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• 153****1672

  簽訂拆遷補償協(xié)議的注意事項：
  　　1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格
  　　簽訂拆遷安置補償協(xié)議的第一項內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔義務(wù)的資格。
  　　拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補償協(xié)議的當事人一方的**重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實施，即使實施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認定為無效。
  　　因此，認清協(xié)議雙方當事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務(wù)也易于實施。各方不適格，則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛，使雙方陷于認識之外的風險之中。
  　　2.拆遷行為的前提
  　　《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。
  　　可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機關(guān)批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認為其項目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
  　　本項內(nèi)容可以包括建設(shè)項目名稱、建設(shè)地點、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項內(nèi)容。
  　　3.被拆遷房屋概況
  　　被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補償價等項的補償標準，一旦經(jīng)雙方確認，該標準即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補償款項的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達成一致認識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進行記載，明確相關(guān)補償項目。總之，越詳細的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。
  　　4.約定拆遷安置補償事宜
  　

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:51
• 153****7932

  房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。
  拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：
  （1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
  （2）安置用房面積、標準和地點；
  （3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；
  （4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
  （5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式；
  （6）違約責任和爭議解決的方式；
  （7）當事人約定的其他條款。
  至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。
  這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機關(guān)公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:37
• 155****4923

  1.拆遷補償?shù)姆绞?br/>拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
  我們律師在接受被拆遷人委托時應(yīng)提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
  2.簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體
  由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
  拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：
  (1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?br/>(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。
  (3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。
  (4)拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。
  上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
  3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容
  簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：
  (1)訂立協(xié)議的主體。
  (2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
  (3)補償安置方式。
  (4)貨幣補償金額。
  (5)搬遷期限。
  (6)違約責任。
  (7)爭議的處理。
  (8)需要約定的其他事項。
  還須注意如實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:31

相關(guān)問題

• 問 ??簽訂拆遷賠償協(xié)議需要注意哪些？
  答

  主體問題是否為拆遷方？簽訂協(xié)議的主體是不是拆遷人，在現(xiàn)實中，跟被拆遷人簽訂補償協(xié)議并非是拆遷人，而是拆遷人委托拆遷公司、街道辦、村委會等其他組織，而這些組織是沒有資格簽訂拆遷補償協(xié)議的。補償要求是否在協(xié)議中？在確定了補償主體后，要看跟拆遷人約定的補償金額是否一致，是否有漏掉的補償項目，這點十分重要！而對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的拆遷戶，則要注意面積、位置、樓層、交房時間、辦理房產(chǎn)證時間等等是否做出了詳細的約定，除此之外，還要注意超出過度期限時，過渡費的支付事宜及上述所有的違約責任，這些都是十分重要的條款，與拆遷戶的利益息息相關(guān)。是否有不平等的條款？協(xié)議中是否有不平等的條款，在協(xié)議中如果有對自己不利的條款，簽字以后將處在不利的局面，因此，要看清楚是否有對于自己不利的條款。不要簽訂空白協(xié)議！不要在空白的協(xié)議上簽字，如果對方執(zhí)意要求在空白的協(xié)議上簽字，也千萬不要同意，因為簽字以后，拆遷人可以在空白協(xié)議上寫不利于被拆遷人的條款，而被拆遷人此時處于任人宰割的局面，得不償失。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意什么？
  答

  拆遷補償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂的有關(guān)房屋拆遷補償安置的協(xié)議。拆遷補償安置的基本原則是對房屋所有人進行補償安置，兼顧承租人。一般來說，拆遷人只與房屋所有人簽訂補償安置協(xié)議，但如果出現(xiàn)下列情形之一的，則應(yīng)與房屋所有人、承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：一、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?；二、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；三、拆遷房管部門依法代管的房屋；四、拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。房屋所有人、承租人交付檢驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、房屋租賃合同等，從而確定各自的身份。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意哪些？
  答

  被拆房屋產(chǎn)權(quán)所有人，認可并同意拆遷房屋補償條例，就可以到拆遷指揮部辦理《拆遷補償安置協(xié)議》手續(xù)，同時拆遷部會將所拆房屋進行封房，此時房屋歸指揮部何時拆除由指揮部決定；但前提是已完成簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》。而該協(xié)議，是一式四份，一份是必須交給拆遷戶主的，您可以向相關(guān)部門進行投訴。

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• 問 房產(chǎn)贈予協(xié)議簽訂時需要注意什么?
  答

  (一) 贈與是無償?shù)姆尚袨椋珊蠊煌谟袃數(shù)霓D(zhuǎn)讓行為;(二) 贈與后變更產(chǎn)權(quán)登記的稅費與繼承后變更的標準不同，辦理前應(yīng)向房管局、地稅局等有關(guān)部門充分咨詢;(三) 一般的贈與行為贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但是經(jīng)過公證的贈與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈與行為一般不能撤銷?！逗贤ā返?92條規(guī)定了受贈人可以進行撤銷的幾種情況：(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(2)對贈與人有撫養(yǎng)義務(wù)而不履行;(3)不履行贈與合同約定的義務(wù)。所以陳主任特別提醒，辦理贈與必須慎重。以上就是關(guān)于辦理房產(chǎn)贈與合同公證的相關(guān)手續(xù)和注意事項等內(nèi)容，在辦理的過程中您需要提供相關(guān)證據(jù)，而這些證據(jù)對您來說都是非常重要的。因此對這些細小環(huán)節(jié)，您千萬不能忽略。希望您看本文后，對房產(chǎn)贈與合同公證有所了解。如果您遇到其他其他問題，可以咨詢相關(guān)律師。

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• 問 簽訂購房協(xié)議需要注意
  答

  您好，現(xiàn)在正規(guī)中介公司使用的都是建委統(tǒng)一規(guī)定的合同文件，沒有死摳的不要，主要就是手寫部分，一般正規(guī)公司都不會亂來，沒有必要，您主要就是看下日期、款項。另外，有附件的看下附件，基本都不會有問題的，一個房子才收多少中介費，正規(guī)公司想的永遠都是企業(yè)長久的發(fā)展，所以基本不會有什么問題。當然了，前提是您一定要選對中介公司。

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