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• 152****1375

  買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 16:54:35
• 148****1132

  一、二手房質(zhì)量糾紛怎么處理
  買賣合同中的出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任，也即是法律所稱的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
  “二手房”有其特殊性，主要體現(xiàn)在一般的“二手房”都被裝修過，并被使用過一定年限，買受人對于房屋的質(zhì)量狀況應(yīng)該有一定的理性判斷。房屋質(zhì)量問題涉及諸多建筑領(lǐng)域的專業(yè)知識，一般當(dāng)事人很難具備專業(yè)能力對其特別是一些隱藏的質(zhì)量問題有一個全面的了解和判斷。出賣人是否承擔(dān)出賣房屋的質(zhì)量保證責(zé)任依據(jù)實際情況的不同而各不相同，主要分為三種情況：
  （1）如果出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請求賠償；
  （2）如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購買房屋的，則出賣人對此質(zhì)量問題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無權(quán)向出賣人請求賠償；
  （3）如果出售房屋存在隱蔽的質(zhì)量問題，并且該質(zhì)量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的，那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問題，出賣人對此質(zhì)量問題就不承擔(dān)保證責(zé)任。但與此同時，買受人卻仍可以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
  二、二手房質(zhì)量問題中介要負(fù)責(zé)嗎
  首先，房屋漏水原房主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這里又分兩種情況：如果該房屋漏水屬于重大質(zhì)量問題，已經(jīng)影響到正常居住和使用安全，則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，你可以解除與賣房人所簽訂的二手房買賣合同，要求返還購房款并賠償相應(yīng)損失；如果該房屋只是一般質(zhì)量問題，不影響正常居住，則你有權(quán)依照合同法追究賣房人的違約責(zé)任，要求其維修房屋。是否構(gòu)成重大質(zhì)量問題應(yīng)依據(jù)鑒定部門的鑒定結(jié)論來人認(rèn)定。
  其次，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任應(yīng)當(dāng)具體分析。中介公司提供服務(wù)系居間服務(wù)，其與委托人形成居間合同。所謂居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。依照合同法的規(guī)定，“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?br/>據(jù)此，如果中介公司在合同訂立過程中存在過錯，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任、并退還中介費(fèi)，反之，如果中介公司主觀上不存在過錯、客觀上履行了相關(guān)義務(wù)，則不承擔(dān)責(zé)任。 買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-15 16:54:30
• 152****9231

  起訴違約，要求承擔(dān)違約責(zé)任。
  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種
  （1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。
  （2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
  （3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。
  其他補(bǔ)救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

  查看全文↓ 2019-01-15 16:54:24
• 137****8793

  注意事項之一：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易
  由于社會上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。
  出賣人在處理上述房產(chǎn)時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。
  在購買諸如此類的房產(chǎn)時，**重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財務(wù)報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。
  注意事項之二：拍賣時的二手房買賣
  拍賣二手房的背景較為復(fù)雜，這時往往是購進(jìn)二手房的好時機(jī)，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)一律不予過問。例如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)、國際電話費(fèi)和國內(nèi)長途話費(fèi)等。拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。
  購買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成功，如何面對和處理一大堆的債務(wù)。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，較好制定出相關(guān)法律文件。
  注意事項之三：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣
  已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng)險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險就顯現(xiàn)出來。
  怎樣有效避免這種風(fēng)險呢？
  購買該類二手房風(fēng)險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
  注意事項之四：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣
  在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭議時，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé)任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責(zé)任之外。對于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，較好不應(yīng)貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

  查看全文↓ 2019-01-15 16:54:18

相關(guān)問題

• 問 二手房違約糾紛如何處理呢？
  答

  事實很清楚，買方?jīng)]有按照合同條款履行，買方違約。合同中理應(yīng)有所規(guī)定每日違約金多少，超過多少日，一般為30天為毀約不賣，建議讓中介知會買方，定金不退，房子做另行處理。

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• 問 ??購二手房糾紛該如何處理呢？
  答

  起訴違約，要求承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。 其他補(bǔ)救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

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• 問 ??有誰清楚二手房買賣糾紛如何處理?
  答

  二手房買賣糾紛如何處理：一、與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。二、向消費(fèi)者協(xié)會投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。三、向有關(guān)行政部門投訴如果你購房的時候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴。四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。五、向有關(guān)人民法院起訴向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復(fù)雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

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• 問 請問買賣二手房中介糾紛如何處理?
  答

  因跳中介引起的糾紛　　跳中介通常有兩種情況：　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認(rèn)單》(《看房確認(rèn)單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交?！　≠I方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因為《看房確認(rèn)書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達(dá)成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉诙N情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費(fèi)，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 ??二手房定金能退嗎?二手房定金糾紛如何處理?
  答

  就必須要先了解什么是定金，所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，屬于一種法律上的擔(dān)保方式。二手房購房定金糾紛發(fā)生后，作為購房者來說，首先可能會尋求調(diào)解或者訴諸法院請求解決。然而理想總是美好的，現(xiàn)實總是殘酷的，我們在實踐中經(jīng)常用到的解決方法通常有以下幾點(diǎn)，做到之后就能預(yù)防和防范這類糾紛了：1、購房者將交給中介公司或售房者的錢約定為預(yù)付款，比如“買方繳納賣方（或中介公司）1萬元，屬于預(yù)付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議，此款全部退還買方” 。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預(yù)付款都是可以退的。而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退。有時并非買方不想買房了，而是沒有證據(jù)證明；2、買賣雙方不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因為交納定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序；3、如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這樣損失會?。?、如果交了定金，寫明一定時間之內(nèi)（如 30 天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰誰退還；5、簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭，將對自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同；6、購房者在購買二手房時**好簽訂認(rèn)購協(xié)議。因為相對于定金協(xié)議來說，二手房的認(rèn)購協(xié)議比較好改，只要購房人堅持基本都能成功。因為中介公司有幾千元利潤也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會在協(xié)議的內(nèi)容上讓步。購房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點(diǎn)，簽訂對自己有利的協(xié)議。7、建議不妨聘請專業(yè)房地產(chǎn)律師幫忙，他們的專業(yè)能力往往能夠更好地為維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。鏈家二手房交易建議廣大二手房購房者在下二手房定金交易時遵循下面幾個步驟，保障自己的權(quán)益：一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前,購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。四、收到委托書后,在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。

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