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• 159****2413

  （一）買二手房流程
  
  一、委托房屋買賣合同
  
  1、位置因素主要考慮上下班是否方便等。
  
  2、配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。
  
  3、小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水平直接掛鉤。
  
  二、與業(yè)主磋商價格
  
  購房者當(dāng)為買方，看到中意的房源后，就房價、購買條件等跟業(yè)主磋商，磋商成功就約業(yè)主坐下來談細(xì)節(jié)，支付定金。磋商失敗就繼續(xù)找房、看房。
  
  三、交定金與簽合同
  
  購房者在交定金前，要做好產(chǎn)權(quán)審核。買方要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
  
  其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，購房者必須去查檔并得到確定答案。
  
  賣方提供了房子的合法證件，買方就能交納定金（交納定金不是商品房交易的必經(jīng)程序），交易兩邊簽定交房時間、戶口遷移等達(dá)到一致意見后。雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同。
  
  四、過戶和錢款資金監(jiān)管
  買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，如果是全款買房的，買方就可以約賣方網(wǎng)簽然后到房屋所在地的不動產(chǎn)登記交易中心辦理繳稅過戶手續(xù)；如果是貸款買房的，買方在得到銀行同意貸款書后，買方就可以約賣方網(wǎng)簽然后到房屋所在地的不動產(chǎn)登記交易中心辦理繳稅過戶手續(xù)。
  
  這一過程，錢款交易是否安全就是**大的問題。資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，全款或者**款必須放銀行監(jiān)管。
  
  五、辦理抵押（全款買房可略過）
  
  等房屋出了新房產(chǎn)證后，買方就可以到銀行辦理貸款手續(xù)，簽訂貸款合同。等銀行出了他項權(quán)證后，買方就可以到房管局辦理房屋抵押手續(xù)。賣方這時，就可以拿到銀行的尾款。
  
  六、物業(yè)交割
  
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部帶有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
  
  買賣雙方要簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。
  
  戶口問題也是交房時容易忽視的地方。因此在交房前，**好在房屋所在地的公安局或派出所查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。
  
  （二）異地貸款買房的流程
  
  1、貸款咨詢
  
  購房者需要向申請辦理公積金貸款的貸款管理中心進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢，詢問一下當(dāng)?shù)厥欠裨试S你辦理異地貸款，如果可以的話，需要哪些條件，要準(zhǔn)備哪些資料等等。
  
  2、貸款申請
  
  接下來購房者需要向繳存公積金的管理中心提交辦理異地貸款的申請，工作人員會對你的申請進(jìn)行確認(rèn)，看看你所述的信息是否屬實，確認(rèn)無誤之后，工作人員將為你開具《異地貸款職工住房繳存使用證明》。
  
  3、提交資料
  
  購房者需要持身份證、購房合同、異地貸款使用證明等資料前往申請貸款的公積金管理中心，將資料提交給工作人員，工作人員會對你的資料進(jìn)行審核，確認(rèn)它們的真實性和完整性。與此同時，你繳存公積金的管理中心會對你的異地貸款情況進(jìn)行標(biāo)識，并建立異地貸款情況明細(xì)臺賬。
  
  4、辦理貸款
  
  資料審核通過之后，申請貸款的公積金中心就會為購房者辦理貸款手續(xù)，并且發(fā)放貸款給你。你需要按時償還貸款，并且繳存城市的公積金管理中心也會協(xié)同貸款的公積金中心督促你還款。
  
  擴展資料：
  
  按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價往往標(biāo)的是房屋的總價，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。
  
  如果仔細(xì)分析二手房的使用時間開發(fā)商、居室面積等因素，它的單價并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。

  查看全文↓ 2019-01-27 01:41:47
• 135****8994

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  六、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-27 01:41:33
• 132****0265

  二手房交易流程：
  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。
  

  查看全文↓ 2019-01-27 01:41:18
• 139****0824

  購買二手房，要注意以下問題：
  
  1、了解房屋歷史：
  
  首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的費用：
  
  包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費用。
  
  4、房屋手續(xù)是否齊全 ：
  
  查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；
  
  6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；
  
  7、中介公司是否違規(guī) ：

  查看全文↓ 2019-01-27 01:41:02

相關(guān)問題

• 問 買二手房步驟是怎么樣的？有誰清楚嗎？
  答

  一、核實房本首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。二、核實產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)是單獨所有還是與他人擁有。如果跟他人共有，共有產(chǎn)權(quán)人是否同意出售。三、檢查產(chǎn)權(quán)瑕疵看房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。不然交完錢房子被法院查封會落得人財兩空。四、核對面積有的業(yè)主在經(jīng)紀(jì)公司掛牌時報的面積跟房本上的實際面積相差甚遠(yuǎn)，一平米好幾萬，一定要看好。五、確認(rèn)房主核實與你磋商房屋事宜的人是否是房屋產(chǎn)權(quán)人。首先要確定房產(chǎn)證上的名字是房主本人，簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，**大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。除了確認(rèn)上述幾點，還需要落實細(xì)節(jié)，比如：所談的價格包含什么，是單獨房子的價格還是包含車位的價格。對于買學(xué)區(qū)房的人更要注意一點，一定要在定金里寫明房子屬不屬于學(xué)區(qū)，名額有沒有占用等情況。定金不能超過總房款的20%，**好不要超過50萬，而且大額定金盡量選擇資金監(jiān)管。**后，購房者一定要清楚關(guān)于訂金和定金的區(qū)別，無論是在《定金協(xié)議》還是《二手房買賣合同》里，二手房交易流程都沒有訂金這個詞，現(xiàn)在的《定金協(xié)議》和《二手房買賣合同》都是制式的，購房者不要被網(wǎng)上不專業(yè)的陳年信息混淆。

  全部4個回答>
• 問 ??買二手房是怎么貸款的?流程有誰清楚呢?
  答

  二手房個人住房組合貸款流程大致為：簽約→付定金→網(wǎng)上備案→付**→資金監(jiān)管→過戶→交稅→出證→評估→公積金貸款申批→商貸申批→公積金放款→商貸放款→交接。1、借款人到住房資金管理(分)中心填寫《借款申請表》并提供相關(guān)資料；2、住房資金管理(分)中心對借款人進(jìn)行初審，包括核驗借款申請表、核定貸款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式等；3、公積金貸款額度不夠；4、受托銀行對借款人進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容包括：購房行為是否合法；抵押物或質(zhì)押物是否符合要求；收入情況，是否具有償還貸款本息的能力；有保證人的，保證人是否具有保證資格等；5、（1）經(jīng)受托銀行調(diào)查合格，受托行出具調(diào)查意見書遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。（2）受托行經(jīng)辦機構(gòu)調(diào)查，提供個人住房組合貸款，由經(jīng)辦行主管機構(gòu)審批；

  全部5個回答>
• 問 ??有誰清楚二手房重新裝修流程是怎么樣的？
  答

  二手房的裝修與新房裝修流程基本上相同，但是由于二手房已經(jīng)裝修過，老房子在布局和裝飾上已經(jīng)存在著不少的缺點。再加上老房中的水電路已經(jīng)老化腐蝕，所以為了安全，詳細(xì)的了解一些成都二手房裝修流程，也會讓房屋裝修更加省心省力。流程如下：第一，整體規(guī)劃首先需要做的就是對購買到的二手房做一個詳細(xì)的規(guī)劃工作，前期的規(guī)劃是為了能夠在裝修過程中避免走彎路。業(yè)主需要明確是需要局部的改造，還是整體的翻新改造？比如原有的一些局部業(yè)主是否能夠接受，或是需要給排水、局部的造型等。其中**主要的是對二手房中的水電工程進(jìn)行改造，由于老房子中的水電布局不合理，或是有老化腐蝕等現(xiàn)象，都是需要全部重新拆除之后再規(guī)劃的。第二，主體拆改當(dāng)決定好二手房中相應(yīng)的項目需要拆改以后，就可以進(jìn)行一定的拆改工作。一般的拆改工作需要請專業(yè)的拆改團(tuán)隊來完成，由于房間中的有些項目是不能被損壞的，一旦被損壞則會讓整個房屋中留有相應(yīng)的隱患。比如老房子中的承重墻是不能拆除的，由于承重墻起著承受建筑主體重量的墻體，一旦私自拆除則會為以后的生活中留下安全隱患。此外，老房子中的煤氣管道也是不能私自拆改，由于煤氣管道是公共設(shè)施，一般是不允許拆除的。整個房屋拆除完畢以后，需要及時清理現(xiàn)場的垃圾，以便接下來的工作順利進(jìn)行。第三：施工階段施工階段也是需要整個新房裝修的流程相同，所以業(yè)主可以按照新房的裝修方式來完成相應(yīng)的裝修工作。施工階段包括對水電工程的改造、木工、泥工、漆工等項目的進(jìn)場，在裝修的過程中可根據(jù)前期規(guī)劃的事情來完成。有的老房子中的地板是可以不重新安裝的，只是需要做一些翻新上的工作，這樣的裝修不但會節(jié)約裝修成本，更是因為原有的地板已經(jīng)對該房屋中環(huán)境有了適應(yīng)，能夠保持其良好的完整度。第四，驗收階段施工階段完成以后，需要對房屋進(jìn)行一個詳細(xì)的驗收工作，由于驗收階段會決定出房屋是否完工，所以在驗收的過程中一定要仔細(xì)。由于老房子中有的原有的項目沒有拆除，所以需要了解房屋中哪些項目是改造過的，哪些項目是沒有經(jīng)過改造的，都是需要業(yè)主一一的檢查。此外，在驗收的過程中需要看清改造過的項目與沒有改造過的項目是否相互協(xié)調(diào)，避免太過突出。對于在成都裝修的業(yè)主來說，能夠了解一些二手房裝修相關(guān)的流程，也會讓業(yè)主在裝修的過程中更加省心，這樣也會得到一個更加舒適溫馨的居室環(huán)境。

  全部4個回答>
• 問 有誰清楚二手房交易流程是怎么樣的？需要多久時間?
  答

  買賣流程一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費用由買賣雙方支付；二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案；三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同），支付定金給中介公司；四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；五、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名），買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個工作日左右；六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；七、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓（金湖文化廣場，位于銀行汽車站和南方藥廠之間）簽訂<深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)>，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；九、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

  全部5個回答>
• 問 ??怎么樣買二手房?購買二手房的流程有誰了解呢?
  答

  （一）買二手房流程一、委托房屋買賣合同1、位置因素主要考慮上下班是否方便等。2、配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。3、小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水平直接掛鉤。二、與業(yè)主磋商價格購房者當(dāng)為買方，看到中意的房源后，就房價、購買條件等跟業(yè)主磋商，磋商成功就約業(yè)主坐下來談細(xì)節(jié)，支付定金。磋商失敗就繼續(xù)找房、看房。三、交定金與簽合同購房者在交定金前，要做好產(chǎn)權(quán)審核。買方要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，購房者必須去查檔并得到確定答案。賣方提供了房子的合法證件，買方就能交納定金（交納定金不是商品房交易的必經(jīng)程序），交易兩邊簽定交房時間、戶口遷移等達(dá)到一致意見后。雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同。

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