已有5個回答

• 145****6680

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；
  3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)；
  4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
  （二）如通過中介找房，一定要會選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。
  （三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面。
  現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:02:47
• 145****6546

  二手房交易簽合同前十項注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
  二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:02:40
• 133****5075

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權(quán)屬，確認房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責(zé)等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
  
  2.簽訂二手房買賣合同。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:02:29
• 156****0720

  二手房交易的注意事項：
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
  
  因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  
  4、土地情況是否清晰
  
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；
  
  還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  
  5、市政規(guī)劃是否影響
  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  
  6、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

  查看全文↓ 2019-01-17 02:02:22
• 148****2318

  一、產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實
  首先，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實。而房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買家來說有著得不到房屋的巨大風(fēng)險，是千萬要避免的。
  產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  再進一步，就要核實房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手，核實越清晰越有利于控制好交易的實際成本和風(fēng)險。比如，土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少；是否會因市政規(guī)劃而拆遷；附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價值，如工廠、高層建筑等。另外，所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認清，對這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋，要注意避免買賣合同與國家法律相沖突，造成侵權(quán)、合同無效等不必要的麻煩。
  二、交易程序要明確
  二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時間交付**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。在這幾個步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時過戶時一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以進行過戶，以避免日后的糾紛。
  在交房時還要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及燃氣費用長期拖欠，且已欠下不小的數(shù)目，購房者不知情買下之后，所有費用可能就要自己全部承擔(dān)了。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過去曾發(fā)生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等等，也需要購房者通過鄰居、業(yè)委會有所了解。惡意隱瞞的質(zhì)量問題雖可通過法律程序維權(quán)，但未雨綢繆總好過亡羊補牢。
  三、合同總是**關(guān)鍵
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  其中，明確嚴格的違約責(zé)任是非常要緊的，特別是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等，一旦沒有清晰明確的合同約定，就可能導(dǎo)致二手房買家遭遇沒法及時拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補償?shù)嚷闊?/span>

  查看全文↓ 2019-01-17 02:02:09

相關(guān)問題

• 問 買二手房需要注意哪些細節(jié)
  答

  1、了解買賣雙方的信用狀況，看看有沒有任何不良記錄。2、仔細閱讀房產(chǎn)交易合同，以確保您的權(quán)利不受損害。3、檢查房屋結(jié)構(gòu)，是否有損壞或過時的部分，以及是否有需要維修的地方。4、了解房屋的歷史：是否曾經(jīng)被損壞，是否有火災(zāi)，是否有蟲蛀，是否有水漏等等。5、查看并檢查房屋的建筑許可證，以確保其合法性。6、查看房屋的電氣、水管、暖氣系統(tǒng)等是否有安全隱患。7、了解所購房屋的價格是否合理，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情來調(diào)整價格。8、確保所購房屋沒有欠費，查看稅收、物業(yè)費等等。9、最后，在簽署協(xié)議前，最好咨詢專業(yè)律師，以確保您的權(quán)益得到最大保障。

  全部3個回答>
• 問 購買二手房需要注意哪些細節(jié)
  答

  1. 了解市場價格：了解當(dāng)前該地區(qū)二手房的市場價格，以便更好地把握購房的價格。2. 查詢房屋檔案：查詢房屋檔案，了解所購房屋歷史使用情況，是否有過重大改造，以免買進帶來煩惱。3. 查看房屋結(jié)構(gòu)：查看房屋結(jié)構(gòu)，確認是否存在地質(zhì)災(zāi)害，是否結(jié)構(gòu)完好，房屋的安全性該如何。4. 檢查電氣設(shè)施：檢查電氣設(shè)施，確認是否有安全隱患，是否符合安裝標準，以免買進后發(fā)生安全事故。5. 查看房屋產(chǎn)權(quán)：查看房屋產(chǎn)權(quán)，確認其所擁有的房屋購買權(quán)及其有效期，以及是否有其他共有權(quán)或租賃權(quán)存在，以免造成后期的糾紛。6. 合同簽訂：購買二手房時，必須簽訂合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，以防止未來的糾紛。

  全部2個回答>
• 問 買二手房需要注意哪些細節(jié)問題
  答

  因為二手房的交易比較方便再加上價格低廉，受到了許多購房者的喜愛，在購買之前首先要明確二手房是否處于允許出售的房屋類型，現(xiàn)在市面上還有很多的房改房，不僅單位保留有優(yōu)先收購的權(quán)利，而且在出售的過程當(dāng)中還會面臨變更復(fù)雜的問題。對于正常交易的商品房來說，首先要明確房屋所有權(quán)是否真實完整，有沒有多個所有權(quán)人。建議在購買二手房之前先去多查驗幾次房屋，一是免去房屋有質(zhì)量問題，第二可以向周邊的鄰居或者是小區(qū)內(nèi)的人打聽房屋是否存在有債權(quán)或者是債務(wù)的糾紛。當(dāng)賣房人出具房屋所有權(quán)證后，還可以到產(chǎn)權(quán)中心查驗真實性，如果有多個共有產(chǎn)權(quán)人在買賣的過程當(dāng)中，需要所有產(chǎn)權(quán)人都同意的情況之下，才能夠進行上市交易。并且準確的了解二手房的建筑面積與產(chǎn)權(quán)證上的面積是否一致。

• 問 二手房交易需要注意什么? 二手房過戶要注意哪些細節(jié)問題
  答

  房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項：　　一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;4、稅費繳納證明。買方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;3、稅費繳納證明。　　二、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機關(guān)，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區(qū)建委**快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右?！　∪⒈救瞬荒艿綀鲛k理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時間，可以不辦理公證手續(xù)?！　∷摹⒃诮ㄎk理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機關(guān)問明情況。如果是因為發(fā)證機關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見?！　∥?、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

  全部5個回答>
• 問 買二手房需要注意哪些細節(jié)問題
  答

  1、確認買賣雙方的身份，確保交易安全。2、核實房屋所有權(quán)，包括房本、土地證等。3、核實房屋狀況，包括房屋是否有地下室、樓層、裝修等。4、查看房屋使用權(quán)，確保該房屋的使用權(quán)無爭議。5、查看房屋稅務(wù)狀況，比如有沒有欠稅、落戶稅等。6、核實房屋的法律狀況，確保無違法犯罪行為。7、了解房屋價格，合理評估房屋價值，避免上當(dāng)受騙。8、制定相應(yīng)的合同文件，確保雙方的權(quán)益。

  全部2個回答>