已有5個(gè)回答

• 136****1287

  不可以買。沒有產(chǎn)權(quán)證的有些權(quán)利得不到保障，如果沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證，買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有。法律也不會(huì)保護(hù)你的權(quán)益。而有產(chǎn)權(quán)證可以對(duì)房屋擁有一定的處分權(quán)。
  
  房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書》。
  
  土地使用權(quán)
  
  是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
  
  房屋所有權(quán)
  
  屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國(guó)憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條　私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。
  
  產(chǎn)權(quán)來源
  
  依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)購(gòu)買取得
  
  購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-23 10:57:13
• 131****9595

  購(gòu)房沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)有：
  
  1、 有買賣合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。同時(shí)不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)。
  
  2、 沒有產(chǎn)權(quán)證就等于沒有權(quán)，的不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)都是從這一點(diǎn)出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時(shí)誰都沒有權(quán)。由于這兩個(gè)特性，風(fēng)險(xiǎn)是無法完全消除的。
  
  3、現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  
  4、無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務(wù)：無法交房、按時(shí)交房、質(zhì)量瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)。
  
  5、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  
  6、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  7、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2019-01-23 10:57:04
• 152****8086

  目前相當(dāng)一部分購(gòu)房者只關(guān)心房屋的、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問題，對(duì)《房產(chǎn)證》的重要性不了解，另外一部分已購(gòu)房者由于已經(jīng)使用房屋，認(rèn)為即使《房產(chǎn)證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用，因此對(duì)《房產(chǎn)證》的辦理所持聽之任之的態(tài)度，這樣可能會(huì)使自己的合法權(quán)益受到侵害。
  
  沒有房產(chǎn)證的房子能買嗎？
  
  從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國(guó)家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。
  
  
  
  那么，購(gòu)房沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  
  1、 有買賣合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。同時(shí)不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)。
  
  2、 沒有產(chǎn)權(quán)證就等于沒有所有權(quán)，所有的不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)都是從這一點(diǎn)出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時(shí)誰都沒有所有權(quán)。由于這兩個(gè)特性，風(fēng)險(xiǎn)是無法完全消除的。
  
  3、現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  
  4、無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務(wù)：無法交房、按時(shí)交房、質(zhì)量瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)。
  
  5、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  
  6、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  7、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。
  
  購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)很多，鑒于此，小編不建議大家購(gòu)買。畢竟房產(chǎn)投資不是一筆小數(shù)目，保障安全是首位的。

  查看全文↓ 2019-01-23 10:56:55
• 144****2913

  建議不要購(gòu)買沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，沒辦法過戶。
  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  六、物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-23 10:56:46
• 131****4172

  通常沒有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)不能買賣，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)通常是無法過戶，無法辦理房產(chǎn)證的。
  房屋產(chǎn)權(quán)：
  房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來增收（即土地使用權(quán)出讓金），補(bǔ)的費(fèi)用**多不會(huì)超過5位數(shù)。

  查看全文↓ 2019-01-23 10:56:36

相關(guān)問題

• 問 ??沒產(chǎn)權(quán)的房子可以買嗎？會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  1、 有買賣合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。同時(shí)不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)。2、 沒有產(chǎn)權(quán)證就等于沒有所有權(quán)，所有的不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)都是從這一點(diǎn)出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時(shí)誰都沒有所有權(quán)。由于這兩個(gè)特性，風(fēng)險(xiǎn)是無法完全消除的。3、現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。4、無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務(wù)：無法交房、按時(shí)交房、質(zhì)量瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)。5、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。6、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。7、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)很多，鑒于此，小編不建議大家購(gòu)買。畢竟房產(chǎn)投資不是一筆小數(shù)目，保障安全是首位的。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)的房子可以買嗎?會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)較大，價(jià)格便宜，衡量風(fēng)險(xiǎn)后再下決定。1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購(gòu)房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

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• 問 ??沒產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？會(huì)有什么危害？
  答

  不可以買。沒有產(chǎn)權(quán)證的有些權(quán)利得不到保障，如果沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證，買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有。法律也不會(huì)保護(hù)你的權(quán)益。而有產(chǎn)權(quán)證可以對(duì)房屋擁有一定的處分權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書》。土地使用權(quán)是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國(guó)憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條　私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。產(chǎn)權(quán)來源依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)購(gòu)買取得購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。

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• 問 沒房產(chǎn)證的房子能買嗎？會(huì)有啥風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  首先，從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（也就是所謂的“過戶”）為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國(guó)家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。目前存在好多公司打著公證的旗號(hào)在進(jìn)行操作，但這實(shí)際上對(duì)買方來說，存在的風(fēng)險(xiǎn)特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實(shí)，這樣的公證書，業(yè)主(委托方)是可以單方面撤消的！所以存在風(fēng)險(xiǎn)。 二手房交易中必須注意的一些問題1.房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，對(duì)此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3.交易房屋是否在租如果買房人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買房人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4.土地情況是否清晰二手房中買房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買房人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買房人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5.市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買房人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買房人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。7.單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買房人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8.物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買房人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買房人有可能要全部承擔(dān)。9.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買房人提供零**的服務(wù)，即買房人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買房人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10.合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房能買嗎？會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  這個(gè)是個(gè)很復(fù)雜的問題。首先，在過去，房子都是沒有產(chǎn)權(quán)的。在城市產(chǎn)權(quán)屬于單位，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)屬于集體。后來開始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)房。城市的土地收歸國(guó)有了，然后將國(guó)有的土地再租賃給老百姓。讓老百姓掏錢買土地的使用權(quán)。居住的是70年。商業(yè)的是50年。工廠倉(cāng)庫(kù)的是40年。陵園墓地的是12年。如此這般，收取土地出讓金。有土地出讓金的，發(fā)放產(chǎn)證。產(chǎn)證根據(jù)土地出讓的性質(zhì)，也同樣分為商業(yè)的，居住的，或者工廠的，還有先人的。除此之外，是沒有產(chǎn)權(quán)證的。那看看有產(chǎn)權(quán)證的房子是怎么管理的。首先**常見的開發(fā)商通過拍賣獲得土地的使用證。然后蓋好房子賣給消費(fèi)者。過程都在房地產(chǎn)交易中心的電腦資料里一步步的保存著。這個(gè)當(dāng)然有產(chǎn)證。其次是一些大型的企業(yè)，給職工的造的房子。管理這些房子的原本是企業(yè)自己的物業(yè)公司。房子屬于企業(yè)的。因?yàn)槠髽I(yè)轉(zhuǎn)制，倒閉，或者企業(yè)不想再管理房產(chǎn)了。也或者是居民希望獲得產(chǎn)證。原物業(yè)公司將企業(yè)造的房子的圖紙，資料，戶籍情況，實(shí)際房屋使用的情況，也就是居住者的信息等，大量的資料交付給交易中心，登記入他們的電腦資料庫(kù)。然后交易中心就有了房屋的一手資料，就可以參與管理了。管理中的很重要的一項(xiàng)就是房屋的買賣。國(guó)家規(guī)定的，必須有產(chǎn)證的房子才可以買賣。交易中心是唯一可以買賣的地方。交易中心沒有資料又怎么能買賣的。只有有了資料才可以進(jìn)行買賣，買賣其實(shí)也就是資料的變更。變更房屋產(chǎn)權(quán)人的名字。很多房子，交易中心的電腦資料沒有。那就不能買賣。有些房子，不具有產(chǎn)權(quán)，但是交易中心的資料里有。交易中心同意交易。那么即使是使用權(quán)的房子，交易中心也是支持交易的。也許會(huì)有一些限制，比如限制戶籍什么的。當(dāng)然還有很多房子沒有產(chǎn)證，也不給交易。具體的情況分析有很多種情況。有些房子，交易中心的電腦資料里是有的。比如一些開發(fā)商的房子，但是因?yàn)榻ㄔ斓膯栴}，沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，配套也可能沒有跟上。所以，交易中心不給他產(chǎn)證。這樣的房子，交易起來風(fēng)險(xiǎn)**大。私自更換房東信息的話，跟交易中心的電腦資料不符合的話，會(huì)帶來很大的麻煩的。這些麻煩處理起來也不容易，建議**好不要買。有些房子，電腦交易中心的資料里根本沒有。比如企業(yè)的單位房子。資料不全，根本就沒有辦法交付給交易中心。住的人員也已經(jīng)很混雜了。而且，配套設(shè)施徹底的不齊全，根本不具備變成產(chǎn)權(quán)房的條件。那么就可以交易了。就直接找到管理房子的物業(yè)公司。直接變更他們的房子的記錄，即使變更一百次，也跟交易中心半根毛的關(guān)系也沒有，他根本不知道，也管不了。有些單位很強(qiáng)大，叫做一個(gè)系統(tǒng)的。比如，軍區(qū)的房子，教育局的房子，或者某某強(qiáng)大機(jī)關(guān)的房子。類似的房子只要交易中心的資料里沒有的。一樣可以找管理這些房子的有關(guān)部門去商量。他們也是一樣的，變更無數(shù)次都是更交易中心沒有關(guān)系。是屬于小范圍內(nèi)管理，不隨大潮流。這樣的變更注意保留合同。任何合同都具有法律效益。雖然交易中心不認(rèn)可，但是打起官司來，就很有用了。既然這些房子都沒有產(chǎn)權(quán)。那其實(shí)你們交易的就是使用權(quán)。誰使用，就比產(chǎn)證更重要。農(nóng)村的房子大多沒有產(chǎn)證的，因?yàn)橥恋囟际谴寮w所有的。不是國(guó)有土地。村里允許你蓋房子的土地叫做宅基地。你可以隨便蓋房子。有些村里也給你的房子發(fā)放房產(chǎn)證。這個(gè)房產(chǎn)證也是村里自己派發(fā)的。不具有流通性。通常你要賣掉也很簡(jiǎn)單，只要村里同意?，F(xiàn)在國(guó)家有規(guī)定的是，農(nóng)村的宅基地房子，不能買給非農(nóng)業(yè)戶口的人來居住。這條規(guī)定也夠毒的，如此一來，農(nóng)村的房子只能農(nóng)民之間互相買來買去，只要村里同意，并更換使用者的名字登記就行。這個(gè)也不管什么交易中心什么事。他們什么資料都沒有的。好了，現(xiàn)在你就可以根據(jù)你要買的沒有產(chǎn)權(quán)的房子的性質(zhì)自己對(duì)照一下。覺得沒有問題的就可以買了。

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