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在拆遷中給自己一個定位，對于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結構、產權證件，還可以考慮下周邊類似房地產的市場價格，這些因素都會影響到拆遷補償款的多少。知彼：因為什么而拆遷，是公益性建設還是商業(yè)開發(fā)；拆遷方是誰，有沒有按照法律規(guī)定的程序進行拆遷，補償是否按照標準還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。多聽少說，尋找對方弱點，聽對方的口氣把握對方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽對方說話的內容或者是誘導對方多說，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說：不要暴露自己的底線和心理。談判如果取得成果，一定要落實在紙面上，千萬不能只停留在口頭上。在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。
全部3個回答>廠房拆遷如何談判啊？
152****4502 | 2019-01-24 23:05:30
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132****6225
對于普通老百姓來說，一般國家征收居民住房比較常見，而國家征收廠房很多人都不是很了解。國家征收廠房賠償標準就更不得而知了。對于集體土地上的廠房又是按照什么標準賠償?shù)哪?那么下面就由律師就給大家講講吧!
查看全文↓ 2019-01-24 23:09:57
一、集體土地上的廠房征收賠償項目
1、房屋拆遷費：要按廠房的標準給予補償，標準各地不一，不能按農房的標準，如果沒有房產證，至少也要爭取參照廠房或是靠近廠房標準。
2、構附著著物補償費：包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等，各類標準不一，但都是政策規(guī)定死了的，清點時不遺漏時就行。
3、設備折舊處理。廠房內不能搬遷的設備、設施，由你提供購入發(fā)票(收據(jù))，作折舊處理補償。
4、搬遷費包括可以移動的設備、廠房內的其他設施搬遷費用，由你自己根據(jù)搬遷數(shù)量、距離做測算，雙方商定。若提前搬遷還有獎勵費用。
5、如果有合法手續(xù)，如果你租地合同未到期，完全可以通過與政府談判，爭取更大的補償。因為作為廠房，搬遷必然影響生產從而造成損失，在補償中也會相應加以考慮，但不是瞞天喊價，不然雙方談不攏。
二、集體土地上的廠房征收賠償標準
1、由于廠房是在劃撥土地上，所以拆遷時，是沒有土地補償金的，賠償?shù)姆秶幸韵聨醉棧悍课荨⒔ㄖ镅a償應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。
2、設備重置補償，設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：
（1）可搬遷設備;
（2）不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。
3、拆遷費用補償，因拆遷非住宅房屋造成停產停業(yè)的，拆遷人可給予適當補償。對于停產停業(yè)損失應當由評估機構進行評估確定，針對企業(yè)的經營性質、經營業(yè)務、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保公平的實現(xiàn)，當然具體數(shù)額可由拆遷當事人協(xié)商確定。
4、設備搬遷安裝費，對于可搬遷的設備，應當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。
5、在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。
國家征收廠房賠償標準是按照房屋拆遷費、構附著著物補償費、設備折舊處理、搬遷費等等賠償?shù)?。而集體土地上的廠房征收賠償是沒有土地補償金的，設備搬遷的損失、停產停業(yè)的損失等等又是應當補償?shù)?。國家對于迅速搬遷的會給予一定的獎勵費用的。 -
144****6816
(一)對企業(yè)的財產進行預估，保存證據(jù)
查看全文↓ 2019-01-24 23:09:49
1、整理企業(yè)資產。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。
2、準備企業(yè)財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
3、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權證、各種協(xié)議、廠房的建設工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
(二)規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患
為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業(yè)施加壓力，企業(yè)應該對自身進行規(guī)范。如稅務、消防、安全生產等，對各種可能出現(xiàn)的問題進行預估，提前防范，提前布局。
(三)隨時關注拆遷信息
所以聽到拆遷要開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。
(四)尋求專業(yè)人士幫助
拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應盡快尋求專業(yè)人士的幫助，比如專業(yè)的評估和財會人員，對企業(yè)的資產進行評估并對財務賬目進行梳理。比如尋找專業(yè)的律師，針對企業(yè)的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現(xiàn)人身財產損失，并防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。
(五)學習相關法律法規(guī)、了解拆遷政策
企業(yè)在遇到拆遷時，應對基本的法律知識有一定的了解。對法律法規(guī)的掌握有助于企業(yè)了解自己的權利，并運用法律武器進行維權。 -
158****8485
在拆遷中給自己一個定位，對于一些基本情況的信息掌握清楚，比如自家房屋的面積、位置、結構、產權證件，還可以考慮下周邊類似房地產的市場價格，這些因素都會影響到拆遷補償款的多少。
查看全文↓ 2019-01-24 23:09:33
知彼：因為什么而拆遷，是公益性建設還是商業(yè)開發(fā)；拆遷方是誰，有沒有按照法律規(guī)定的程序進行拆遷，補償是否按照標準還是有高有低自由空間比較大，盡可能搜集到信息。
多聽少說，尋找對方弱點，聽對方的口氣把握對方的態(tài)度和協(xié)商的可能性，聽對方說話的內容或者是誘導對方多說，從而掌握更多的情況便于尋找突破口。少說：不要暴露自己的底線和心理。
談判如果取得成果，一定要落實在紙面上，千萬不能只停留在口頭上。
在談判前或者談判中陷入僵局，建議盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理，避免不必要的損失。 -
147****8594
1、前期摸底。
查看全文↓ 2019-01-24 23:09:27
2、細節(jié)處掌握主動。
3、選擇適合的時機報價。
4、先確定補償原則，再談細節(jié)
一、拆遷項目開始
(一)對企業(yè)的財產進行預估，保存證據(jù)
1、整理企業(yè)資產。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。
2、準備企業(yè)財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
3、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權證、各種協(xié)議、廠房的建設工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
(二)規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患
為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業(yè)施加壓力，企業(yè)應該對自身進行規(guī)范。如稅務、消防、安全生產等，對各種可能出現(xiàn)的問題進行預估，提前防范，提前布局。
(三)隨時關注拆遷信息
所以聽到拆遷要開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。
(四)尋求專業(yè)人士幫助
拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應盡快尋求專業(yè)人士的幫助，比如專業(yè)的評估和財會人員，對企業(yè)的資產進行評估并對財務賬目進行梳理。比如尋找專業(yè)的律師，針對企業(yè)的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現(xiàn)人身財產損失，并防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。
(五)學習相關法律法規(guī)、了解拆遷政策
企業(yè)在遇到拆遷時，應對基本的法律知識有一定的了解。對法律法規(guī)的掌握有助于企業(yè)了解自己的權利，并運用法律武器進行維權。
充分了解拆遷政策，雖然一般拆遷政策中的補償標準都比較低，但是只有在充分了解的情況下，才能發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)的情況。另外，拆遷政策中往往也會有些有利于被拆遷人的規(guī)定，在拆遷過程中被拆遷方給忽略掉。
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企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點。如何在企業(yè)拆遷談判當中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個企業(yè)拆遷談判高手所應該思考和采取措施手段實際處理的問題。談判環(huán)節(jié)有一個高地起伏的過程，如何報價？談到哪個位置？后面雙方如何介入？第三方評估結構、政府上級機關如何介入？什么時機介入？我們要對評判環(huán)節(jié)和時機到了哪一步和談判進度有充分的認識。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點》。
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拆遷談判是指拆遷各方，包括拆遷方、被拆遷人、承租人和拆遷主管部門之間關于拆遷補償事項進行協(xié)商，尋求利益平衡點的行為。拆遷談判貫穿于拆遷的全線，是拆遷程序中不可缺少的一部分，拆遷談判更是一種學問，是一種心理戰(zhàn)。怎么運用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定，做好心里準備，想好每一次談判的方式和技巧，可以讓自己獲得滿意的拆遷補償是每一位被拆遷戶必修課?！ ?、合理定位，目標明確這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么? 2、掌握主動權，善于判斷拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術，如何利用則是一門藝術。
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一、前期摸底在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少？觀察實際的拆遷進度情況？拆遷方和自己情況差不多的企業(yè)是怎么談的？現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么？ 有條件的話還可以做一下信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點，那么對我們切入談判和掌握一個談判的主動性是很有幫助的。二、細節(jié)處掌握主動三、選擇適合的時機報價四、先確定補償原則，再談細節(jié)
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1、合理定位，目標明確這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么? 2、掌握主動權，善于判斷拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術，如何利用則是一門藝術。對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產生逆轉的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。 3、注意細節(jié)，善用技巧首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當?shù)恼勁薪涷灒@對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
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