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• 153****1933

  1、店鋪商鋪地段
  
  商家客戶主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，如果地段不好，包括區(qū)域大環(huán)境、商鋪小環(huán)境，都是決定經(jīng)營(yíng)好壞的主要因素，不可不仔細(xì)調(diào)查。
  
  2、店鋪商鋪使用狀況
  
  目前轉(zhuǎn)租情況很多，一手新鋪較少，所以如果是轉(zhuǎn)租的，要查清轉(zhuǎn)租的原因、業(yè)主是否允許轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租的條件等。對(duì)于商鋪目前的使用情況一定要了解清楚，否則引來(lái)的糾紛將會(huì)導(dǎo)致無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。
  
  3、店鋪商鋪配套
  
  良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)狻⑷蹼娫O(shè)施、排污化油設(shè)施等。
  
  4、店鋪商鋪本身結(jié)構(gòu)
  
  不是所有好的地段的商鋪都能租出去，或者租金達(dá)到相同的水平，那么商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮面寬跟進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等硬件過(guò)關(guān)才能保證商家客戶在使用上的方便合理。
  
  5、簽訂正式的租賃合同
  
  所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同，承租者可憑簽訂的租賃合同到當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)辦理相關(guān)執(zhí)照。
  
  6、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)
  
  必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和身分方證件，如系共有產(chǎn)權(quán)的,需共有人一起簽字方可生效。租賃的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，**好不要租賃有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的商鋪。
  
  7、簽約時(shí)明確各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方
  
  在簽訂合同時(shí),除租金外還必須明確其他各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方,如房屋租賃稅金,物業(yè)管理費(fèi),修繕費(fèi)用等。店鋪商鋪其它需要了解的就是租賃期限、免租期、租金支付標(biāo)準(zhǔn)、違約及違約金、損失的賠償?shù)葪l件了。
  
  8、保證承租人租賃的權(quán)利
  
  有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利,否則出租方需賠償損失.應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:51:02
• 157****6779

  首先要去確認(rèn)房東，再看租賃協(xié)議，一定要和轉(zhuǎn)租者和房東三頭對(duì)面才行，現(xiàn)在有好多房子都不能私下轉(zhuǎn)租，再來(lái)就是要和轉(zhuǎn)租人在簽訂一份轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定好轉(zhuǎn)租事項(xiàng)，再看他有沒(méi)有拖欠一些水電煤氣暖氣物業(yè)費(fèi)用，如果是上打房租當(dāng)然你要把余下時(shí)間的租金付給轉(zhuǎn)租人，如果要是下打房租你就要和轉(zhuǎn)租人要回他使用期間的租金，還有一地昂很正要，一定要想辦法看到房子的房產(chǎn)證，確定房子沒(méi)有一些糾紛要不然你很麻煩的。
  其實(shí)只要細(xì)心一些我想你會(huì)辦好的，**后祝你轉(zhuǎn)租成功，不過(guò)轉(zhuǎn)讓費(fèi)一定記得砍價(jià)哦，有些人做買(mǎi)賣(mài)賠了是會(huì)從轉(zhuǎn)讓好處費(fèi)中撈回來(lái)的。
  希望可以幫到你。祝好運(yùn)！

  查看全文↓ 2019-01-27 18:50:54
• 131****4459

  一.調(diào)查的檔案
  承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
  1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
  2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署合同。
  3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  二.免租裝修期
  商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。
  簽定合同發(fā)生的費(fèi)用
  三.租賃保證金
  俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
  四.稅費(fèi)承擔(dān)
  按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：
  1、出租：
  營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%
  房產(chǎn)稅租金*12%
  個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)
  印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)
  土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
  2、轉(zhuǎn)租：
  營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
  印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
  在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
  雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
  簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容
  五.營(yíng)業(yè)執(zhí)照
  承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
  1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
  2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
  3、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
  4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
  5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。
  六.裝修的處置
  商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：
  1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。
  2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
  3、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。
  七.水、電、電話線等
  因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
  簽定合同之后的疑慮
  八.租賃登記
  租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
  1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;
  2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
  因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。
  九.轉(zhuǎn)租問(wèn)題
  商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：
  1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
  2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。
  十.買(mǎi)賣(mài)與租賃
  許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：
  1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買(mǎi)人的條件下主張購(gòu)買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
  2、即使承租人不想購(gòu)買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
  其他注意事項(xiàng)
  在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:50:49
• 155****4072

  店主和你說(shuō)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)多少?zèng)Q定于：店面的地理位置+店面大小+店面的裝修+剩余租憑期
  　　比如店鋪的還有半年租賃才到期 在這之間轉(zhuǎn)讓店面可以得到轉(zhuǎn)讓費(fèi) 同時(shí)因?yàn)樽赓U期比較寬松 轉(zhuǎn)讓費(fèi)也較貴
  　　如果租賃期只剩一個(gè)月 轉(zhuǎn)讓費(fèi)就會(huì)比較低 一但過(guò)了租賃期 店鋪就被房東收回 就無(wú)權(quán)收轉(zhuǎn)讓費(fèi)了
  　　好的店鋪一經(jīng)轉(zhuǎn)讓就有人搶 轉(zhuǎn)讓費(fèi)就越高
  　　轉(zhuǎn)讓不包括房租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是給原店主的，房租是給物管（或門(mén)面所有者）的
  　　應(yīng)該讓二房東和大房東至少說(shuō)一聲 另外就是要請(qǐng)人公正一下 **保險(xiǎn)
  　　還有你也要見(jiàn)一見(jiàn)大房東 聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò) 這樣才會(huì)萬(wàn)無(wú)一失 還有核查好一切的手續(xù) 包括房產(chǎn)證 (打電話查查是不是真的)等
  　　去公正**重要!!!!切記切記 還有責(zé)任的劃分 比如 屋內(nèi)的設(shè)施是在你包之前還是之后發(fā)生地
  　　這個(gè)租賃合同要寫(xiě)清租賃物的名稱,用途,地點(diǎn),租賃期限,租金及其支付方式,租賃物的維修等問(wèn)題，特別要規(guī)定如果中途退租,轉(zhuǎn)租那么怎么辦的責(zé)任分擔(dān)條款!
  　　您這個(gè)是跟二房東簽定的，很不可靠,如果他有什么隱瞞或者欺騙，結(jié)果是您受損失，因?yàn)樗吘共皇欠繓|,很多事情不是他說(shuō)了算!所以比較保險(xiǎn)的是:找到本來(lái)的房東，跟本來(lái)的房東簽訂一份租賃協(xié)議.或者在本來(lái)的房東的在場(chǎng)并簽名的情況下和二房東簽定一份租賃合同.
  　　店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)
  　　轉(zhuǎn)讓方（甲方）： 身份證號(hào)碼：
  　　頂讓方（乙方）： 身份證號(hào)碼：

  查看全文↓ 2019-01-27 18:50:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 轉(zhuǎn)租需要注意什么
  答

  房屋在轉(zhuǎn)租時(shí)需要注意的是：首先要獲得出租人的書(shū)面同意書(shū)，其次房屋的轉(zhuǎn)租期限不能超過(guò)原租賃期限，在簽訂轉(zhuǎn)租合同的時(shí)候，可以是由當(dāng)事人三方共同簽訂，也可以是在出租人的同意下由承租人和轉(zhuǎn)承租人雙方進(jìn)行簽訂。等到轉(zhuǎn)租合同生效以后，轉(zhuǎn)租人享有并需要承擔(dān)原有租賃合同中所規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也要履行原租賃合同中規(guī)定的承租人的義務(wù)和權(quán)力，但是出租人和轉(zhuǎn)租雙方之間另有的約定不包括在合同內(nèi)。如果出現(xiàn)了轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除等情況，轉(zhuǎn)租合同也是要隨之變更或終止。值得注意的是，租房者單位或是個(gè)人將承租的房屋、物品、設(shè)備等轉(zhuǎn)租給他人的行為也是租賃行為的一種，租房者需要根據(jù)租賃業(yè)項(xiàng)目來(lái)征收一部分營(yíng)業(yè)稅額。

• 問(wèn) ??轉(zhuǎn)租的房子怎么簽合同?門(mén)面轉(zhuǎn)租的合同上需要注意哪些?
  答

  門(mén)面轉(zhuǎn)租簽合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)： 1、首先先要征得房主的同意。 2、轉(zhuǎn)租合同不得超過(guò)原租賃合同的期限。 3、水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)用在簽合同前要提前結(jié)清。 4、房子的破損情況都要寫(xiě)在合同內(nèi)容上。 5、押金問(wèn)題要寫(xiě)清楚。 6、要寫(xiě)清租賃物的名稱、用途、地點(diǎn)、租賃期限、租金及其支付方式，以及租賃物的維修 等問(wèn)題。 7、其它要備注的注意事項(xiàng)寫(xiě)清楚

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 門(mén)面轉(zhuǎn)讓需要注意什么呢？
  答

  一、轉(zhuǎn)手者是房東還是租賃者?如果是房東出租場(chǎng)地，那么，要請(qǐng)房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行檢查，避免張冠李戴，以假亂真。如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲，必須請(qǐng)房東出面共同商議，分清楚哪些東西是房東的，哪些東西是租賃者的，三方當(dāng)面清點(diǎn)，出具文字憑據(jù)，簽字畫(huà)押，方可深談。二、這個(gè)場(chǎng)地能開(kāi)辦餐飲嗎?不要單方面只信聽(tīng)轉(zhuǎn)讓者的話，有條件的話，應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門(mén)了解一番。比如：這個(gè)場(chǎng)地開(kāi)辦餐飲是否擾民，附近居民同意嗎?是否符合消防部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，有消防手續(xù)嗎?千萬(wàn)不要被轉(zhuǎn)讓者的大話所感動(dòng)。尤其是這個(gè)房屋近期有否動(dòng)遷計(jì)劃?如果有，就不要再浪費(fèi)精力談下去了，除了你自己，沒(méi)有人愿意為你的幾十萬(wàn)元裝修費(fèi)買(mǎi)單。餐飲周邊的老百姓對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面，周邊百姓是未來(lái)的消費(fèi)準(zhǔn)顧客，忽視不得;另一方面，百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識(shí)、維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)。百姓不滿意，上訪、訴訟、上門(mén)爭(zhēng)辯、媒體曝光，都有可能出現(xiàn)。三、“轉(zhuǎn)讓店”在行政部門(mén)有歷史遺留問(wèn)題嗎?要親自到自來(lái)水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱費(fèi)的繳納情況，如果未交清，請(qǐng)轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢，并將交費(fèi)發(fā)票出示，看清確認(rèn)后復(fù)印留存，妥善保管。停水停電停氣，無(wú)論停哪一樣，都無(wú)法營(yíng)業(yè)。四、“轉(zhuǎn)讓店”有違法違紀(jì)記錄嗎?親自到工商管理部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)了解工商管理費(fèi)、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢，有否罰款，如果有的話，請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門(mén)繳納完畢，并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存，妥善保管。工商管理費(fèi)、應(yīng)繳稅款屬國(guó)家強(qiáng)制征收的項(xiàng)目，如未交齊，有可能面臨營(yíng)業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。五、與前員工有經(jīng)濟(jì)糾紛嗎?要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到，通報(bào)餐飲租售情況，盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟(jì)糾紛情況，分清責(zé)任，避免在以后的經(jīng)營(yíng)中發(fā)生糾紛。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓酒店時(shí)，很多員工跟著一起“轉(zhuǎn)讓”。所以一定要分清賬。不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論，如果他們之間相互配合打馬虎眼，糊弄門(mén)外漢綽綽有余。六、確定合同的法律主體及合同類(lèi)別。即：合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約;合同類(lèi)別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個(gè)選擇，選擇不同，后果截然不同。從分清責(zé)任的角度說(shuō)，我主張合同的法律主體應(yīng)選擇房東，合同的類(lèi)別是租賃合同。有些餐飲經(jīng)理往往嫌辦理開(kāi)業(yè)手續(xù)麻煩，浪費(fèi)時(shí)間，增大開(kāi)業(yè)經(jīng)費(fèi)，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)候，能湊合就湊合，延續(xù)使用原來(lái)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以承包形式接手餐飲。孰不知，一念之差，可能帶來(lái)后患無(wú)窮。七、簽訂合同，務(wù)必請(qǐng)權(quán)利人到場(chǎng)，與權(quán)利人簽訂相關(guān)合同,其他任何人代簽均屬無(wú)效。餐飲經(jīng)營(yíng)火爆之后，因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的事情數(shù)不勝數(shù)，**為常見(jiàn)的是從合同里尋找破綻。如果權(quán)利人老謀深算，在簽訂合同時(shí)即留下伏筆，那以后的經(jīng)營(yíng)就危機(jī)重重了。餐飲的房東**見(jiàn)不得別人借用他的房子賺錢(qián)，看見(jiàn)別人的生意好，就認(rèn)為是自己的房子的功勞，與別人的經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，恨不得把所有的利潤(rùn)裝進(jìn)自己的腰包。等到挖空心思把餐飲收歸自己經(jīng)營(yíng)后，才發(fā)現(xiàn)餐飲經(jīng)營(yíng)這件事遠(yuǎn)不如當(dāng)土財(cái)主那樣愜意。美國(guó)的麥當(dāng)勞，在事業(yè)發(fā)展之初，也經(jīng)歷了一番與房主無(wú)休止的較量,傷了不少元?dú)猓髞?lái)，痛定思痛，成立了專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，只買(mǎi)不租，減少了許多是非，逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無(wú)霸。八、要確保所簽訂的合同完整有效。簽合同時(shí)可以咨詢專(zhuān)業(yè)律師，或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書(shū)籍了解清楚。在這些地方多花一點(diǎn)錢(qián)，以后的經(jīng)營(yíng)就少了許多麻煩。九、支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進(jìn)行。轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付宜晚不宜早，給自己多留一點(diǎn)時(shí)間，以免后悔。錢(qián)在自己手里，主動(dòng)權(quán)就在自己這里，這間房子不滿意，還可以到別處看看。千萬(wàn)不要被個(gè)別房主的花言巧語(yǔ)所迷惑，畢竟，他是出租餐飲的直接受益人。十、接手當(dāng)日，馬上換鎖。害人之心不可有，防人之心不可無(wú)。餐飲的鑰匙，經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的第一道門(mén)崗，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，換鎖是第一要?jiǎng)?wù)。要不然，一夜之后，店內(nèi)空空如也。這樣的事情，在餐飲頂兌時(shí)并不少見(jiàn)。以上十條，接手轉(zhuǎn)讓店鋪的商家一定要謹(jǐn)記了，開(kāi)店找店址是第一步，千萬(wàn)不要讓自家的心血錢(qián)被人掏走啊!

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• 問(wèn) 商鋪轉(zhuǎn)租需要注意什么??？
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  一.調(diào)查的檔案承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署合同。3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。二.免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。簽定合同發(fā)生的費(fèi)用三.租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。四.稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1、出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。2、轉(zhuǎn)租：營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容五.營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;3、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。六.裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。3、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。七.水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的疑慮八.租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。九.轉(zhuǎn)租問(wèn)題商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。十.買(mǎi)賣(mài)與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買(mǎi)人的條件下主張購(gòu)買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想購(gòu)買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。其他注意事項(xiàng)在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 房屋轉(zhuǎn)租要注意什么?
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  首先要注意二房東是否有正式的租賃合同。 如有，在簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)： 1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同； 2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)； 3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用； 4、明確租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式 ，并要求出租方提供租金收據(jù)； 5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定； 6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任； 8、應(yīng)對(duì)提終止合約情況做出約定。