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• 155****2032

  購買二手房，**重要的是認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關(guān)價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個方面對比判斷二手房的價值。 **后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。 挑選“二手房”四大技巧 住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中**活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應(yīng)格外注意。 查明產(chǎn)權(quán)狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。 看清房屋結(jié)構(gòu) “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。 答案補充
  注意避免掉入房屋中介陷阱， 一、看兩證細辨真假 正規(guī)房屋中介必須有兩證。所謂兩證，即市規(guī)劃國土部門審發(fā)的經(jīng)營許可證和資格證書。只有經(jīng)營許可證，沒有資格證書的，一般是咨詢機構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢，不可搞房屋的租賃、買賣等中介服務(wù)；只有資格證書，沒有經(jīng)營許可證的，屬非法經(jīng)營。在看“兩證”時，**好把注冊號記下來。一旦與中介機構(gòu)發(fā)生糾紛，便于向消協(xié)或市規(guī)劃國土部門投訴。 二、簽合同要細不要粗 目前與中介公司有關(guān)的房屋投訴案件可以歸納為“兩多”，一是被投訴的多為兩證不齊的中介公司；二是產(chǎn)生糾紛的原因多為合同條文界定不清。所以，消費者如果認為條款不清，有權(quán)要求修改或補充，要明確雙方責(zé)、權(quán)、利。比如在合同中明確，一旦發(fā)現(xiàn)一方違約，或有欺騙行為，應(yīng)負什么責(zé)任等等。 三、選中介宜大不宜小 一般說來，規(guī)模大的中介機構(gòu)，專業(yè)人員數(shù)量多，水平高，信息資源豐富，中介行為也比較規(guī)范。規(guī)模小往往實力弱，信息量及流通范圍都受到局限，一些中介為了招攬客戶，信口開河，坑蒙拐騙也就不足為奇了。選擇中介公司時，選擇規(guī)模大的相對說，更為可靠。答案補充

  查看全文↓ 2019-01-17 17:21:37
• 141****2616

  一是：費用拖欠在簽訂買賣合同的時候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。
  還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。二是：戶口期限在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
  三是：收據(jù)保存簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。
  如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益；購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額四是：買二手房需留意房屋使用年限

  查看全文↓ 2019-01-17 17:21:28
• 144****7677

  對準(zhǔn)備購買二手房的消費者來說，由于二手房在購買的過程中涉及的問題更加復(fù)雜，所以在交易的過程中密布著各種陷阱。那么二手房交易常見陷阱有哪些呢？對 對于普通工薪家庭來說買房成為家庭生活中一項**重要的開支。對準(zhǔn)備購買二手房的消費者來說，由于二手房在購買的過程中涉及的問題更加復(fù)雜，所以在交易的過程中密布著各種陷阱。那么二手房交易常見陷阱有哪些呢？對于這些陷阱我們應(yīng)該如何避免呢？ 二手房交易常見陷阱一：個人現(xiàn)金收房。 由于許多業(yè)主已對“現(xiàn)金收房”的把戲有所提防，不法中介于是又以“個人”名義“現(xiàn)金收房”的花招粉墨登場。這些不法中介先偽裝成個人購房者，與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。不法中介手里拿著業(yè)主的房產(chǎn)證，可以轉(zhuǎn)手高價出售，一旦無法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。 注意：不急于用錢的業(yè)主，**好不要選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。交易雙方一定要見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》，并且到房管局過完戶才能算交易完成，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事。 二手房交易常見陷阱二：買賣合同貓膩多。 有時業(yè)主與客戶簽訂的“房屋買賣合同”只簡單說明了雙方約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位址等基本情況，待到過戶完成之后，由于合同中既沒有付款時間、付款方式的相應(yīng)條款，也沒有入住交驗、費用明細的相應(yīng)條款，于是**終演變成一場業(yè)主長年催討、購房者避而不見、中介公司推卸責(zé)任、業(yè)主傷神費力的持久糾紛。 注意：正規(guī)的《房屋買賣合同》中除標(biāo)明房屋買賣過程中的一些基本情況之外還應(yīng)標(biāo)明房款支付的時間、方式，另外還應(yīng)有費用明細清單、入住交驗單及相關(guān)違約責(zé)任等。切記，合同太簡單，房屋買賣就會變得很麻煩。 二手房交易常見陷阱三：代理合同陷阱一種是霸王條款陷阱。 在中介公司《委托銷售代理協(xié)議》中，一般會對買賣雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)都會分別做出規(guī)定。如會規(guī)定中介公司委托出售房屋的時限，或規(guī)定中介公司超時出售的違約責(zé)任，同時也會規(guī)定委托期內(nèi)業(yè)主的義務(wù)，委托期內(nèi)業(yè)主的違約責(zé)任等。另一種代理交易不透明陷阱。 注意：房屋買賣雙方一定要見面，當(dāng)面將價格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》。切不要通過中間人傳話而**終造成自己的經(jīng)濟損失。 二手房交易常見陷阱四：無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 許多購房者認為一手交錢一手交房，拿到鑰匙就等于得到房產(chǎn)。實際上，在房屋正式過戶之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬原業(yè)主，并且存在可能無法完成交易的可能性。許多不法中介為了促成交易，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險統(tǒng)統(tǒng)避而不談，更有甚者，這些不法中介還將可能存在交易困難的房產(chǎn)賣給買房人并且一再強調(diào)讓買方過戶之前就付款給業(yè)主。然后待到房款已付，房產(chǎn)卻無法過戶，不法中介再推卸責(zé)任，購房者的合法權(quán)益無法保證。
  

  查看全文↓ 2019-01-17 17:21:22
• 133****3391

  
  一、產(chǎn)權(quán)是否明晰
  首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。
  房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  三、交易時是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
  因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-17 17:21:17
• 148****9327

  二手房常見陷阱,準(zhǔn)備買二手房的一定要看
  對絕大多數(shù)人來說，買房都是一件大事，畢竟一套房子動輒一二百萬，一線的房子更是上千萬。買房子不跟買菜一樣，“老板，這個多少錢？”“3塊”“好，給我來兩斤”付錢、拿菜、走人。買房子尤其是買二手房，更像一場長時間的戰(zhàn)爭，有時候時間會拉得特別長，一不小心就會掉到陷阱里。為了大家買二手房少走彎路，安心網(wǎng)為大家收集了購買二手房的常見陷阱，希望對需要購買二手房的人有所幫助。
  
  第一，買房先要做到知己。我們要買房，**先要了解的是自己所在城市的政策，看自己有沒有買房資格。合肥的朋友可以關(guān)注一下安心網(wǎng)頭條號，參考安心網(wǎng)以前發(fā)的文章，上面有合肥限購相關(guān)的政策，還要看自己的預(yù)算，如果需要貸款的話，先要查下自己的信譽，以防到時候因銀行信譽不好貸款沒法辦下來而造成自己方面引起違約。要了解清楚自己具體能貸到多少錢，別到時候**不夠，手忙腳亂的又出別的狀況。了解清楚自己所在城市的契稅情況，以免被中介坑到。
  第二，找房源階段。二手房交易的大“水分”就是價格的不透明化。所以，在買房之前就要對同區(qū)域、同檔次的二手房價格有個詳細的了解。要注意，網(wǎng)上的好多房源都是中介掛出來的虛假房源，打電話過去問，大部分都是已經(jīng)賣出去了，中介掛低價房源是為了吸引客戶咨詢，好向你推薦別的房源。找二手房一定要多對比，多看看，有時候一套房源在不同中介給你的報價是不同的。
  第三，看房階段。首先要問清楚房東為什么要賣房子1.戶型，各房間朝向、大小是否合適。2.缺陷，頂樓墻角有無漏水痕跡，底樓采光及夏天蚊蟲，公共區(qū)域**好鋪瓷磚，不然容易發(fā)霉，臥室地板用的什么材料，走上去有沒有聲音，墻體有沒有開裂，衛(wèi)生間有沒有異味，廚房間油漬是不是難除，儲物柜能否滿足家庭需要。3.家具，如果賣家不搬的話，**好自己心里有個大概的評估價。4.現(xiàn)在車房是標(biāo)配，有了房子沒有地方停車也是很頭疼的一件事。在買房時，要問問房東有沒有車位，如果有車位，還有弄清楚車位的產(chǎn)權(quán)。5.周圍鄰居**好問問都是什么人，去了解一下物業(yè)情況。很多人在看房時都容易犯一個錯誤——只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。如遇到價格、喜歡的復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻忘記了測量一下上下兩層的;看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費給自己帶來的壓力……作為購房者應(yīng)該時刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買房是要不得的。以下情況的房屋千萬不要買：1.

  查看全文↓ 2019-01-17 17:21:11

相關(guān)問題

• 問 買賣二手房注意的陷阱有哪些？怎樣避免二手房買賣時出現(xiàn)的陷阱？
  答

  二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價時，價格走勢較高。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。這些經(jīng)濟補償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主手里買來的臨街房再進行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。注意事項之二：已有銀行按揭的二手房買賣有一購房人在選擇了幾處住宅后，**終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產(chǎn)的。在購買此類的二手房時，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的"五證"。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時二手房購房人就要格外謹慎。因為這時該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人--二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人--二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，**后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此**好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。所以購買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因為此類二手房復(fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時應(yīng)當(dāng)格外注意。

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• 問 二手房注意陷阱的有哪些？
  答

  二手房買賣交易糾紛時常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購買二手房注意事項有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。陷阱一房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行。“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。陷阱八原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責(zé)任明確寫進合同當(dāng)中來約束賣房人。

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• 問 ??二手房買賣有哪些陷阱需要特別注意
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  陷阱一房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。陷阱八原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責(zé)任明確寫進合同當(dāng)中來約束賣房人。

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• 問 二手房中介注意有哪些?買二手房注意中介的哪些陷阱
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  因為缺少監(jiān)管，所以國內(nèi)房產(chǎn)中介“漏洞”很多，而且服務(wù)也差強人意。因此，今年有關(guān)部門對于這行業(yè)的整治開始加大力度。那么一般消費者找中介買賣房子的時候，**易遇到的是哪些“陷阱”呢？四大情況**易、**多發(fā)生在部分一線城市中，存量房交易量已經(jīng)超越新房，成為市場供應(yīng)的主體。作為存量房交易的重要中間環(huán)節(jié)，中介服務(wù)影響著房屋交易的順利程度。根據(jù)全國消協(xié)組織投訴受理情況分析，中介服務(wù)存在的問題主要以下四點：第一，房屋中介亂收費的現(xiàn)象比較嚴重如收取高額的服務(wù)保障費，但在收取之后并沒有真正保障消費者的權(quán)益，服務(wù)保障費中有關(guān)于物業(yè)保障的內(nèi)容，旨在保障買賣雙方順利完成物業(yè)交割，但在實際操作中，有消費者反映，中介收取了服務(wù)保障費，但并沒有保障物業(yè)的順利交割。第二，房屋中介合同中存在不合理條款如“一方出現(xiàn)違約行為，違約方賠償?shù)韧诙ń痤~的違約金，交易過程中產(chǎn)生的費用及甲乙雙方的傭金及服務(wù)費在違約金中扣除”，這就意味著如果賣方違約，買方仍然要從違約金中拿出一部分作為中介費。第三，所謂的**貸在資金監(jiān)管過程中，部分中介機構(gòu)違規(guī)操作，代替銀行為買方做資金監(jiān)管，將買方的購房款收入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規(guī)高息貸出，作為其他消費者的“**貸”，這種行為嚴重威脅到了消費者的資金安全。第四，隱瞞房屋真實情況部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問題等。消費者交付定金、中介費之后才予以告知，這種做法損害了消費者的知情權(quán)。

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• 問 ??如何買賣二手房？二手房要注意什么陷阱？
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  陷阱一房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。陷阱八原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責(zé)任明確寫進合同當(dāng)中來約束賣房人。

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