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??我想問(wèn)問(wèn)商品房購(gòu)買(mǎi)注意事項(xiàng)有哪些呢?

153****5445 | 2019-02-24 18:11:43

已有5個(gè)回答

  • 146****1177

    購(gòu)買(mǎi)商品房需要辦理的手續(xù):
    (1)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司;
    (2)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū);
    (3)簽訂合同;
    (4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br/>(5)辦理入住;
    (6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
    購(gòu)買(mǎi)商品房要注意的事項(xiàng):
    近年來(lái),房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn),核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料,保證五證俱全,是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括:
    (1)規(guī)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
    (2)國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》;
    (3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金,擁有產(chǎn)權(quán)保障);
    (4)建設(shè)部門(mén)的《建設(shè)工程許可證》;
    (5)國(guó)土部門(mén)的《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
    為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地,購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件:
    (1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
    (2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》;
    (3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。
    需要明確的主要內(nèi)容有:位置、面積,土地用途,出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況,投資開(kāi)發(fā)的期限,土地使用和規(guī)劃條件。
    應(yīng)特別注意的是:
    (1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章,和房屋土地行政主管部門(mén)的公章;
    (2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專(zhuān)用章”;如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”,則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。
    (3)土地證不得擅自涂改。
    (4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)相一致。

    查看全文↓ 2019-02-24 18:12:43
  • 131****9074

    商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,而自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋,能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證,可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。購(gòu)買(mǎi)商品房流程是怎樣的呢?
    第1步:和發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

    當(dāng)購(gòu)房者決定買(mǎi)房,并挑選好自己中意的住宅后,他將進(jìn)行的第1步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),以表明購(gòu)房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金(即訂金),訂金是由發(fā)展商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的,一般幾百元到幾千元不等,也有上萬(wàn)元的。

    認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括:

    1.發(fā)展商、銷(xiāo)售方及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本情況;

    2.所認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的基本情況(戶(hù)型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià));
    3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);

    4.付款時(shí)間(主要針對(duì)分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)等;

    5.簽訂正式條約的時(shí)間(一般為認(rèn)購(gòu)后的一周以?xún)?nèi))。

    簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū),銷(xiāo)售方應(yīng)該給買(mǎi)房人發(fā)放《簽約須知》,以便買(mǎi)房人了解以后的細(xì)節(jié),為正式簽約作準(zhǔn)備?!逗灱s須知》的內(nèi)容有:A購(gòu)房者若委托他人簽約,委托書(shū)的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說(shuō)明;C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說(shuō)明;D購(gòu)房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件;E簽約地點(diǎn)。

    注意:簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),可能有的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上寫(xiě)的是“定金”,您要特別注意這個(gè)“定金”,它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”后若是發(fā)展商違約,您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證,您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書(shū)”,請(qǐng)留意:盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些,但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的!

    第2步:與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同

    簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待啦,因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外,一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛,購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以,在簽合同之前,您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷(xiāo)售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。

    在合同中,買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái),通常,發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中,或由售樓人員口頭答應(yīng),但是等到實(shí)際交付的時(shí)候,很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻,說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以,您千萬(wàn)不要疏忽大意,任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。

    您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握,可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。

    注意:還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是,購(gòu)房者在交付了定金之后,隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好,不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候,發(fā)展商能否退還定金?這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下,購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議,拿回定金。

    第三步:辦理預(yù)售登記

    簽完購(gòu)房合同后,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)(如是外銷(xiāo)房,則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理)。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要,只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后,購(gòu)房合同生效。

    注意:如果您買(mǎi)的是期房,您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外,由于買(mǎi)期房距離入住還有一段較長(zhǎng)的時(shí)間,在這段時(shí)間里,您應(yīng)該經(jīng)常與賣(mài)房者聯(lián)系,或經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)去看看,了解該房產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度,發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時(shí)交房,您應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定索賠。

    查看全文↓ 2019-02-24 18:12:37
  • 147****0917

    商品房買(mǎi)賣(mài)合同審核注意事項(xiàng):

    一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押

    購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中,很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況,這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙,影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。

    二、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件

    1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障,所以至關(guān)重要。

    商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括:立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書(shū)、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù),應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注,有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán),沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán),而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。

    2、注意查看賣(mài)方的“一照”、“ 兩書(shū)”、“五證”

    ①“一照”:即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    ②“兩書(shū)”:即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)。

    ③“五證:即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。其中**重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。

    三、要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序

    大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此,向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),**好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策,從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。

    1、一般來(lái)說(shuō),向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明,或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料,可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。

    2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關(guān),不能輕信中介公司的貸款承諾。

    四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的

    1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn),一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則,發(fā)生糾紛時(shí),便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。

    2、現(xiàn)實(shí)交易中,開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定,不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn),正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。

    五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體

    1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任,但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任,一般違約金額都不多,因此,購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。

    2、同時(shí),還應(yīng)該約定:①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息,還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。

    ②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)房者要求退房退款時(shí),開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。

    ③加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任,使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。

    六、合同附件須重視

    1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。

    2、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書(shū)、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等,對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。

    可見(jiàn),這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文,對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。

    七、妥善保管商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料

    商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng),不視為合同的條款,但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定

    八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金問(wèn)題

    《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條及**高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定:當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    在規(guī)定的期限內(nèi),如果消費(fèi)者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,那么這筆錢(qián)是拿不回來(lái)的。這種定金或訂金的約定,對(duì)消費(fèi)者是不利的,使他們?cè)诤灱s時(shí)處于受制于人的境地,在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議而導(dǎo)致談判失敗的,開(kāi)發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由,拒不退還定金。但現(xiàn)實(shí)情況是,如果不交定金,你看好的房源,售樓部不會(huì)給你保留的,一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金,他們就會(huì)將房子賣(mài)掉。所以,如果想買(mǎi)房,交定金(或訂金)是不可逾越的一個(gè)步驟。

    查看全文↓ 2019-02-24 18:12:29
  • 152****1355

    注意事項(xiàng):

    1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T(mén)推薦使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本[3] 。

    2、警惕不公平條款,特別是補(bǔ)充協(xié)議,一定要保持高度警惕。

    3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí),必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息,對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看,逐一細(xì)讀。

    4、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與。

    5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。

    6、集體簽約。

    查看全文↓ 2019-02-24 18:12:21
  • 137****5754


    購(gòu)買(mǎi)新房是很關(guān)鍵的,所以粗心不得,有很多細(xì)節(jié)一定要注意,那這邊就來(lái)說(shuō)一下買(mǎi)房的注意事項(xiàng)有哪些:1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的;
    2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;
    3、經(jīng)營(yíng)行為合法?,F(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格,項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期,落實(shí)了拆遷安置,落實(shí)了物業(yè)管理,并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》;期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。
    4、在簽訂合同時(shí),一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(示范文本),該合同文本內(nèi)容比較全,并且規(guī)范;二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。
    5、如果買(mǎi)的是住宅,在交房時(shí),要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。
    辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意:產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同,如果不同,可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理,另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后,還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外,還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi),是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商出的,但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買(mǎi)人不熟悉法規(guī),轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)人。

    查看全文↓ 2019-02-24 18:12:11

相關(guān)問(wèn)題

  • 購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)該注意的問(wèn)題 : 一、簽定合同之前,詳細(xì)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件,主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開(kāi)工許可證,**重要的證件就是北京市商品房的銷(xiāo)售或者預(yù)售許可證。如果是銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售的,要對(duì)其資格進(jìn)行審核,如執(zhí)照以及跟開(kāi)發(fā)商之間的授權(quán)書(shū)等。 二、向開(kāi)發(fā)商索要商品房買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本,對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究,確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面,做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。 三、準(zhǔn)備相關(guān)證件,如身份證、戶(hù)口本,暫住證,如果是公司購(gòu)房,需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件等等。 四、不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的,可以委托律師辦理,簽訂授權(quán)委托書(shū)。以未成年人的名義購(gòu)房的必須在簽約前到公證處進(jìn)行公證。 五、簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意審查 1、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房的銷(xiāo)售依據(jù)。仔細(xì)核對(duì)開(kāi)發(fā)商有關(guān)證件是否真實(shí)、有效。2、仔細(xì)核對(duì)所購(gòu)房屋的基本情況。對(duì)商品房的坐落位置、房屋用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積等,購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)核對(duì)相關(guān)內(nèi)容,特別注意有關(guān)建筑面積的內(nèi)容。 3、協(xié)商購(gòu)買(mǎi)房屋的計(jì)價(jià)方式,是按照建筑面積結(jié)算、按照套內(nèi)面積結(jié)算還是按照套即單元來(lái)計(jì)算,北京大多數(shù)開(kāi)發(fā)商大多采用第一種,但也有開(kāi)發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià),三種計(jì)價(jià)方式都可以使用。 4、所購(gòu)房屋的面積確認(rèn)和差異的確定,是購(gòu)房過(guò)程中,買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。建議購(gòu)房人確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例,即正負(fù)3%,超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房,開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息。 5、付款方式與期限,根據(jù)購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)能力選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭等形式。 6、買(mǎi)售人逾期付款的違約責(zé)任、應(yīng)該支付的違約金比例,以及開(kāi)發(fā)商可以解約的條件,與開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任,應(yīng)該對(duì)等。 7、房屋的交付期限及開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 8、房屋的交接條款。開(kāi)發(fā)商在交樓的時(shí)候,應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù),以及住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū),如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責(zé)任,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 9、產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證條款,開(kāi)發(fā)商要向購(gòu)房人保證房屋沒(méi)有抵押等法律糾紛。 10、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾。對(duì)于在樓書(shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的,比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化,以及地上地下的停車(chē)位,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間及在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件,雙方約定的處理方式。 11、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定,應(yīng)約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限,以及違約的條款,購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際情況,選擇退房或者要求支付違約金。 12、保修責(zé)任。商品房交付使用之后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的責(zé)任,提供相應(yīng)的保修責(zé)任。 13、合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式是仲裁還是訴訟。

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  • ①鑒別商品房廣告的真?zhèn)我哂斜鎰e廣告真?zhèn)蔚哪芰ΑF浯涡麄鲝V告和開(kāi)發(fā)商的口頭承諾都應(yīng)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中,避免日后開(kāi)發(fā)商反悔。②了解所購(gòu)房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格如所購(gòu)房屋屬于期房,那么在購(gòu)房時(shí)要注意該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合同。③注意房屋面積在購(gòu)房前要注意公攤面積占建筑面積多少。④開(kāi)發(fā)商手續(xù)是否齊全因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手續(xù)不全的話(huà),在日后的交易中會(huì)受阻,這對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)就沒(méi)有保障。⑤要注意購(gòu)房合同中的各項(xiàng)條例。

  • 買(mǎi)房主要注重硬件、軟件兩個(gè)方面:1、硬件就是房物本身質(zhì)量、安全(一般人很難鑒定,你只要看該建筑是否有驗(yàn)收合格證)、外觀質(zhì)量(比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛(wèi)生間、廚房是否有漏水、門(mén)窗安裝是否牢固、等)。配套設(shè)施是否完善:除了小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施、體育設(shè)施外,還應(yīng)該注意周邊的配套設(shè)施比如醫(yī)療設(shè)施(如大型診所、醫(yī)院)、生活服務(wù)設(shè)施(比如大中型超市、學(xué)校方便小孩上學(xué)、銀行)、交通是否方便(比如有沒(méi)有公交站臺(tái))。2、軟件:看房屋驗(yàn)收合格證、有沒(méi)有備案、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和社會(huì)信任度,合同是否對(duì)自己有利。

  • 購(gòu)買(mǎi)商品房流程是怎樣的呢?第一步:和發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)購(gòu)房者決定買(mǎi)房,并挑選好自己中意的住宅后,他將進(jìn)行的第一步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),以表明購(gòu)房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金(即訂金),訂金是由發(fā)展商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的,一般幾百元到幾千元不等,也有上萬(wàn)元的。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括:1.發(fā)展商、銷(xiāo)售方及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本情況;2.所認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的基本情況(戶(hù)型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià));3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);4.付款時(shí)間(主要針對(duì)分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)等;5.簽訂正式條約的時(shí)間(一般為認(rèn)購(gòu)后的一周以?xún)?nèi))。簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū),銷(xiāo)售方應(yīng)該給買(mǎi)房人發(fā)放《簽約須知》,以便買(mǎi)房人了解以后的細(xì)節(jié),為正式簽約作準(zhǔn)備?!逗灱s須知》的內(nèi)容有:A購(gòu)房者若委托他人簽約,委托書(shū)的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說(shuō)明;C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說(shuō)明;D購(gòu)房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件;E簽約地點(diǎn)。注意:簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),可能有的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上寫(xiě)的是“定金”,您要特別注意這個(gè)“定金”,它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”后若是發(fā)展商違約,您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證,您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書(shū)”,請(qǐng)留意:盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些,但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的!第二步:與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待啦,因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外,一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛,購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以,在簽合同之前,您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷(xiāo)售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中,買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái),通常,發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中,或由售樓人員口頭答應(yīng),但是等到實(shí)際交付的時(shí)候,很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻,說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以,您千萬(wàn)不要疏忽大意,任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握,可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。注意:還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是,購(gòu)房者在交付了定金之后,隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好,不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候,發(fā)展商能否退還定金?這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下,購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議,拿回定金。第三步:辦理預(yù)售登記簽完購(gòu)房合同后,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)(如是外銷(xiāo)房,則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理)。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要,只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后,購(gòu)房合同生效。注意:如果您買(mǎi)的是期房,您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外,由于買(mǎi)期房距離入住還有一段較長(zhǎng)的時(shí)間,在這段時(shí)間里,您應(yīng)該經(jīng)常與賣(mài)房者聯(lián)系,或經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)去看看,了解該房產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度,發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時(shí)交房,您應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定索賠。第四步:辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)契約有預(yù)售契約和買(mǎi)賣(mài)契約兩種,預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的;買(mǎi)賣(mài)契約則用于現(xiàn)房交易。立契過(guò)戶(hù)是發(fā)展商和買(mǎi)房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。立契過(guò)戶(hù)在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理,辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)攜帶購(gòu)房合同正本、結(jié)算單、身份證、個(gè)人名章等,這些手續(xù)都應(yīng)該是買(mǎi)房人親自辦理的,如果不能親自辦理而需他人代辦的,買(mǎi)房人一定要出具委托書(shū),委托書(shū)上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時(shí)具有公證處的公證書(shū));如果購(gòu)房者正在外地,那么則必須在當(dāng)?shù)氐墓C處作公證,把公證書(shū)帶回來(lái);如果購(gòu)房者正在國(guó)外,還應(yīng)加蓋我國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^的公章。辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),買(mǎi)房人要繳納契稅、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)和印花稅。注意:在辦理立契過(guò)戶(hù)之前,購(gòu)房者必須先到相應(yīng)的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。第五步:辦理入住在辦理入住之前,您需要交清合同款,辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況,每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存,在**后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙,拿鑰匙時(shí),要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前,您要對(duì)公約仔細(xì)研究,充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),并交付相關(guān)的管理費(fèi)。注意:如果是期房,那么在其竣工后,實(shí)際測(cè)量面積與合同上的銷(xiāo)售面積會(huì)有一定的差異,購(gòu)房者在與發(fā)展商辦理結(jié)算時(shí),應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同條款,維護(hù)自己的權(quán)益。若實(shí)際面積減少時(shí),可要求發(fā)展商給予補(bǔ)償,或解除合同并要求賣(mài)方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

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  • 注意事項(xiàng)一:謹(jǐn)防面積縮水。注意事項(xiàng)二:謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中**好約定“出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開(kāi)發(fā)商代繳稅費(fèi),**好約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證,這樣可以有效防止開(kāi)發(fā)商挪用資金。注意事項(xiàng)三:預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。注意事項(xiàng)四:不要誤將開(kāi)發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。注意事項(xiàng)五:交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第十一條,在交接商品房時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件,提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,簽署房屋交接單。根據(jù)該條款,開(kāi)發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù),如果交鑰匙后開(kāi)發(fā)商仍未完整提交約定的兩書(shū)或證明文件,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。注意事項(xiàng)六:明確會(huì)所、車(chē)庫(kù)、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生,建議購(gòu)房人**好在合同中明確約定該商品房附屬的車(chē)庫(kù)、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠窨梢赞k理相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。注意事項(xiàng)七:注意商品房的交付條件。購(gòu)房人簽訂合同時(shí)一般選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為房屋交付條件。驗(yàn)收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格不等同于竣工驗(yàn)收備案,竣工驗(yàn)收備案要求更為嚴(yán)格,五家單位聯(lián)合驗(yàn)收合格僅是申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案的條件之一,此外,開(kāi)發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的許可文件以及其他資料。律師提醒購(gòu)房人**好在合同中約定取得商品房竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交付條件之一。注意事項(xiàng)八:明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件的日期,并規(guī)定違約責(zé)任。

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