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• 156****2446

  （一）正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補你的經(jīng)濟損失（以房屋的正常市場租金作為參照），你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟損失。
  （二）非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護業(yè)主的利益。
  商品房交房注意事項：
  （一） 注意房款約定，如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。
  （二）注意三物業(yè)費可以按月交。在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。
  （三）注意二物業(yè)費不能亂漲價。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。
  （四）注意繳納契稅簽協(xié)議。根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納。
  以上關(guān)于延期交房的相關(guān)事項就介紹到這，你碰到這種情況可以參照以上的來做，需要提醒的是：開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:00:31
• 155****1293

  可以這么處理：
  1、首先，認購協(xié)議上應(yīng)明確，哪些條款在簽署后繼的購房合同時是不能變更的（例如交房日期、房價、室號），若單方面變更應(yīng)承擔怎樣的責任。這就為以后處理合同鋪墊了基礎(chǔ)。
  2、認購協(xié)議若沒有約定的事，以后出現(xiàn)了則只能是雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，若你認為不能接受的就拒簽合同吧。因為是對方單方面變更了交房日期，所以你拒簽合同不承擔違約責任。能否以此追究對方的違約并獲取賠償，要有協(xié)議的約定為依據(jù)。沒約定，對方可以不給。
  3、以后汲取教訓：若認購協(xié)議的內(nèi)容屬于定金合同的，一定要明確，哪些事項應(yīng)與買賣合同前后保持一致，否則視為一方違約并約定違約處理方法；還有哪些合同內(nèi)容，若今后雙方協(xié)商不成，可以放棄簽約并雙方均不負違約責任。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:00:24
• 151****0778

  　　一、什么是延期交房，延期交房的認定
  　?。ㄒ唬┙环渴侵笇Ψ课莸霓D(zhuǎn)移占有。
  　　對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！?br/>　　所以原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。但是由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。
  　　房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
  　?。ǘ┙环勘仨氝_到法定的以及約定的交付使用條件。
  　　交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。
  　　在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。
  　　（三）延期交房的認定
  　　延期交房是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。延期交房包括兩種情況：
  　　1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。
  　　2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
  　　原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
  　　1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
  　　2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。
  　　二、如何應(yīng)對延期交房？
  　　根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標的物所有權(quán)自交付時轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準。因此，如果合同中對交房的履行標準沒有約定或者約定不明，就應(yīng)以房屋所有權(quán)證取得的時間為交房時間。因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過竣工驗收，但沒有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成延期的，應(yīng)該按照合同約定支付違約金。
  　　(一) 延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔違約金賠償。
  　　(二) 開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導致停工了一段時間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔違約金賠償。
  　　(三) 開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔違約責任，賠償自己的損失。
  　　總之，購房者遭遇延期交房時對于開發(fā)商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真實的理由，所以除了可以選擇上面的解決方式，還需要注意一些其他事項，例如：簽訂購房合同時要注意合同中關(guān)于交房日期的規(guī)定，延期交房的處理等，如果沒有約定，要簽訂協(xié)議。盡量在購房合同中體現(xiàn)出這個問題，以便發(fā)生問題的時候有據(jù)可查。
  　　一旦發(fā)生交房逾期，買房人可以催促房產(chǎn)商盡快履行交房義務(wù)，同時還可按照合同約定追究房產(chǎn)商逾期交房的違約責任。
  

  查看全文↓ 2019-02-25 10:00:18

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• 問 ??哪位能來說下貸款買房**不夠怎么辦?
  答

  房價一直在上漲，我們也要住房啊，所以大多數(shù)人選擇貸款買房，每月還月供，若干年后貸款才可以還清，面對高額的利息也都認了，但是貸款買房的前提也是要**的，在高壓的貸款政策下，**款也不是個小數(shù)目，對于一些小年輕們來說，貸款買房**不夠該怎么辦呢? 貸款買房**不夠怎么辦： 一、首先就是家人的支持 如果你比較幸運，父母有數(shù)額不算太少的退休金或許還有一筆存款，那么可以考慮請求父母支援一些。不過要記住，其實父母也不容易，一定要好好孝順他們。 二、親戚朋友 既然是真的想買房，也不要光顧面子了，挨個問吧，看看誰能支援一點，籌集一點是一點。但是手里有錢一定要記得先還人家哦，有錢就還再借不難。 三、銀行貸款 如果你是公務(wù)員的話，還有政策照顧，有面向公務(wù)員的貸款，這樣的話，可能能夠通過貸款籌集資金，但是缺點是交房之后既要還按揭，還要還**貸款，生活壓力比較大。 四、開源節(jié)流 不僅要減少不必要的開支，還要想辦法看能不能多點賺錢的途徑，畢竟錢是賺出來的，不是省出來的。如果能多條賺錢的途徑，生活的壓力可能會得到緩解，比如基金，股票，或者其他理財方式，在有把握的情況下不妨一試。

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• 問 哪位能來說下如果房貸還不起怎么辦？
  答

  1、經(jīng)濟損失如果真的斷供，買房的**、購房時支付的傭金、稅費、中介費、甚至是維修基金，這些支出你都不可能收回來了。包括你已經(jīng)支付的月供，都將無法追回。銀行也會對你產(chǎn)生處罰，并且房貸逾期的處罰相對較高，斷供時間越久，罰金越高，對購房者越不利。2、征信受損如果你出現(xiàn)斷供，會被記錄到你的銀行征信系統(tǒng)，這套系統(tǒng)是共享的，以后你的貸款、辦理信用卡、甚至是坐高鐵、飛機都可能受到不同程度的影響，如果下次再想貸款，幾乎是不可能的。3、房屋拍賣如果由于你無法繼續(xù)償還剩余貸款，銀行又追不回來貸款，那么房屋只能進行低價拍賣。如果你被銀行起訴，還可能承擔違約金、償還所有的剩余貸款和訴訟費用。如果你的房屋拍賣后不足以償還銀行貸款，銀行有權(quán)凍結(jié)你的銀行財產(chǎn)，甚至是個人財產(chǎn)。**終通過各種途徑去彌補損失，知道斷供者將所有欠款還清為止。一般情況下：如果第一次斷供：銀行會通過電話或者短信的形式通知或提醒如果連續(xù)三次以上斷供：銀行的客戶經(jīng)理會進行電話催繳，借款人會被罰息如果累計六次以上斷供：銀行的律師會進行電話溝通，房產(chǎn)被銀行凍結(jié)，協(xié)商無效后，銀行會走法律程序，進行房屋拍賣。如果確實因為資金問題無法還款怎么辦呢？1、申請延期還款首先借款人只能申請一次延期還款，并且原借款期加上延期之和不能超過30年，也就是說如果你的貸款期限是30年，申請延期后你后期將需要提前還款。具體的操作步驟各個銀行略有差異，基本為提交延期申請書，銀行審核同意以后可辦理相關(guān)手續(xù)。2、出售房產(chǎn)可以和銀行協(xié)商以后將房產(chǎn)出售，出售后的財產(chǎn)用于歸還銀行的剩余貸款?；蛘邊f(xié)調(diào)銀行和新購買者簽訂抵押合同，后期將由新購買者繼續(xù)償還銀行貸款。當然這是在延期還款以后仍然無法繼續(xù)償還貸款的情況。

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• 問 ??哪位能來說下住房公積金貸款**多少？
  答

  住房公積金貸款**低**款指貸款以外**少應(yīng)支付的自有資金（現(xiàn)金）。假設(shè)100萬的房產(chǎn)，如現(xiàn)在公積金貸款政策**低**20%，也就是說**多只能貸80萬貸款，至少需要支付20萬的**部份，當然你也可以**20萬以上。個人住房公積金貸款條件：1、借款人具有完全民事行為能力；2、具有本市城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留身份；3、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；4、借款前正常繳存住房公積金且連續(xù)交足半年以上；5、能提供購買自住住房的有效合同或協(xié)議；6、借款人和購房合同中的購房人必須一致，購買共有產(chǎn)權(quán)的(除配偶外)共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾；7、具有不低于購買自住住房價值30%以上(二手房40%以上)的自有資金；8、借款人同意辦理住房抵押和保險；9、購買商品住房的，應(yīng)由開發(fā)商提供階段性擔保并報備相關(guān)資信材料；10、借款人同意在貸款承辦銀行開立個人帳戶，并同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶劃收貸款本息。

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• 問 ??哪位能來說下交房委托書需要公證嗎?
  答

  是這樣，如果委托律師的委托書，不需要公證其他的委托書，附上委托人的身份證復(fù)印件和受托人的基本信息就可以，涉及財產(chǎn)重大，擔心沒有代理權(quán)，要求公證才有證明力

  全部3個回答>
• 問 ??哪位能來說下新買的房子沒交房可以賣嗎？
  答

  未交房賣掉新房要滿足以下幾個條件　　1、買方要能接受沒有房產(chǎn)證、沒有現(xiàn)房這么一個交易狀態(tài)能完全配合?！　?、直接和買方去售樓部那里更名就可以，而售樓部負責人又配合?！　?、這樣還有一個好處就是不用繳納任何稅費?！　?、更名完成后，出房產(chǎn)證的話就是以新業(yè)主的名字出了?！　√厥馇闆r：萬一出證以后仍然是你的名字可以再配合買方過戶。

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