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• 135****2233

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
  A.投資前四個風(fēng)險要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險
  預(yù)防投資的貶值風(fēng)險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標精準，防止租賃艱難
  在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
  3.選對時機，規(guī)避不正當競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當?shù)臅r機應(yīng)該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經(jīng)濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。
  B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區(qū)位資源：
  這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。
  2.設(shè)計、外觀：
  作為企業(yè)，辦公地點不僅僅是“生產(chǎn)價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設(shè)計新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。
  3. 使用方便：
  對于實際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進駐，投資者的收益才會**大化。
  4.物業(yè)不可忽視：
  作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現(xiàn)問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項目，以后有可能會產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。
  5.軟性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。
  6.自用型客戶比例：
  投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
  7.投資比較：
  投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。
  8.投資回報率：
  當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據(jù)一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項目。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，15年內(nèi)收回投資總價表明該項目具有可投資價值。

  查看全文↓ 2019-01-23 22:12:51
• 143****8223

  當然是找一個交通便利的寫字樓。另外就是寫字樓的安全要有保證。費用基本就是按照平米計算。朝向要向南**好?？纯从袥]有公共衛(wèi)生間，寬帶網(wǎng)等等。
  追問
  恩恩，謝謝你的回答，我已經(jīng)找到百世盟的人員問問了。
  追答
  采納了你我都可以加分

  查看全文↓ 2019-01-23 22:12:38
• 153****9838

  辦公樓租賃的流程
  　　確定企業(yè)對辦公樓的要求—>挑選匹配合適的房源—>實地看房—>談判—>簽約—>入場裝修—>驗收過消防—>入駐新辦公室
  　　來給大家分享下辦公樓租賃注意事項
  　　1.通常辦公樓租賃市場需要簽約1年以上，3年以下，如果僅幾個月的辦公需求，則可以選擇商務(wù)中心，通常價格回比傳統(tǒng)辦公樓的租金高很多。租期超過3年的需要同業(yè)主協(xié)商，通常超過3年后租金都需要一定幅度的遞增；
  　　2.價格也會有含票與實收的區(qū)別，含票的租金是已經(jīng)包括租賃稅，而實收則不含；租金每1年到3年都會有
  　　不同程度的遞增，部分大廈會連同物業(yè)管理費一起遞增；
  　　3.物業(yè)管理費通常是包含公共區(qū)域的水電、維修保養(yǎng)、常規(guī)保潔等，通常物業(yè)管理費超過20元都是中央空調(diào)系統(tǒng)，中央空調(diào)加班是需要單獨申請的，所以租賃中央空調(diào)的辦公樓要考慮企業(yè)加班是否方便的問題；
  　　4.停車費的計費方式根據(jù)實際企業(yè)使用需求進行詢問；
  　　5.辦公樓租賃的押金或保證金，通常寫字樓租賃都是押2個月租金付1個月的租金，物業(yè)管理費則是根據(jù)實際物業(yè)公司的情況收取，如果是包含物業(yè)費的租金則不用另算，要記住如果企業(yè)違約的話業(yè)主方是可以將這2個月租金做不退還處理，所以在租賃前需要考慮企業(yè)的租金承受能力；
  　　6.免租期是企業(yè)租賃過程中可以多爭取的項，能為裝修爭取更多的時間；
  　　7.租賃合同簽訂過程中需將帶數(shù)字與錢相關(guān)的項看清楚，雙方多溝通協(xié)調(diào)；
  　　8.裝修過程中一定要提前做好裝修圖紙和消防申報，以**快的速度進場裝修；

  查看全文↓ 2019-01-23 22:12:33
• 157****0328

  其實，具體說哪個樓層是屬于低層還是高層都是不準確的，就拿13層來講，對于21層的寫字樓就屬于高層了，對于36層的寫字樓來講屬于低層或中間層，樓層只是相對的。如果是多層的話中間樓層是**好的，**好能有陽光照進來，可以根據(jù)前面樓的間距來測量，記住一條有錢能買得到房子，但是買不到太陽，不過太高也不好。
  此外還需要考慮進去的就是一些大家都忌諱的樓層，能不選就不選，像18層，帶4的樓層，還有頂層，這些因素雖然不影響我們辦公，但是對于大本分做公司的大老板還是會避諱的。

  查看全文↓ 2019-01-23 22:12:23

相關(guān)問題

• 問 精裝寫字樓招租要注意什么？
  答

  租賃寫字樓注意以下幾點：要找繁華地段，這樣不論對你自己還是對自己的客戶都有好處。寫字樓里面入駐的企業(yè)。如果要是入駐的都是少兒英語班，或者教育機構(gòu)，我建議你就不要租了，這會很影響你的辦公。還有個就是價格。地段好。價格也要適中。我建議你直接去找物業(yè)公司去談，這樣會有很多好處。個人的房子不是很建議。因為個人會因為一些小問題找你麻煩。這樣的話還不夠添堵的呢。還有一個要看你租賃的寫字樓是否符合你公司的標準，能否體現(xiàn)公司的形象。希望我的回答對你有幫助

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• 問 寫字樓如何招租才能更快呢？
  答

  十層以上,樓號不要帶4 或13 、14或24 等等，總的來說樓層越高越好，越高價格越高，還有朝向東面和南面較好，**好是面向東和南2個方向的掛角的位置。 面積100-300平左右比較容易出租。

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• 問 超高層寫字樓租賃要注意什么呢？
  答

  租賃寫字樓注意以下幾點：要找繁華地段，這樣不論對你自己還是對自己的客戶都有好處。寫字樓里面入駐的企業(yè)。如果要是入駐的都是少兒英語班，或者教育機構(gòu)，我建議你就不要租了，這會很影響你的辦公。還有個就是價格。地段好。價格也要適中。我建議你直接去找物業(yè)公司去談，這樣會有很多好處。個人的房子不是很建議。因為個人會因為一些小問題找你麻煩。這樣的話還不夠添堵的呢。還有一個要看你租賃的寫字樓是否符合你公司的標準，能否體現(xiàn)公司的形象。希望我的回答對你有幫助

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• 問 ?? 寫字樓如何招租？誰知道呢？
  答

  無本：1.門前貼廣告 2.網(wǎng)上宣傳就是那些當?shù)爻鲎夥孔拥木W(wǎng)站投資: 1.電視打廣告 2.報紙 3.派人游行宣傳

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機?，F(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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