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• 143****9087

  單方毀約，面對冷處理，該怎么做
  面對房價上漲利益的驅(qū)使，賣家想要單方毀約，卻不以明確的意思表示說自己要違約，比如不接電話不回微信、短信保持沉默?；蛘咭愿鞣N理由推三阻四，不接電話不回微信、短信保持靜默，甚至以把買家造成違約為目標(biāo)。
  對于這種賣家的破解方法是：在簽訂的書面房屋買賣合同中對于賣方要協(xié)助履行的義務(wù)，比如：解抵押、房屋核驗、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項約定明確的時間點(diǎn)，不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下，到了合同總的履行期限到來時賣方往往會跳出來要求解除合同。買方也會隨之陷入被動。
  并且買方一定要注意，要嚴(yán)格按合同約定的時間給付房款，不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時間和條件，即使你同意，也應(yīng)要求進(jìn)行書面簽字確認(rèn)。并就對方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進(jìn)行取證。以備訴訟維權(quán)時使用。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:39
• 155****0382

  簽訂房屋買賣合同之后，要及時網(wǎng)簽備案
  網(wǎng)簽雖然只是行政備案手續(xù)，但是如果及時進(jìn)行了網(wǎng)簽，可以有效避免賣方一房二賣或者在房子上設(shè)置抵押。遇到房價上漲，賣方毀約的目的無非是想漲價，如果沒進(jìn)行網(wǎng)簽，賣方確實可能做得到把房子賣給其他人，甚至先于原來的買方辦好過戶手續(xù)。而如果雙方辦理了網(wǎng)簽之后，沒經(jīng)過買賣雙方同意或者法院的判決，網(wǎng)簽一般是不能解除的。
  房子在辦理網(wǎng)簽后沒有解除之前，是不能進(jìn)行第二次網(wǎng)簽的，而不進(jìn)行網(wǎng)簽是沒法過戶的。進(jìn)行網(wǎng)簽后，賣方即使毀約也不能順利把房子過戶給第三方。賣方毀約，協(xié)商不成，買方可以到法院起訴，要求繼續(xù)履行合同、過戶，不用擔(dān)心這段期間房子被再賣給其他人。
  毀約發(fā)生在網(wǎng)簽之前，又該如何處理？
  如果在房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的履行過程中，賣方擅自提出漲價要求或者單方要求解除合同，在雙方未就分歧協(xié)商一致的情況下，均應(yīng)按照已簽訂的房屋買賣合同及協(xié)議履行各自的義務(wù)。
  如果買方考慮到房價上漲，自己不可能再以簽訂合同時的價格在同一地段購買與爭議房屋面積、條件相同的房屋。并且擔(dān)心如果選擇解除合同，主張對方賠償房屋上漲的價差要求能否得到法官的支持存在不確定性，可要求賣方繼續(xù)履行合同。除非在法律上或事實上存在履行不能的障礙，或者債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高，否則這一主張是能得到法院的支持的。
  所以當(dāng)賣方毀約時，為了防止其一房二賣，買方應(yīng)及時向法院起訴，并盡快向法院申請對爭議房屋進(jìn)行訴訟保全。法院作出財產(chǎn)保全裁定，并到房管部門對房產(chǎn)進(jìn)行查封保全后，即使沒辦理網(wǎng)簽，該房產(chǎn)在訴訟期間也不能再進(jìn)行過戶交易了。保全查封后，如果賣家意識到?jīng)]機(jī)會轉(zhuǎn)賣了，并且訴訟也不能實現(xiàn)預(yù)期的利益時也許會直接同買家和解。即使賣家不同意和解，也可經(jīng)法院判決履行、過戶。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:31
• 147****0795

  可以通過訴訟途徑解決,根據(jù)房屋狀況和合同約定情況,主張繼續(xù)履行合同或違約賠償,因涉及你重大利益,建議委托律師代理,以切實保護(hù)你的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:28

相關(guān)問題

• 問 二手房交易因房價上漲賣家毀約怎么辦？
  答

  二手房買賣中賣方違約金的賠償如下：違約是對買賣雙方都具有效力的。若賣方違約，且合同中約定違約金是2萬的話，這個2萬的數(shù)額應(yīng)賣方補(bǔ)償給買方。同時退還買房所交的費(fèi)用以及辦理貸款等造成的利息等。對于已簽訂合同的，一般視為交易成功，需支付中介相關(guān)的費(fèi)用，但由于未完成過戶，可以協(xié)調(diào)減少中介費(fèi)用。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。違約金的主要作用，這一點(diǎn)歷來是學(xué)界爭議的焦點(diǎn)。對此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn):1、擔(dān)保說一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認(rèn)為它"是當(dāng)前社會主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會主義組織間的經(jīng)濟(jì)合同，如果沒有違約金的規(guī)定，就是不完整的"。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說)。2、責(zé)任說第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以"違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用"(責(zé)任說)。3、折衷說第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說)。

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• 問 ??**近房價上漲，二手房賣家不賣了該怎么辦？
  答

  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實際違反合同約定了，此時，買方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買賣合同中對違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。其次，如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實際中，為避免在遇到這種房屋買賣合同糾紛，簽訂二手房買賣合同時就要注意下面幾個問題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問題，只要按照合同上寫到的相關(guān)信息就能夠找到對方。2、可以要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。4、寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

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• 問 已經(jīng)看中一套二手房給了定金，但是**近房價上漲賣家想毀約，怎么辦？
  答

  房東給你付違約金么，不行了就上法庭？還有下次買二手房是把定金交多些？在合同上吧違約的責(zé)任寫大？

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  首先，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣方將房產(chǎn)騰退如期交與買方。其次，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記。但沒有登記的不影響買賣合同的生效（除非買賣合同本身存在瑕疵），未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。物權(quán)效力分離原則；**后，結(jié)合您提供的情況，第一步要確定雙方簽訂的協(xié)議是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果雙方簽有合同沒有瑕疵，合同內(nèi)容有合法約定違約金的，定金跟違約金可以選擇適用，但不能既沒收定金又讓對方賠付違約金，兩者不能并舉；您可以先跟對方協(xié)商，協(xié)商不成確定要打官司的話，可以到房屋所在地法院提起民事訴訟要求對方賠付違約金；如果要請律師的話，無論官司輸贏，律師費(fèi)這一塊一般是己方承擔(dān)。即使一并提起要求對方承擔(dān)律師費(fèi)的訴訟請求，法院一般不予支持。但有一點(diǎn)明確，案件受理費(fèi)由敗訴方承擔(dān)；另外，各地律師代理費(fèi)情況不一，沒有嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，可以雙方協(xié)商，但一般估計會以您的房子價值大小和訴訟請求對方支付違約金多少為標(biāo)準(zhǔn)；

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。二、二手房交易買方反悔怎么辦如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。

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