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• 152****3951

  根據(jù)婚姻法的規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)房產(chǎn)，無(wú)論房屋產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人是一方亦或兩方，該房產(chǎn)均應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
  如果夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意，擅自與他人簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同的效力如何？根據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)為無(wú)效。
  但實(shí)踐中，為保護(hù)善意第三方的利益，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。 其一：若房屋權(quán)屬憑證將夫妻雙方均作為權(quán)利人予以登記，且無(wú)法構(gòu)成表見(jiàn)代理，則該合同無(wú)效。 其二：若房屋權(quán)屬憑證僅將出賣(mài)方登記為權(quán)利人，其配偶未被登記為權(quán)利人，則該合同有效。 就此問(wèn)題，上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)若干問(wèn)題的解答也予以了明確。該解答第2條規(guī)定：審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；
  但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；
  但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。 該規(guī)定的具體應(yīng)用，情參考如下判例： 趙某與王某系夫妻關(guān)系。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，趙某與王某以夫妻共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)得上海市嘉定區(qū)某處房產(chǎn)一套。該房屋的產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人處，僅有趙某一人的名字。2009年年底，趙某將該房產(chǎn)在房產(chǎn)中介處掛牌。謝某因結(jié)婚須購(gòu)房，故與趙某就該房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成一致，簽署了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。謝某按照合同的約定向趙某支付了**款。但在謝某為辦理銀行按揭貸款要求趙某提供其本人及配偶的身份文件時(shí)，趙某以其配偶不予同意為由，拒絕提供，導(dǎo)致該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行。
  后謝某幾經(jīng)與趙某協(xié)商無(wú)果，將趙某起訴至法院，要求繼續(xù)履行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。該案訴訟過(guò)程中，謝某的配偶王某以該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，將趙某和謝某一起訴至法院。 法院審理后認(rèn)為，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，涉案房屋系夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)，故為趙某及其配偶共同所有。未經(jīng)其配偶同意，趙某無(wú)權(quán)出售該房屋。但因該房屋的權(quán)屬憑證上僅記載了趙某一人為權(quán)利人，因此，根據(jù)物權(quán)公示原則，謝某有理由相信趙某對(duì)該房屋有處分權(quán)。
  同時(shí)，趙某的配偶也未能提供證據(jù)證明謝某與趙某間存在惡意串通的情形，故判決該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

  查看全文↓ 2019-01-24 16:10:24
• 137****4796

  看是婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后財(cái)產(chǎn)了。如果是婚前財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)不需要妻子簽字。
  如果是婚后財(cái)產(chǎn)就需要妻子簽字了。
  一、按照新婚姻法規(guī)定，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，只要是夫妻雙方婚后共同出資（包括貸款）取得的房屋產(chǎn)權(quán)，均為共同財(cái)產(chǎn)。
  二、新婚姻法對(duì)于婚后房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的其他幾種情況：
  1、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋的分割
  首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說(shuō)，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價(jià)值的一半，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
  2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋的分割
  按**高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。
  3、夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后房屋的分割
  雖然房屋是一方婚前購(gòu)得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
  4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后房屋的分割

  查看全文↓ 2019-01-24 16:10:13
• 137****5819

  一、需要夫妻一起出面簽字辦理該住房過(guò)戶手續(xù)。
  
  1、房產(chǎn)證只要寫(xiě)一人名字，都會(huì)注明單獨(dú)所有，意思不是說(shuō)住房產(chǎn)權(quán)為登記人一人，是為了防止你們私自把其他名字寫(xiě)在房產(chǎn)證。
  
  2、婚姻法規(guī)定，婚后買(mǎi)房，不管房產(chǎn)證登記人是夫妻誰(shuí)名字，只要沒(méi)有事先特殊約定，都是婚后共有財(cái)產(chǎn)。
  
  3、處置共有住房需要夫妻一起簽字。
  
  二、《房屋登記辦法》第十三條共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。

  查看全文↓ 2019-01-24 16:10:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??婚后房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是不是需要夫妻倆簽字？
  答

  **近咨詢房屋買(mǎi)賣(mài)是否需要夫妻簽字問(wèn)題的當(dāng)事人很多，今天在這里跟大家分享一下，婚姻法規(guī)定夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)，同時(shí)婚姻法解釋一對(duì)平等處理權(quán)進(jìn)行了解釋?zhuān)橐龇ń忉屢粡?qiáng)調(diào)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。從法律的規(guī)定我們不難看出，如果所賣(mài)房屋涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)， 原則上是需要夫妻共同簽字同意的。如果所出售的房屋是夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)或是出售房屋對(duì)方符合善于取得條件的，即便單方簽字出售也是有效的。《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：　(一)工資、獎(jiǎng)金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

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• 問(wèn) 我們夫妻倆想買(mǎi)房應(yīng)該如何貸款
  答

  一般來(lái)說(shuō)，夫妻中選擇主貸人可以考慮以下幾點(diǎn)?！　?、選收入更高、更穩(wěn)定的一方，這樣有利于貸到更高額度的貸款?！　?、選擇較年輕的一方，這樣貸款年限會(huì)更久?！　?、選征信情況較好的一方，如果主貸人的征信出了問(wèn)題，銀行極易拒貸。當(dāng)然，作為共同貸款人的另一方，如果征信不良，也不利于貸到款。

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• 問(wèn) ??我們夫妻倆準(zhǔn)備離婚了，請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)如何分配？
  答

  協(xié)商不成，到法院起訴，參考如下法條分割房產(chǎn)?！　　?*高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰　〉谑艞l 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。　　第二十條　　雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：　　（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；　　（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；　?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割?！　〉诙粭l　　離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用?！　‘?dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

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• 問(wèn) 我們夫妻倆都有住房公積金可以同時(shí)使用嗎
  答

  夫妻雙方都有公積金的話是可以共同使用的。你們具體怎么用就看自己的想法安排了?？梢怨餐褂谩Ｈ绻谴蛩阗J款的話，要準(zhǔn)備一些材料，大概是：借款人及其配偶的戶口簿;借款人及其配偶的居民身份證;借款人婚姻狀況證明;購(gòu)房**款證明;銀行打印的借款人及其配偶的信用狀況報(bào)告;符合法律規(guī)定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或協(xié)議。而且還對(duì)借款人有一定的要求，個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年;借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好、有償還貸款本息的能力;借款人購(gòu)買(mǎi)商品房的,必須有不少于總房?jī)r(jià)30%。滿足條件之后，貸款人準(zhǔn)備相關(guān)資料，到銀行填寫(xiě)貸款申請(qǐng)，并提交材料;貸款銀行接到申請(qǐng)后進(jìn)行資料的確認(rèn)和審核;審核過(guò)后，貸款銀行聯(lián)系貸款人，簽訂相關(guān)合同;銀行放款，貸款人履行還款責(zé)任。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)抵押是否需要夫妻雙方共同簽字？
  答

  房產(chǎn)抵押是否需要夫妻雙方共同簽字，通常取決于該房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，共同財(cái)產(chǎn)需雙方共同簽字。為確保流程合規(guī)，建議咨詢相關(guān)部門(mén)或律師。

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