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• 135****6228

  一、合同中的空白條款
  在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫(xiě)或者需要特殊注明的，但有的開(kāi)發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開(kāi)發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。
  因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒(méi)有特殊說(shuō)明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無(wú)內(nèi)容，以免給開(kāi)發(fā)商留下可乘之機(jī)。
  二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等
  補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒(méi)法明說(shuō)的約定。
  有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在此時(shí)玩起了文字游戲，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬(wàn)分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成了日的萬(wàn)分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。
  在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。
  三、違約責(zé)任和賠償約定
  合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個(gè)購(gòu)房流程中，時(shí)刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。
  例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補(bǔ)償?shù)取?br/>如果這兩項(xiàng)沒(méi)有約定清楚，購(gòu)房者會(huì)吃啞巴虧，維權(quán)會(huì)繞遠(yuǎn)路。
  四、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定
  交房日期是開(kāi)發(fā)商將房子交給購(gòu)房者的**后期限，交房標(biāo)準(zhǔn)是在交到購(gòu)房者手中時(shí)，房子的配置標(biāo)準(zhǔn)。
  交房日期是購(gòu)買(mǎi)期房的小伙伴需要注意的，如果開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標(biāo)準(zhǔn)。
  交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)精裝房來(lái)說(shuō)尤為重要，交房時(shí)的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時(shí)，需要將收房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:40:47
• 151****3522

  一、查看開(kāi)發(fā)商的主體資格是否合法
  1、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商是否有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)范圍。
  2、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已過(guò)期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣(mài)人與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，違者訂立的合同無(wú)效。
  3、查清出賣(mài)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否是同一主體，即出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)正在銷(xiāo)售的房產(chǎn)。
  二、檢查開(kāi)發(fā)商的五證原件是否齊全
  1、《土地使用權(quán)證》
  《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
  2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  這是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。
  3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。
  4、《建設(shè)工程施工許可證》
  該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒(méi)有該證，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。
  5、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》
  該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷(xiāo)售商品房。注意證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)；查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。
  三、商品房的基本情況
  購(gòu)房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同附件所附房屋平面圖與開(kāi)發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
  四、付款方式及期限
  購(gòu)房者選擇一次性付款的，注意寫(xiě)明付款時(shí)間；選擇分期付款的，注意寫(xiě)清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫(xiě)明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。
  另外，在約定購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開(kāi)發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對(duì)等。
  五、面積差異處理
  對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定處理辦法。
  六、“不可抗力”的理解與界定
  購(gòu)房者注意合同中“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:40:39
• 151****0945

  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)不要注意以下問(wèn)題：
  （1）在合同中，應(yīng)注明與開(kāi)發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購(gòu)面積要明確注明銷(xiāo)售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  （3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期寫(xiě)明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
  （4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間
  合同中要寫(xiě)明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
  （5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
  （6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致
  注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。
  （7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任
  合同中應(yīng)明確寫(xiě)明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣(mài)方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。
  （8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容
  如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:40:24
• 133****1931

  私人買(mǎi)賣(mài)房屋合同怎么簽訂
  一、購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
  二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？房產(chǎn)面積多大？該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？
  私人買(mǎi)賣(mài)房屋合同怎么簽訂？簽購(gòu)房合同要注意什么？
  簽購(gòu)房合同要注意什么？
  1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣(mài)方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
  2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體
  3、如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是購(gòu)房者。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:40:15
• 135****8280

  1、簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份
  近年來(lái)，假房主騙賣(mài)或者一房多賣(mài)的情況經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和**款正準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人又無(wú)法找到當(dāng)初和自己簽約的那個(gè)人了。因此，購(gòu)置二手房必須確保簽約主體是合法房主。
  2、明確房款付款方式和時(shí)間
  這個(gè)環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛，因此，在簽署合同時(shí)需要對(duì)付款方式，包括**款、尾款、付款時(shí)間、付款條件、稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一切和錢(qián)有關(guān)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該寫(xiě)入合同。
  3、注意合同中有無(wú)霸王條款
  合同是房產(chǎn)交易**重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如，違約責(zé)任不對(duì)等、延期交房可以免責(zé)等。
  4、房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明
  房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷(xiāo)售，以看房的實(shí)際情況為準(zhǔn)，合同上必須寫(xiě)清楚該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。
  大多數(shù)購(gòu)房者都是在房屋使用中的時(shí)候去看的房，在這過(guò)程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，因此雙方必須在合同中約定好是否留存家具家電，以免引起糾紛。
  5、刪除合同中未作約定的空白部分
  合同中會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些則是選擇性填寫(xiě)的內(nèi)容，也許你會(huì)覺(jué)得這些空白處沒(méi)什么用處，殊不知這是為賣(mài)方提供了優(yōu)越的作弊條件，他們很有可能就會(huì)利用這些空白處在合同上做手腳，損害你的利益。所以，一定要?jiǎng)h除合同中未作約定的空白部分。
  6、必要時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議
  補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)原合同的補(bǔ)充或者變更。由于二手房交易復(fù)雜，每一個(gè)交易都具有獨(dú)特性，因此只有將各類(lèi)情況都加以說(shuō)明、約定，才能更好的將雙方意圖表明。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:40:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)新房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意什么?如何簽訂新房購(gòu)房合同?
  答

  　一、買(mǎi)房、簽約時(shí)應(yīng)注意：　　1、盡可能買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題?！　?、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩?！　?、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)或廣告中的承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫(xiě)，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)?！　?、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）?！　?、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)?！　?、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話?！　?、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣(mài)人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫(xiě)明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)?！　《⑹諛菚r(shí)應(yīng)注意：　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。　　2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問(wèn)題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)?！　?、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)?！　∪?、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：　　1、從簽約的開(kāi)始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書(shū)面材料。　　2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵?！　?、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)要注意什么？
  答

  7、竣工認(rèn)定：以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》為準(zhǔn)。8、交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實(shí)）時(shí)出具證明的有效職能部門(mén)，如氣象局、供電局、自來(lái)水公司等，并約定通知買(mǎi)受人順延的時(shí)限和方式。9、交接：應(yīng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續(xù)。須驗(yàn)收合格才能交付。10、**重要的一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻蠹也幌敫_(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅(jiān)決退房！并可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬(wàn)要注意。如果開(kāi)發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫(xiě)入合同的話，這房子還是不買(mǎi)為好。11、公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。12、仲裁機(jī)構(gòu)：廈門(mén)仲裁委員會(huì)，名稱(chēng)注意無(wú)“市”字。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂需要注意什么呢？
  答

  買(mǎi)房必須謹(jǐn)慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購(gòu)房有所保障，沒(méi)有后顧之憂，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過(guò)公證的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。　　事先還要做一番詳細(xì)的調(diào)查準(zhǔn)備工作。這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查的資格。從法律上講，即指是否具有合同簽約的主體資格。一個(gè)合格的應(yīng)該有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開(kāi)工證、內(nèi)（外）銷(xiāo)許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗(yàn)收合格證。購(gòu)房者應(yīng)簽約前對(duì)上述證照向索要，查看審核。特別是國(guó)有土地使用權(quán)證、銷(xiāo)售許可證和房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查，必要時(shí)復(fù)印留存。只有具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同?！　≠?gòu)買(mǎi)商品房在審查土地使用證時(shí)，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是"有償使用＂。若標(biāo)有"臨時(shí)＂字樣，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)單位還沒(méi)有正式取得土地使用權(quán)；如果缺少銷(xiāo)售許可證，則說(shuō)明的銷(xiāo)售權(quán)利不具有合法性；另外在審查銷(xiāo)售許可證時(shí)，還應(yīng)查看上面批準(zhǔn)銷(xiāo)售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售內(nèi)容等條款?！　∪绻陨线@些要查驗(yàn)的證照不齊，建議購(gòu)房人**好不要與這樣的簽訂合同，因?yàn)橘I(mǎi)了這樣房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是房子一拖再拖，購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)入住使用?！　‘?dāng)然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對(duì)房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進(jìn)行考察，只有這樣，所簽的合同不致盲目?！　∏捌谡{(diào)查了解工作完成之后，購(gòu)房人要與簽訂正式的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同。這一階段非常重要，如果購(gòu)房合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，條款不夠清晰、準(zhǔn)確，那么就會(huì)給以后留下許多后患，使自己受到損失。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意些什么？
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  1.驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的五證，二書(shū)應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開(kāi)發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問(wèn)清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開(kāi)發(fā)商的公章，防止開(kāi)發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開(kāi)發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書(shū)面回應(yīng)，否則后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！**后說(shuō)句實(shí)話，現(xiàn)在很多地方目前還是賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商那里都是格式合同，沒(méi)有選擇！我們前一陣剛剛給很多客戶(hù)簽合同，包括很多律師和高官，都是老老實(shí)實(shí)的簽了！開(kāi)發(fā)商同意給你改的，都是無(wú)關(guān)輕重的東西，真正涉及到雙方利益的，都是堅(jiān)決不同意改的，否則就不和你簽合同！其實(shí)真正注意的就是合同公證費(fèi)，你的房號(hào)名字身份證號(hào)別錯(cuò)，付款方式別錯(cuò)！需要交的費(fèi)用多準(zhǔn)備點(diǎn)，省的多跑其他真的是無(wú)能為力，鬧了一肚子氣，卻解決不了問(wèn)題！畢竟在開(kāi)發(fā)商面前，客戶(hù)屬于弱勢(shì)群體，但是維權(quán)意識(shí)是客戶(hù)必須具備的，社會(huì)才會(huì)進(jìn)步！嘿嘿，如果跟開(kāi)發(fā)商吵的不可開(kāi)交，將來(lái)辦很多手續(xù)都會(huì)受到刁難，也是很麻煩的！盡量心平氣和的協(xié)商解決！自己不生氣，別人氣不到你！讓別人去生氣吧！

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意些什么？
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  即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶(hù)、繼承等問(wèn)題同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多，賣(mài)房人應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，少數(shù)例外。1、購(gòu)房者應(yīng)要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過(guò)了**新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售內(nèi)容，如沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。2、售樓廣告很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起，在對(duì)樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶(hù)的售樓人員更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章。3、讓購(gòu)房者覺(jué)得買(mǎi)到了便宜，優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷，實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。4、為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人**好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容

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