)價(jià)值。這里的建造成本好估算，但判斷成新率卻不是一件容易的事情，因?yàn)樗婕暗綄?duì)資產(chǎn)陳舊性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的全面評(píng)估。就拿房產(chǎn)來說，房子有多舊好判斷，按建成年限折就好。但受到人們需求層次提高、偏好變化以及房產(chǎn)外圍環(huán)境變遷的影響，其功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值就很難合理估算。此外，房產(chǎn)建造成本的大頭是土地價(jià)格，而土地使用權(quán)又有年限限制，是不是要把土地使用權(quán)成本按已使用年限做出攤銷？這些技術(shù)問題不解決，按成本途徑估值在技術(shù)上就不具可行性。更何況，投資本質(zhì)上是一筆延遲的消費(fèi)，投資資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理應(yīng)和資產(chǎn)的未來收益掛勾，而這一方法對(duì)房產(chǎn)的未來收益卻完全無視。因此，從評(píng)估合理性和技術(shù)可行性看，對(duì)征稅房產(chǎn)按成本途徑估值的可能性很小。再來看收益途徑估值，即收益現(xiàn)值法。理論上，因?yàn)楣乐抵苯优c未來收益掛勾，而持有資產(chǎn)的目的正是為了收益，所以這是**科學(xué)的資產(chǎn)估值方法。但這一方法要求對(duì)資產(chǎn)未來收益和折現(xiàn)率做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，并且要求滿足信息充分、資產(chǎn)交易無摩擦等苛刻假設(shè)。這顯然與流動(dòng)性受限的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重不符。所以，對(duì)征稅房產(chǎn)采用這一估值方法的可能性也很小。如此看來，**有可能采納的就只有市場(chǎng)途徑估值法了，即按照相同區(qū)位的可比性房產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的已成交均價(jià)乗以評(píng)估房產(chǎn)面積來進(jìn)行房產(chǎn)估值。以“成交的就是合理的”為原則來評(píng)價(jià)，這一方法的爭議應(yīng)該**小。但即便如此，問題也同樣存在：首先，在普通百姓專業(yè)知識(shí)欠缺和資產(chǎn)價(jià)格泡沫累積過程中，目前的房產(chǎn)交易價(jià)格顯然并沒有對(duì)70年產(chǎn)權(quán)所造成的價(jià)值折損做出反映，以成交均價(jià)為估值依據(jù)勢(shì)必會(huì)造成房產(chǎn)價(jià)值高估；其次，決定房產(chǎn)價(jià)格的因素很多，包括位置、戶型、面積、裝修、朝向、采光、建筑材質(zhì)等等，這個(gè)世界上并不存在兩處完全相同的房子，更不存在所謂“平均”的房子，以成交均價(jià)作為估值的價(jià)值乗數(shù)并不盡合理；再次，房產(chǎn)成交以合理的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制為前提，而價(jià)格發(fā)現(xiàn)需要以充分的流動(dòng)性為保障。如果房產(chǎn)交易受到目前這樣的限購或限售約束，價(jià)格發(fā)現(xiàn)顯然并不充分，估值結(jié)果也同樣存在問題。由此推斷，我們可以得到兩點(diǎn)前瞻性的結(jié)論：一是未來房地產(chǎn)稅的稅基預(yù)計(jì)會(huì)按一段時(shí)期間外圍房產(chǎn)的成交均價(jià)乗以房產(chǎn)面積來確定，并且會(huì)設(shè)定一個(gè)合理的估值頻率；二是為化解按成交均價(jià)估值定稅的弊端，實(shí)際征收可能會(huì)在稅基基礎(chǔ)上打一個(gè)折扣，比如按估值的50-70%征收。同時(shí)，70年產(chǎn)權(quán)期和限購限售政策預(yù)計(jì)也會(huì)逐步取消。
  5、如何計(jì)算房地產(chǎn)稅稅率？
  **后我們來討論一下稅率。從征稅所要實(shí)現(xiàn)的公共財(cái)政目標(biāo)、稅負(fù)的公平合理以及征稅的成本收益度量來看，按照財(cái)政部部長關(guān)于“充分授權(quán)”的表述，預(yù)計(jì)對(duì)不同地區(qū)、不同類型的房產(chǎn)適用不同稅率是大概率事件，具體多少會(huì)由各省市在產(chǎn)地產(chǎn)稅法的統(tǒng)一規(guī)范下自主決定。正常情況下，高價(jià)值的獨(dú)棟房產(chǎn)、高端房產(chǎn)適用稅率會(huì)高，普通居民住宅的適用稅率會(huì)相對(duì)低一些。但這還不是關(guān)鍵。在稅率問題上，納稅人可能**關(guān)心的是對(duì)于多套房產(chǎn)擁有者，究竟會(huì)不會(huì)適用超額累進(jìn)稅率并且如何累進(jìn)計(jì)算。顯然，超額累進(jìn)稅率將會(huì)使多套房產(chǎn)或超大戶型房產(chǎn)持有人的稅負(fù)大大增加，從而迫使其進(jìn)行拋售。但這顯然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)暴跌，哪怕是繼續(xù)限售也難以阻擋，從而會(huì)刺破現(xiàn)有房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而影響到金融體系以及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。從這一點(diǎn)來看，在全國范圍內(nèi)對(duì)房產(chǎn)持有人實(shí)行超額累進(jìn)征稅的可能性很小。但這并不排除在個(gè)別需要嚴(yán)厲打壓房價(jià)的局部地區(qū)實(shí)行。那接下來就涉及到超額累進(jìn)的依據(jù)這一技術(shù)問題了。如果在一定區(qū)域內(nèi)按持有套數(shù)來累進(jìn)征稅，這一區(qū)域中心位置的房產(chǎn)泡沫就會(huì)進(jìn)一步被吹大，而邊緣地帶的房產(chǎn)則會(huì)被大量拋售。顯然，與免稅面積的設(shè)定一樣，按套數(shù)來累進(jìn)征稅的后遺癥比較明顯。相比之下，按人均面積來累進(jìn)征稅的可操作性更強(qiáng)。但即使這樣，因?yàn)楣乐凳前刺讈碛?jì)算的，所以仍然還需要解決一個(gè)排隊(duì)問題。按照前面的分析，以持有人購買房產(chǎn)的時(shí)間先后順序來排隊(duì)，應(yīng)為**公平且**有可能的選項(xiàng)。
  那么對(duì)于房產(chǎn)持有人來說，該如何未雨綢繆，提前做好應(yīng)對(duì)呢？本文的建議是：如果是一套房持有者或非國有土地性質(zhì)房地產(chǎn)持有人，房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)自身資產(chǎn)配置的影響很小，無需采取什么行動(dòng)；如果是多套商品房持有人，則有必要賣出那些不易通過提高租金來轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的房產(chǎn)。如果要繼續(xù)在家庭資產(chǎn)配置中保留多套房產(chǎn)，建議在一線和二線城市間做出分散配置，盡可能不要集中在一個(gè)城市里。如果集中在一個(gè)城市持有多套房產(chǎn)，則有必要通過交易對(duì)所持房產(chǎn)的購買時(shí)間做出重新排序，將中心城區(qū)的房間購買時(shí)間盡量往前排。當(dāng)然，在不會(huì)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛的前提下，將一人所持房產(chǎn)通過捐贈(zèng)等方式分散到名下沒有房產(chǎn)的父母或兄弟姐妹名下，也不失為一個(gè)降低房產(chǎn)稅負(fù)的可靠選項(xiàng)。
  

  查看全文↓ 2019-03-07 19:58:02
• 155****7550

  預(yù)計(jì)在2016年房產(chǎn)稅立法完成，2017年開征，立法已經(jīng)走在人大立法程序的路上了，房產(chǎn)稅可能要實(shí)現(xiàn)了。
  這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，為什么說會(huì)這么好呢？
  救市的開花和結(jié)果，在2015和2016已經(jīng)走完所有政策，下一步抑制房價(jià)暴漲是另一個(gè)極端，不能超出預(yù)期，房產(chǎn)稅這時(shí)候就來了。
  當(dāng)然，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的效果，主要是三四線城市的去庫存效果。

  查看全文↓ 2019-03-07 19:57:53

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)過戶需要多少錢啊?贈(zèng)與房產(chǎn)過戶需要多少錢
  答

  要交的手續(xù)費(fèi)由：房產(chǎn)過戶契稅、房產(chǎn)過戶印花稅、房產(chǎn)過戶交易費(fèi)、房產(chǎn)過戶測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)過戶權(quán)屬的登記費(fèi)和取證費(fèi)。2.費(fèi)用總共在2600元左右。一、買房人應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)：1、房產(chǎn)過戶契稅：房款的1．5％（房子面積在144平米以上的則需要繳納3％，房屋面積在90平米以下并且是首套房的則可以繳納1％）。2、房產(chǎn)過戶印花稅：房款的0．05％3、房產(chǎn)過戶交易費(fèi)：3元／平方米；4、房產(chǎn)過戶測(cè)繪費(fèi)：1.36元／平方米；5、房產(chǎn)過戶權(quán)屬的登記費(fèi)和取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)；二、賣房人應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)：1、房產(chǎn)過戶印花稅：是房款的0．05％；2、房產(chǎn)過戶交易費(fèi)：是3元／平方米；3、房產(chǎn)過戶營業(yè)稅：是全額的5．5％（房產(chǎn)證沒有滿5年的）；4、房產(chǎn)過戶個(gè)人所得稅：是房產(chǎn)交易盈利部分的20％或者房款的1％（房產(chǎn)證已滿5年并且是單一房的可以免除）

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• 問 什么是房產(chǎn)過戶？房產(chǎn)過戶需要注意哪些？
  答

  二手房交易八個(gè)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作其一，某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然拖不了干系。其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬是否存有爭議；房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房價(jià)來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。注意事項(xiàng)六：戶口問題按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對(duì)戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。注意事項(xiàng)七：評(píng)估狀況在二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。注意事項(xiàng)八、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

  全部4個(gè)回答>
• 問 辦理房產(chǎn)過戶需要注意哪些問題？需要的費(fèi)用有哪些？
  答

  辦理房產(chǎn)過戶需注意以下問題：（一）購房者要熟悉辦證流程，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房合同中要明確約定違約辦證的處理。（三）警惕開發(fā)商代辦的陷阱。（四）延期辦證要讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。進(jìn)行房產(chǎn)過戶，辦理房產(chǎn)證是買房的**后環(huán)節(jié)，也是整過購房過程的**終要求，為保證自己的權(quán)益不受侵犯，按期辦理過戶，還要清楚自己辦理過戶需要支付哪些費(fèi)用，尤其是當(dāng)開發(fā)商或中介代辦的時(shí)候，容易發(fā)生開發(fā)商或中介集中資金獲取利潤而拖延辦證時(shí)間的情形，購房者要注意避免掉進(jìn)這種陷阱，維護(hù)自己的權(quán)益。

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??房產(chǎn)過戶需要什么手續(xù)?房產(chǎn)過戶需要多少錢?
  答

  一、房產(chǎn)過戶流程1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣3、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證二、辦理房屋產(chǎn)過戶費(fèi)用1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交2、第一次過戶要交納1.75%的契稅（財(cái)政部門收?。?、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收）4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5%收（評(píng)估事務(wù)所收）5、公證費(fèi)**高300元6、印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半7、契稅：1.5%，由買方繳納

  全部5個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)過戶需要多少錢。
  答

  您好，過戶就相當(dāng)于買賣1、若是15萬是各付價(jià)的話，您就交個(gè)契稅（按您說法應(yīng)是普通住宅的了），若是您是首套契稅是：房價(jià)*1%；反之則是：房價(jià)*1.5%。2、若是15萬是到手價(jià)的話，您就多幫房東交個(gè)營業(yè)稅 個(gè)人所得稅等。這個(gè)要說的東西就多了（房子是否滿5年呀，是否唯一的呀，這幾個(gè)問題可是大頭），具體詳細(xì)您可以打電話過來：

  全部3個(gè)回答>