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• 131****8811

  臨街商鋪買賣需要注意什么問題？
  1、首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區(qū)型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。當(dāng)然其各自有各的特點。
  2、商鋪具有可投資性，一般具有以下特點：臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區(qū)域，無論價格面積都是眾多商戶們心意的選擇對象，要檢查檢查其開發(fā)商五證是否齊全，購買商鋪注意其產(chǎn)權(quán)問題。
  3、購買商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權(quán)問題是重中之重，尤其是獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪投資者是完完全全具有處置權(quán)，無論自己打理，交付開發(fā)商打理，還是自營，其存在的風(fēng)險**小。你需要對你的目標(biāo)城市進(jìn)行商業(yè)分析，看看人流**多的商業(yè)區(qū)在哪里。
  4、鋪子內(nèi)部要方正，要有合理的開間進(jìn)深比，不是說開間越大就一定越好。打開間的鋪子可能價格也貴，別小看開發(fā)商，至少我在定鋪子價格的時候會有很多的價格因素，每個鋪子都是考慮多方因素才定價的。內(nèi)部不要有太多的墻和轉(zhuǎn)角，這個用常識就可以明白了。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:31:37
• 151****1709

  商鋪的第一要義 是位置
  **的黃金位置鋪位肯定是**好的
  商鋪一般分為幾類：底商 大型賣場\市場的鋪位 獨立的店鋪
  一般涉及到個人購買的 就是底商和鋪位
  首先 你需要對你的目標(biāo)城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流**多的商業(yè)區(qū)在哪里 一般**是沒有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
  作為一個單純的投資人 了解這點很重要
  第一重要的是投資回報
  一般來說開發(fā)商很精明 預(yù)期價值好的商鋪價格不會很低 你需要首先考察周邊區(qū)域的商鋪租金價格，算算年租金，然后計算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——**+月供+物業(yè)管理費(fèi)等，然后大約計算一下年利潤 這樣很簡單就能知道買這個譜子是不是劃算了
  投資回報率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說的方法簡單算一下也是可以的。但是這中間有個風(fēng)險，就是你無法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外如果商鋪經(jīng)營的不好，租賃人會退租，這樣你等于又損失了預(yù)期的租金收入。
  第2重要的是在一堆商鋪中選擇**好的商鋪。當(dāng)然了 金角銀邊 這個是基礎(chǔ) 看看道路是否對你不利，過寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業(yè)氛圍，那么著鋪子投資價值就可能高一些。
  鋪子內(nèi)部要方正，要有合理的開間進(jìn)深比——不是說開間越大就一定越好——打開間的鋪子可能價格也貴，別小看開發(fā)商，至少我在定鋪子價格的時候會有很多的價格因素，每個鋪子都是考慮多方因素才定價的。內(nèi)部不要有太多的墻和轉(zhuǎn)角——這個用常識就可以明白了。
  原則上商業(yè)在設(shè)計的時候就考慮到均好性，一般不會出現(xiàn)絕對不能買的產(chǎn)品。但是所謂的絕對不能買的東西 就是我前面說的投資風(fēng)險。你必須正確評估鋪子所在區(qū)域未來3-5年的商業(yè)發(fā)展、人口增長情況以及市政的完善程度 不要被銷售員忽悠太多，好多商鋪，當(dāng)初說的都很好，客戶一激動買了，結(jié)果10年過去了人口也沒長多少，稀稀拉拉，沒人流哪兒來的收入？租戶賺不到錢哪兒有你的房租？
  理智永遠(yuǎn)是投資人的根本品質(zhì)。
  說一下那個什么返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他們是吧12%計入售價中，等于是用你自己交的錢每年返還給你一點。完全沒有意義。你跟他們說不要返利，直接給我高折扣。
  大型商場的鋪位——分兩種
  一種是實際的鋪位，賣你多少就是多少，你擁有一個實體的鋪位。出租的時候是按照實際的鋪子尺寸出租。你的鋪子能租多少錢就是多少錢。
  另一種是經(jīng)營權(quán)（北京的sogo南館就是這種模式）。你不擁有實際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權(quán)。商場在出租的時候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然后按照大家購買出資的比例支付租金收益。比如你華100萬買了一個鋪子的所有權(quán)，別人花1000萬買了10個鋪子的所有權(quán)。無論后來商場劃分了多少鋪子，出租給多少商家，**后你們分租金的比例是1:10 你一份 別人10份。而你們是不能單獨出租的。這種有點像股份制公司似的。大家相當(dāng)于入股。
  不過你說的好像是第一種情形 不要返利 要高折扣 直接給你打折 所有的返利都是騙人的。
  另外如果有錢 盡量選擇位置好面積大的鋪位，這樣的鋪子投資價值更高而且不容易掉價。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:31:23
• 131****8850

  買商鋪需要注意以下幾點：
  
  1、產(chǎn)權(quán)清晰
  
  購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
  
  2、商鋪內(nèi)外有別
  
  買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。
  
  3、考慮匯報率
  
  購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當(dāng)然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
  
  在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。
  
  4、考慮商鋪面積
  
  購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:31:16

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  1.在商鋪買賣合同中，應(yīng)對產(chǎn)權(quán)辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時只是基于合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預(yù)期收益的計算產(chǎn)生影響。 2.爭取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營合同，因為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應(yīng)具有相應(yīng)的資金實力和償還能力，一旦經(jīng)營目標(biāo)不能實現(xiàn)，可以以合同中的違約責(zé)任條款去約束開發(fā)商。 3.如存在經(jīng)營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發(fā)商選擇的經(jīng)營公司作出相應(yīng)約定。如投資者的知情權(quán)、參與選擇權(quán)、收益不能兌現(xiàn)的救濟(jì)權(quán)、違約責(zé)任等。這樣就避免了開發(fā)商的“金蟬脫殼”，即便是將來經(jīng)營出現(xiàn)問題，也可為自己準(zhǔn)備一個補(bǔ)救的途徑和措施。 4.為了保險起見，投資者還可要求開發(fā)商對委托經(jīng)營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營公司無能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對租金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購買商鋪時，應(yīng)要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設(shè)立專門賬戶，以**大限度地保護(hù)中小投資者的利益。 總而言之，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種類別，產(chǎn)權(quán)商鋪的投資和經(jīng)營有其獨有的特殊性，對于社會眾多中小投資者來說，還是一個相對陌生的新生事物?！吧啼佊酗L(fēng)險，投資須慎重”應(yīng)是投資者需牢記的警示。我們相信隨著市場的成熟和法制的日益健全，商鋪會成為像預(yù)售或按揭等房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式一樣的，為我們所熟知、認(rèn)可和接受的房產(chǎn)銷售模式。

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• 問 沿街店面出租要注意什么？
  答

  買商鋪需要注意以下幾點：1、產(chǎn)權(quán)清晰購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。2、商鋪內(nèi)外有別買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。3、考慮匯報率購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當(dāng)然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。4、考慮商鋪面積購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。

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  答

  第一：關(guān)于土地年限，土地法明確了，只有在國家依法征收并給予補(bǔ)償，回收土地改變用途后，年限才可以發(fā)生變化。如果是轉(zhuǎn)讓，實際上就是一個二手房轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓后的使用年限為：總使用年限減去已經(jīng)使用的年限第二：買賣二手房（含門面房）一般存在的風(fēng)險主要有：1，房屋本身是否合法；2，房屋是否歸賣方依法所有；3，房屋是否存在糾紛等不適宜買賣、過戶的情況；4，是否存在一房多賣等行為；5，房屋本身是否存在問題以及后期可能存在的糾紛；6，房屋買賣完畢后的風(fēng)險。

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