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• 157****0388

  1、違章建筑的房屋
  違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。
  從違章建筑有無土地使用權的角度上講，違章建筑可以分為2種情況：
  一是建造人未合法取得土地使用權就擅自建造房屋；二是在已經取得土地使用權，但是尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準的文件的情況下就擅自建造房屋。
  這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權，所以購房者購買此類房屋是沒有任何法律權利保障的。
  2、不能上市交易的社會保障性住房
  社會保障性住房包括公租房、廉租房、經濟適用房等。按照規(guī)定，社會保障性住房未滿五年禁止上市交易，五年后如果需要上市交易，則要先征得當地政府的同意，補繳土地出讓金，獲得房屋的完整產權，然后才可上市交易，但是，政府有優(yōu)先回購權。
  如果買到未滿五年的社會保障性住房，首先它本身就無法上市交易；其次，即使交易了，也無法完成過戶，無法辦理不動產權證。
  3、沒有房產證的房屋房產證是房屋所有權
  人享有房屋所有權的唯一憑證，沒有房產證的房子是不能進行轉讓的。購買此類房子不合法，合同無效，無法完成過戶，即使買的是學位房也無法享受對口入學的待遇。
  4、被法院查封的房屋
  如果房產被查封，那么這其中就涉及到房主、法院和申請查封該房產的人，如果被查封的房產依舊上市交易，那么購房者也成了這一鏈條中復雜的一環(huán)。
  按照法律規(guī)定，房產被查封之后便不能抵押、過戶和交易，此時簽訂的合同根本就是無效的。在這個過程中，購房者的利益基本無法保障，因為購房者不是該房產牽扯到的唯一利益方。所以，購房者在購房前要打聽清楚房子的詳細信息。
  5、正在出租的房屋
  我國有“買賣不破租賃”的規(guī)定，也就是說房屋買賣合同是無法對抗先前成立的租賃合同的，無論您是通過中介買房還是自由交易，都要提前看好房屋的實際情況，避免因租賃情況而對過戶造成一定影響或者產生不必要的糾紛。
  6、被列入拆遷公告范圍的房屋
  通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而且已經列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門是不予辦理過戶登記手續(xù)的。因此，如果購買了此種房屋，會面臨相當大的法律風險。
  **后建議大家在購買二手房之前要做好產權調查，確認房屋沒有任何產權瑕疵，且能順利完成過戶。另外，簽合同時在補充協(xié)議中對違約責任做詳細約定：如果因為賣家故意隱瞞等原因造成交易失敗，賣家要退還全部房款并賠償損失。

  查看全文↓ 2019-01-29 02:19:23
• 132****6919

  第一招：核實上家身份是首要
  
  第二招：審核貸款合同要仔細
  
  第三招 **交到貸款銀行
  
  第四招：交易過戶辦委托公證
  
  第五招： 貸款風險要把握
  
  第六招： 交房時再付尾款
  
  第七招： 收件收據不是產證
  
  二手房所牽涉到的合同條文、法律、及款項都相當復雜，所以本人在此對二手房交易的過程給予詳細解說，對必須注意的環(huán)節(jié)給予提醒，希望購房者不再受黑中介的忽悠，也不再在購房過程中上當受騙。
  
  一：當您有了購買二手房的想法，并且在經濟條件允許的情況下，您應該算計一下家里的存款及現金，然后根據經濟能力核算一下您的購房**高預算。因為房產是高端產品，所牽涉的金額大，所以再決定購買之前要三思一下自己想要的地段、樓層、房型等，這樣省的盲目看房，有一定的目標性。如果有時間去交易中心或者房產公司咨詢一下自己是否符合購房條件，是否限貸或者限購，這個很重要。
  
  二：當您在確定好要買什么樣的二手房后，您應該考慮到的是如何去看房。在電商發(fā)展迅速的年代，大多數人熱衷于在網上尋找房源，如果你相信網上的價格那您就錯了，網上的房源裝修圖片再好、描述再多吸引人、價格多實惠都是引您上鉤的餌，那些房源十有八九都是虛假的，盡管他有承諾有保證。網上的價格和實際的市場價是有很大差距的，如果您實在沒有時間那您就在網上找個頭像看著順眼的打電話過去，告訴他您的預算、要求，如果有符合條件的房源在通知您。
  
  三：有人注重選擇中介的正規(guī)性，名譽等，這個完全沒有必要，有的大公司房源未必有小中介的房源質量高。說到選擇中介，不得不說一下，目前我國的房地產行業(yè)還是朝陽行業(yè)，房地產中介行業(yè)也還是剛剛起步，所以國家或中介公司對于中介業(yè)務員的要求門檻很低，只要是不癡不傻的都可以做業(yè)務員，所以現在的中介公司雖然看上去很正規(guī)，但是業(yè)務員的素質普遍都不高，如果你是一個很搞的購房者，你遇到的業(yè)務員或中介公司都將會是很搞的，因為尊重和信任都是相互的。你對他顯現出提防的樣子，他們必然也會堤防你，如果你相信他，當然他們也會很相信你處處為你著想。購房者和中介業(yè)務員的相處是很微妙的。
  
  四：您現在應該走入了看房的階段了，看房是很累的一項工程?？捶壳澳梢酝ㄟ^中介或者物業(yè)先了解這個小區(qū)（物業(yè)費，停車位、對口的**、菜場、交通等），當然**重要的是要了解該房產的價錢、產權面積。對于房屋價錢，需要小心，現在還是會有不法的中介虛報價格賺取差價，這樣是違法的，可以取證進行起訴。詢問價格應該親自面對業(yè)主仔細詢問，是到手價還是稅費各付價（很多業(yè)主不愿意承擔稅、費，因此大多開的價都是除去稅費后的到手價，稅費由買家來承擔）。 看房時應該多看房屋位置，根據自己的喜好避免高壓線、變電站，垃圾站等，室內多看四周的墻角，衛(wèi)生間和廚房，是否有漏水跡象，在這里詳細說一下房型。房型分為好多種，符合大多數人需求的無非就是雙南和南北房型，雙南房型是指兩間房間的窗戶朝南，一般主臥和客廳是朝南的，朝南的房間采光是**好的，從上午到半下午陽光都可以進來，但是通風就受到影響了；南北房型是指房間窗戶是一南一北相間的，朝南的房間采光好，因為是南北通透，通風也相當好，但是朝北的房間就會是冬冷夏熱了。 看完房子以后別忘了，業(yè)務員會要求您簽一個看房確認書，這張確認書一般是律師起草的，都是符合法律條例的，一般是用來維護中介的利益，防止您跳過他跑到別的地方或者私下去交易。如果沒有太大問題，您就簽字吧，畢竟人家前期是免費帶您看房子，您越是不簽他們就越懷疑你有跳單的可能。
  
  五：如果您已經有滿意的房子了，讓中介給你計算好稅費和貸款，在業(yè)主能等（也就是房子不會被其他人賣掉，因為一套房子你能看中別人就能看的中。）的前提下，您應該和家里人商量一下，在自己的經濟能力能承受的前提下做一個決定。不要想著會有更好的房子，一分價錢一分貨，遇到合適的就買吧，越等房價越高，等下去不一定會有更好的房子（其實根本沒有什么好房子，只要符合自己的要求和承受能力的都是好房子），但是也不要沖動，付過定金又反悔的購房者也有很多，不要拿定金不當回事兒，幾萬塊錢也能做好多事呢。 如果你決定好了，那么接下來就是核實房源的真實性的環(huán)節(jié)了，這個是很有必要的，目前很多中介忽視了這一點，但是如果出了問題那麻煩可就大了，受害人還是您自己。首先您要親自看一下產權證和業(yè)主的身份證，核實一下產權證上的名字是否和身份證上的名字一樣（不要輕信業(yè)主的承諾，騙子都是很容易讓人相信的），再深入一點就是帶著自己的身份證去交易中心拉這套房子的產調，需要交手續(xù)費但是很便宜十塊錢就夠了。產調上面會有抵押、產權人等的詳細信息。 如果房子沒有問題，接下來就是洽談價格和一些細節(jié)了，記住，再沒付錢之前什么都是可以商量可以談的，一旦你付了定金那就要看別人的臉色了。洽談的方式有兩種，一種是在你時間充足剛好業(yè)主時間也充足的條件下，個人強烈建議和業(yè)主見面洽談，這個時候就需要你自己的能力了，中介在這個時候是充當一個中間角色，但是這樣的洽談很安全，細節(jié)方面都能談到。必須要洽談的細節(jié)有：價格、付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、裝修和家電家具贈送情況等，如果這些都達成一致了，那么接下來就要支付定金了，中介會有一份居間合同，要仔細看清楚，不過上面大多都是固定板式，前面談到的東西**好都寫進合同里或者寫個補充協(xié)議，這個是**重要的一定要寫，防止業(yè)主反悔，因為這些細節(jié)所造成的糾紛數不勝數。在合同上簽字時您一定要注意要產權人親自簽字，不是產權人的要出示正規(guī)的委托公證書。簽署好合同以后把定金付給業(yè)主，中介會提供一個敲過公司公章的收據。然后一個細節(jié)，一定要要求業(yè)主把產權證放在中介公司保管，業(yè)主收錢跑人的也有一房多賣的很多。第二種洽談的方法是給中介付一個意向金，把自己的要求寫下來，讓中介去找業(yè)主談，個人不支持這樣的談發(fā)，如果你遇到的中介不善良就很可能會有貓膩的。

  查看全文↓ 2019-01-29 02:19:15
• 158****8266

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  六、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  八、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
  

  查看全文↓ 2019-01-29 02:19:05
• 133****2014

  房子情況：
  首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。
  房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。
  如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網上搜情報……
  和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。
  房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網上一查，發(fā)現業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
  周邊情況：
  特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。
  小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
  小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
  周邊交通狀況，必經之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  醫(yī)院、**、超市等生活配套設施有沒有。
  簽合同階段
  查看房產證、契稅票，看清產權性質、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什么要出售房子。確認中介復印了房主的房產證及身份證。
  確定自己是否有購房資質。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質審核通過，房子才能在建委做網簽。
  明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監(jiān)管的，等于你會直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出**的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據。
  確定自己的貸款方式、貸款資質和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關系。
  和房主商定后確定**遲過戶日期，過戶后什么時候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內遷走戶口，房子內都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協(xié)議里加上。上面的幾個問題都是容易產生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  （一）設施設備細清點 如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量，以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時，買家可嚴格…
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  （一）設施設備細清點
  如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量，以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
  （二）費用要結清 ，更名不馬虎
  買家在收房（交房）時，一定要親自去相關單位，檢查原業(yè)主是否已經結清了房屋的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業(yè)管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了，才可以將尾款交付賣家，同時辦理相關的更名手續(xù)，更名千萬不得馬虎，很多買家聽了賣家的話，覺的煤氣，有線等更名無所謂，就不做更名了，其實不然，如果你這次不更名，當你下次將房屋想出售時，那有可能就會因為你這次的馬虎，而造成房屋不能正常出售或者其他費用風險.
  （三）戶口須遷出
  如果前業(yè)主把物業(yè)出售后，戶籍仍掛在里面，那么新業(yè)主收房后就無法落戶。這樣的糾紛，二手房交易中并不少見。其實，想預防此類問題很簡單。在收房前，買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買家可根據買賣合同的約定追究賣家責任，如果你不想打擾房東，自己也可以拿著你的新產證或者購房合同，以及身份證到房屋所在地派出所詢問，如有戶口，可以拿到有派出所蓋章的打印文件。（沒有產證，或購房合同，派出所一般是不給查的） 。
  （四）質量問題細排查
  二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如，門、窗是否密封，有無破損；天花板、墻壁、地面，有無裂痕、滲漏、積水等；水、電、開關等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。
  總之，有任何問題都須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，盡快查明原因，確定由哪方負責維修，以免收房后扯皮。
  （五）收樓證明備齊全
  對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。
  另水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業(yè)管理費等過戶的單據也應備齊全，以免將來不能享受相關服務。
  （六）《房屋交接書》要簽署
  收了鑰匙，結清了尾款，收房就算完成了吧？其實，不然。專家提醒，千萬別忘簽署《房屋交接書》。
  簽署《房屋交接書》的法律后果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時是交房時間產生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。
  簽署《房屋交接書》是交付房手續(xù)的**后一個程序，應在房屋驗收完成之后。它至少應包含有上述六個方面的內容，一式二份，由雙方各執(zhí)一份。如果在對房屋驗收時，發(fā)現某些方面不符合合同約定，也應當在《房屋交接書》中注明，為追究賣家的責任打下基礎。
  

  查看全文↓ 2019-01-29 02:18:58

相關問題

• 問 買二手房要注意什么細節(jié)不被坑
  答

  呢？1. 查看房屋登記信息：查看房屋登記信息，了解房屋的合法性，是房主有權出售，還是被法院查封等。2. 核實房屋使用權：查看房屋使用權，看看該房屋是否有產權或使用權限，有沒有租賃合同存在等。3. 查看房屋年審信息：查看房屋年審信息，了解房屋的建筑結構、報廢年限、質量等信息，以免買到危房。4. 查看交易文件完整性：查看交易文件完整性，需要看看買賣雙方簽署的文件是否完整，以防被欺騙。5. 理解交易流程：了解買賣雙方的交易流程，明確雙方的權利和義務，以防被欺騙。6. 查看相關證件：查看房屋的各類證件，包括土地使用權證、房屋所有權證、房屋交易合同等，以保證購買權和安全。

  全部2個回答>
• 問 買二手房要注意什么細節(jié)不被坑
  答

  　　房屋產權是否清晰、房屋的手續(xù)是否齊全，還需要注意的一點是很多二手房在買賣的過程當中仍然處于在租的狀態(tài)，要避免以上這些事情發(fā)生問題，而導致過戶的時候出現困難。對于許多購房者來說，要先查明房產證是否屬于房主一人所有，而且房產證不能存在有抵押或者是轉賣的情況，此外如果還有多個共有人，比如有家庭共有或者是夫妻共有的情況，需要所有的共有人簽訂房屋買賣合同。　　有一些特別需要注意的事項再針對于二手房過戶的過程當中，還要注意土地的使用性質，如果是劃撥土地，一般屬于無償使用，在日后政府可能會無償收回，對于已經要賣出的房主，如果已經繳納過土地出讓金，買的過程才可以享受比較完整的權利。另買賣合同的時候，對于房屋的交付時間以及產權的辦理時間需要達成一致，并且在合同當中標明。

• 問 買二手樓需要注意什么? 購買二手房需要注意事項有哪些
  答

  　二手房交付時應注意的主要事項總結如下：　　一、二手房設施設備清點　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設備設施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設備設施一般有：空調、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等?！　《⑺?、電、煤氣、天然氣的清點及過戶　　雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網點辦理相應的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費，二手房買房人則有權要求原房東補交費用。然后，雙方再根據**后一期繳費單據上載明的數字和房屋表具上的差額，根據單價進行結算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況，這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算，累積起來就相當高了)?！　∪?、有線電視、數字電視、電話、寬帶的過戶　　二手房買賣雙方應一同來到有線電視公司、電信或網通的營業(yè)網點辦理過戶手續(xù)，同時，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況?！　∷摹⑽飿I(yè)服務費、公共維修基金、取暖費結清　　二手房買賣雙方應一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費。　　五、戶口遷移　　二手房買賣雙方應一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況，原房東應將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責任。

  全部3個回答>
• 問 買二手樓需要注意什么? 買二手房需要了解什么并注意什么
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。（2.）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

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• 問 買二手樓注意什么? 購買二手單位宿舍樓房要注意什么事項？
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  房子情況：首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網上一查，發(fā)現業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等。可以在網上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……

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