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• 152****3497

  可以問下辦公室啊

  查看全文↓ 2019-01-21 17:58:45
• 141****4628

  倉(cāng)庫(kù)出租中的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范
  　　李京
  　　案例陳述
  　　A公司（出租方）與B公司（承租方）簽訂倉(cāng)庫(kù)租賃協(xié)議，B公司承租A公司擁有產(chǎn)權(quán)的“部分倉(cāng)庫(kù)設(shè)施”，用于家電物流業(yè)務(wù)之用。雙方簽訂的合同中，并未明確約定承租倉(cāng)庫(kù)出現(xiàn)事故后的責(zé)任分?jǐn)偂公司采取了封閉式的經(jīng)營(yíng)管理，A公司人員無法進(jìn)入承租倉(cāng)庫(kù)區(qū)域。
  　　后因承租倉(cāng)庫(kù)失火，造成貨物損失約250萬元，庫(kù)房損失10萬元。經(jīng)過公安機(jī)關(guān)認(rèn)定，事故因照明導(dǎo)線故障引發(fā)。在責(zé)任認(rèn)定書中，消防部門認(rèn)定B公司對(duì)火災(zāi)地發(fā)生、蔓延、擴(kuò)大負(fù)有責(zé)任，但A公司對(duì)火災(zāi)的發(fā)生也負(fù)有連帶責(zé)任。
  　　A公司與B公司經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成口頭約定：即A公司不向B公司追索倉(cāng)庫(kù)損失，B公司也不向A公司追索貨物損失。
  　　事隔兩年，A公司接到法院傳票及起訴書副本，貨物保險(xiǎn)人在賠償被保險(xiǎn)人貨物損失后，依據(jù)代位求償權(quán)向A公司提出訴訟，要求A公司支付全額賠款。
  　　律師分析
  　　不難發(fā)現(xiàn)，在簽約時(shí)合同條款的約定就很模糊，這樣的約定不能有效地維護(hù)雙方權(quán)益。A公司在日常巡查方面放棄了應(yīng)有的權(quán)利，導(dǎo)致出租倉(cāng)庫(kù)失控，在事故發(fā)生之后，缺乏積極有效的應(yīng)對(duì)措施，沒有專業(yè)法務(wù)人員介入，僅與B公司達(dá)成口頭“默契”，導(dǎo)致處于被動(dòng)，不僅因超過訴訟時(shí)效失去了向B公司追索倉(cāng)庫(kù)損失的權(quán)利，而且還要支付巨額索賠。
  　　如果出租倉(cāng)庫(kù)發(fā)生火災(zāi)，出租方首一先面臨的就是財(cái)產(chǎn)損失。依據(jù)合同及相關(guān)法律規(guī)定，如火災(zāi)系承租方責(zé)任造成，出租方有權(quán)向承租方進(jìn)行索賠。如火災(zāi)系出租方提供硬件設(shè)施不合格，或者出租方未能及時(shí)按照承租方要求，對(duì)事故隱患進(jìn)行維修，那么出租方的損失就很難得到賠償。還有一種情況是，當(dāng)出租給承租方的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)儲(chǔ)存了危險(xiǎn)貨物，且該貨物未經(jīng)出租方同意，即使承租方不知情，一旦發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失，出租方都有權(quán)向責(zé)任方（承租方或貨主）提出索賠。
  　　承租方管理范圍的火災(zāi)蔓延，導(dǎo)致其他貨主（出租方自營(yíng)區(qū)域）的貨物受損，雖然，這些區(qū)域的貨主與承租方不存在直接的合同關(guān)系，但是可以依據(jù)火災(zāi)責(zé)任認(rèn)定書以侵權(quán)的方式提出索賠。
  　　除了經(jīng)濟(jì)責(zé)任之外，重大事故還可能引發(fā)行政、刑事責(zé)任。公安部《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》第四十一條規(guī)定：“公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)在火災(zāi)事故調(diào)查過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：（一）涉嫌失火罪、消防責(zé)任事故罪的，按照《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定》立案?jìng)刹?；涉嫌其他犯罪的，及時(shí)移送有關(guān)主管部門辦理；（二）涉嫌消防安全違法行為的，按照《公安機(jī)關(guān)辦理行政案件程序規(guī)定》調(diào)查處理；涉嫌其他違法行為的，及時(shí)移送有關(guān)主管部門調(diào)查處理；（三）應(yīng)當(dāng)給予處分的，移交有關(guān)主管部門處理……”
  　　依據(jù)以上分析，出租方有可能在沒有過失的情況下對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。因此對(duì)倉(cāng)庫(kù)出租，出租方不能掉以輕心，認(rèn)為可以穩(wěn)獲收益。如果在承租合同中缺乏明確的規(guī)定，或者承租方資信存在問題，完全有可能造成出租方為他人的過矢承擔(dān)賠償責(zé)任的情況發(fā)生，其單位可能遭受行政處罰，甚至負(fù)責(zé)人還會(huì)被追究刑事責(zé)任。
  　　律師提要
  　　經(jīng)過上述的責(zé)任分析，可以看到倉(cāng)庫(kù)出租經(jīng)營(yíng)中存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施不能僅進(jìn)行簡(jiǎn)單的資產(chǎn)管理，更應(yīng)涉及具體的業(yè)務(wù)操作與監(jiān)管。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低損失，可在管理上采取一些措施予以防范。
  　　完善口常管理記錄。事故發(fā)生之后，日常管理記錄將成為劃分責(zé)任的重要依據(jù)，特別是涉及到承租雙方責(zé)任交集的地方，規(guī)范日常管理、完善管理記錄對(duì)于承租雙方都是非常重要的。
  　　如案例中，照明導(dǎo)線故障引發(fā)火災(zāi)，究竟是出租方維護(hù)不當(dāng)，還是承租方使用不當(dāng)，就存在很大爭(zhēng)議。同時(shí)，行政執(zhí)法部門在劃分責(zé)任，甚至處罰時(shí)，也需要根據(jù)日常管理記錄做出判斷。
  　　本案中，如果出租方日常記錄完整，將很容易證明自己盡到監(jiān)管義務(wù)，也可因此避免承擔(dān)不必要的責(zé)任。
  　　完善倉(cāng)儲(chǔ)合同。在出租合同中，應(yīng)詳細(xì)地劃分出租方和承租方的權(quán)利、義務(wù)，對(duì)出租倉(cāng)庫(kù)區(qū)域管理，及由此引發(fā)的賠償責(zé)任都要明確規(guī)定。如果承租方采用封閉式管理，那么在合同中就應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的責(zé)任明確為承租方承擔(dān)。
  　　此外，還應(yīng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物品的種類進(jìn)行限制，減少因貨物特性導(dǎo)致的危險(xiǎn)。
  　　目前，業(yè)內(nèi)常見的出租倉(cāng)庫(kù)合同版本比較簡(jiǎn)單，容易導(dǎo)致事后產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此，承租雙方應(yīng)參考大型物流地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，并依據(jù)實(shí)際情況完善倉(cāng)儲(chǔ)合同細(xì)則。
  　　調(diào)查承租方資信。承租方管理水平及償付能力是倉(cāng)庫(kù)出租方首先要考慮的問題，需要在簽署合同前就予以審查、確認(rèn)。具備一定經(jīng)營(yíng)能力的承租方，其管理相對(duì)規(guī)范，出現(xiàn)重大事故的幾率較小，在經(jīng)營(yíng)合法性方面也有保障。即便出現(xiàn)承租方過失造成的事故，償付能力強(qiáng)的承租方也能賠償相應(yīng)損失。
  　　對(duì)于那些資信能力較差的承租方，則需要他們提供必要的履約保證，甚至要求提交適當(dāng)?shù)谋ＷC金。
  　　投保相關(guān)保險(xiǎn)。倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)者不論是自營(yíng)還是出租經(jīng)營(yíng)，**好能夠投保相應(yīng)的責(zé)任保險(xiǎn)。通過保險(xiǎn)的方式，分散經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，減少經(jīng)濟(jì)損失。

  查看全文↓ 2019-01-21 17:58:41
• 133****7658

  租賃倉(cāng)庫(kù)／廠房需要繳納稅種分別是：
  
  增值稅（2016年5月1日前為營(yíng)業(yè)稅）及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、印花稅、所得稅（企業(yè)所得稅）。
  
  1．增值稅：
  
  一般納稅人出租2016年5月1日前取得或《建筑施工許可證》注明合同開工日期在2016年5月1日前的自建廠房，可選擇簡(jiǎn)易辦法依照5%的征收率計(jì)算交納增值稅；出租2016年5月1日以后取得或建筑施工許可證》注明合同開工日期在2016年5月1日及以后的自建廠房，則按照11%的稅率計(jì)算交納增值稅；小規(guī)模納稅人出租廠房，依照5%的征收率計(jì)算交納增值稅；
  
  2．房產(chǎn)稅：
  
  按廠房租賃收入銷售額的12%計(jì)算交納。
  
  3．印花稅：
  
  按照廠房租賃合同金額1‰計(jì)算交納。
  
  4．企業(yè)所得稅：
  
  收取廠房出租租賃收入扣除以上稅費(fèi)后的余額并入企業(yè)的利潤(rùn)總額，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，繳納25%的企業(yè)所得稅。

  查看全文↓ 2019-01-21 17:58:33

相關(guān)問題

• 問 辦公室植物租賃公司是做什么的呢？
  答

  現(xiàn)在很多公司里的綠植都是采用租賃的方式，它為公司節(jié)省了人力和時(shí)間成本，綠植租憑的話，綠植的澆水更換等都是對(duì)對(duì)方來做，這樣就自己公司的工作人員就不會(huì)花時(shí)間去購(gòu)買綠植，搬綠植，擺綠植。

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• 問 庫(kù)房租賃合同模板是啥樣的呢？
  答

  出租方(甲方)：承租方(乙方)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上就甲方將其合法擁有的廠房出租給乙方使用的有關(guān)事宜，雙方達(dá)成協(xié)議并簽定合同如下：一、 出租廠房情況甲方出租給乙方的廠房坐落在 ，租賃建筑面積為 平方米。廠房類型為 ， 結(jié)構(gòu)。二、 廠房起付日期和租賃期限1、廠房裝修日期 個(gè)月，自 月 日起，至 月 日止。裝修期間免收租費(fèi)。2、廠房租賃自 年 月 日起，至 年 月 日止。租賃期 年。3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租廠房，乙方應(yīng)如期歸還，乙方需繼續(xù)承租的，應(yīng)于租賃期滿前三個(gè)月，向甲方提出書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。三、 租金及保證金支付方式1、甲、乙雙方約定，該廠房租賃每日每平方米建筑面積租金為人民幣 元。月租金為人民幣 元，年租金為 元。2、第一年年租金不變，第二年起遞增率為3%—5%。3、甲、乙雙方一旦簽訂合同，乙方應(yīng)向甲方支付廠房租賃保證金，保證金為一個(gè)月租金。租金應(yīng)預(yù)付三個(gè)月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。四、 其他費(fèi)用1、租賃期間，使用該廠房所發(fā)生的水、電、煤氣、電話等通訊的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并在收到收據(jù)或發(fā)票時(shí)，應(yīng)在三天內(nèi)付款。2、租賃期間，乙方應(yīng)按月繳納物業(yè)管理費(fèi)，每日每平方米物業(yè)管理費(fèi)為人民幣 元。五、廠房使用要求和維修責(zé)任1、 租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該廠房及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù);甲方應(yīng)在接到乙方通知后的3日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。2、 租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該廠房及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該廠房及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。3、 租賃期間，甲方保證該廠房及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對(duì)該廠房進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)提前3日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予以配合。甲方應(yīng)減少對(duì)乙方使用該廠房的影響。4、 乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由甲方報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。六、廠房轉(zhuǎn)租和歸還1、 乙方在租賃期間，如將該廠房轉(zhuǎn)租，需事先征得甲方的書面同意，如果擅自中途轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，則甲方不再退還租金和保證金。2、 租賃期滿后，該廠房歸還時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合正常使用狀態(tài)。七、租賃期間其他有關(guān)約定1、 租賃期間，甲、乙雙方都應(yīng)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，不得利用廠房租賃進(jìn)行非法活動(dòng)。2、 租賃期間，甲方有權(quán)督促并協(xié)助乙方做好消防、安全、衛(wèi)生工作。3、 租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動(dòng)遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。4、 租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由乙方自負(fù)，租賃期滿后如乙方不再承擔(dān)，甲方也不作任何補(bǔ)償。5、 租賃期間，甲方向乙方無償提供 門電話。如需 門以上的電話，費(fèi)用由乙方自理。6、 租賃期間，乙方應(yīng)及時(shí)支付房租及其他應(yīng)支付的一切費(fèi)用，如拖欠不付滿一個(gè)月，甲方有權(quán)增收5%滯納金，并有權(quán)終止租賃協(xié)議。7、 租賃期滿后，甲方如繼續(xù)出租該房時(shí)，乙方享有優(yōu)先權(quán);如期滿后不再出租，乙方應(yīng)如期搬遷，否則由此造成一切損失和后果，都由乙方承擔(dān)。八、其他條款1、 租賃期間，如甲方提前終止合同而違約，應(yīng)賠償乙方三個(gè)月租金。租賃期間，如乙方提前退租而違約，應(yīng)賠償甲方三個(gè)月租金。2、 租賃期間，如因產(chǎn)權(quán)證問題而影響乙方正常經(jīng)營(yíng)而造成的損失，由甲方負(fù)一切責(zé)任給予賠償。3、 可由甲方代為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)手續(xù)，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)。4、 租賃合同簽訂后，如企業(yè)名稱變更，可由甲乙雙方蓋章簽字確認(rèn)，原租賃合同條款不變，繼續(xù)執(zhí)行到合同期滿。5、 供電局向甲方收取電費(fèi)時(shí)，按甲方計(jì)劃用電收取每千瓦用電貼費(fèi) 元，同時(shí)收取甲方實(shí)際用電電費(fèi)。所以，甲方向乙方同樣收取計(jì)劃用電貼費(fèi)和實(shí)際用電電費(fèi)。九、本合同未盡事宜，甲、乙雙方必須依法共同協(xié)商解決。十、本合同一式肆分，雙方各執(zhí)貳分，合同經(jīng)蓋章簽字后生效。出租方： 承租方：授權(quán)代表人： 授權(quán)代表人：開戶銀行： 開戶銀行：帳號(hào)： 帳號(hào)：電話： 電話：簽約地點(diǎn)：簽約日期： 年 月 日

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• 問 廠房融資租賃是做什么的呢？
  答

  融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物件的特定要求和對(duì)供貨人的選擇，出資向供貨人購(gòu)買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定的或者約定不明的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權(quán)歸出租人所有。盈利方式包括以下幾種：(1)債權(quán)收益1.融資租賃公司,開展全額償付的融資租賃業(yè)務(wù),獲取利差和租息收益理所當(dāng)然是金融租賃公司的**主要的盈利模式。利差收益視風(fēng)險(xiǎn)的高低,一般在1-5%。2.采用融資租賃的方式配置信貸資金,對(duì)中小企業(yè)銀行可以通過提高利率或租賃費(fèi)率控制風(fēng)險(xiǎn),對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶也可不必降低利率。因?yàn)樽赓U的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理與貸款不同,客戶的實(shí)際融資費(fèi)用并不會(huì)比貸款高或高的不多。(2)余值收益1.提高租賃物的余值處置收益,不僅是融資租賃風(fēng)險(xiǎn)控制的重要措施,同時(shí)也是融資租賃公司(特別廠商所屬的專業(yè)融資租賃公司)重要的盈利模式之一。2.廠商所屬的專業(yè)融資租賃公司對(duì)設(shè)備具有維修、再制造的專業(yè)能力和廣泛的客戶群體,可以提供全方位的融資租賃服務(wù),特別是客戶歡迎的經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)。租賃物的余值處置對(duì)專業(yè)融資租賃公司來說,不應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn),而是新的利潤(rùn)再生點(diǎn),租賃物經(jīng)過維修、再制造后通過租賃公司再銷售、再租賃可以獲取更好的收益。這正是廠商融資租賃公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。3.根據(jù)融資租賃合同的交易條件和履約情況以及設(shè)備回收后再租賃、再銷售的實(shí)際收益扣除應(yīng)收未收的租金、維修等相關(guān)費(fèi)用之后,余值的收益一般在5-25%左右,有些大型通用設(shè)備如飛機(jī)、輪船等收益會(huì)更高一些(3)服務(wù)收益1.租賃手續(xù)費(fèi)。租賃服務(wù)手續(xù)費(fèi)時(shí)所有融資租賃公司都有的一項(xiàng)合同管理服務(wù)收費(fèi)。但根據(jù)合同金額的大小、難易程度、項(xiàng)目初期的投入的多少、風(fēng)險(xiǎn)的高低以及不同公司運(yùn)作模式的差異,手續(xù)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)也不相同,一般在0.5-3%。2.財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)。融資租賃公司在一些大型項(xiàng)目或設(shè)備融資中,會(huì)為客戶提供全面的融資解決方案,會(huì)按融資金額收取一定比例的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)或項(xiàng)目成功費(fèi)。視項(xiàng)目金額大小,收取比例、收取方法會(huì)有不同,一般在0.25-5%左右財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)可以成為專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的獨(dú)立機(jī)構(gòu)的融資租賃公司在開展租賃資產(chǎn)證券化、融資租賃與信托、債券與融資租賃組合、接力服務(wù)中重要的盈利手段之一,也可以成為金融機(jī)構(gòu)類的融資租賃公司的重要中間業(yè)務(wù)。3.貿(mào)易傭金。融資租賃公司作為設(shè)備的購(gòu)買和投資方,促進(jìn)了設(shè)備的流通,使生產(chǎn)廠家和供應(yīng)商擴(kuò)大了市場(chǎng)規(guī)模,實(shí)現(xiàn)了銷售款的直接回流。收取銷售的傭金或規(guī)模采購(gòu)的折扣或是保險(xiǎn)、運(yùn)輸?shù)膫蚪鹗菢O為正常的盈利手段。(四)運(yùn)營(yíng)收益1.資金籌措和運(yùn)作.財(cái)務(wù)杠桿——融資租賃公司營(yíng)運(yùn)資金的來源可以使多渠道的,自有資金在運(yùn)作時(shí),可以獲取一個(gè)高于同期貸款利率的收益,如果一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)用部分自有資金,再向銀行借款一部分,租賃公司有了一個(gè)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),不僅自有資金可以獲取略高于同期貸款的租息收益,借款部分也可以獲取一個(gè)息差收益資金統(tǒng)籌運(yùn)用——融資租賃的租金費(fèi)率一般都是相當(dāng)于或高于同期貸款利率。2.產(chǎn)品組合服務(wù)。融資租賃公司加強(qiáng)與其他金融機(jī)構(gòu)合作,在資金籌措、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和盈利模式四個(gè)方面開發(fā)不同的產(chǎn)品組合和產(chǎn)品接力,同樣可以獲得很好的收益。

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• 問 寫字樓租賃代理公司是做什么的？
  答

  這個(gè)問題，還是看你自己，按理來說做寫字樓租賃經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該是一個(gè)比較累和苦的行業(yè)，但是如果你有好的資源還是可以考慮下，因?yàn)檫@樣的話做起來不會(huì)那么的辛苦-空間家

  全部3個(gè)回答>
• 問 庫(kù)房租賃合同誰有呢？
  答

  正規(guī)廠房租賃合同要有租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。　　租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

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