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• 135****8152

  還沒有交房的期房能不能買？要怎么買？買的話又要注意些什么？
  
  今天購房指南就給大家梳理一下，以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。
  
  第一個問題：期房到底能不能買？
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進行轉(zhuǎn)讓的。
  
  另據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：
  
  “下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：
  
  ……
  
  (六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”。
  
  但該條限定的是已竣工交付使用的不動產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  另有《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：
  
  “商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定”。
  
  但是國務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。
  
  不過，從目前的實踐來看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個地區(qū)又是不同的。
  
  以北京為例：
  
  北京曾出臺過一個《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，其中第四十四條規(guī)定，預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
  
  (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
  
  轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記。
  
  從法理上分析，預(yù)購房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓，這一規(guī)定明確了與購房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時也明確了轉(zhuǎn)讓程序。
  
  第二個問題：沒交房的期房要怎么買？
  
  從上面的一系列規(guī)定中，可以總結(jié)出以下幾個步驟：
  
  步驟一：支付房款或與征得開發(fā)商同意
  
  如果房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進行房產(chǎn)買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。
  
  但如果房款沒有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購房者是不可以擅自出售已購的期房的，因為開發(fā)商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進行買賣。
  
  步驟二：買賣雙方簽訂書面合同
  
  所購的的房屋可以進行買賣以后，雙方就各項事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預(yù)售對象轉(zhuǎn)讓過來，一般需要等待半個月左右就可以轉(zhuǎn)過來了。
  
  步驟三：辦理戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)
  
  只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購買房屋時所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下，其他的沒有變化。
  
  步驟四：協(xié)商價格
  
  期房的轉(zhuǎn)讓價位不受法律的約束，所以價位是不受限制的自由定價，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價位，然后就已定下的價位簽訂買賣合同。

  查看全文↓ 2019-02-25 08:16:49
• 135****3736

  
  不可以出售。
  期房在沒有辦理完手續(xù)不可以過戶，否則屬于違約。
  沒辦理手續(xù)出售是不能辦理過戶的，違反了房屋買賣的合同。
  違約責任的承擔方式有以下幾種：
  （1）支付違約金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。
  （2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當事人的違約行為而給對方當事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯慕?jīng)濟補償。
  （3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機關(guān)作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。
  （4）其他補救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。

  查看全文↓ 2019-02-25 08:16:46
• 147****7436

  　首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  　　第三, 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  　　如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
  　　1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護。
  　　2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
  　　3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。
  　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。
  　　5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行;
  　　6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2019-02-25 08:16:15

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  交房之前不會有房產(chǎn)證，沒有辦理房產(chǎn)證的房子無法辦理過戶手續(xù)。如果只是交了全款，但是沒有在房管局辦理備案登記，僅僅是跟開發(fā)商簽了購房協(xié)議（注：不能是商品房預(yù)售合同），則開發(fā)商處找找關(guān)系可以做到更名的目的。如已經(jīng)簽了商品房預(yù)售合同，房管局已備案，無法更名，只能等產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后走買賣過戶手續(xù)。

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