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• 135****3750

  1、合同中藥明確房屋坐落，產(chǎn)別，書證號等房屋基本概況的規(guī)定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產(chǎn)權證但拿不到房屋使用權的情況;告知抵押情況，以免對對以后產(chǎn)權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響。
  
  　　2、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產(chǎn)權證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。
  
  　　3、合同中應明確產(chǎn)權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數(shù)。
  
  　　4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產(chǎn)生糾紛和糾紛發(fā)生后因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。
  
  　　5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什么時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產(chǎn)生的糾紛如何處理提供了依據(jù)。
  
  　　6、合同中應明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產(chǎn)生的糾紛。
  
  　　7、合同中應明確對合同變更的相關規(guī)定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。
  
  　　8、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什么情況該承擔什么樣的違約責任，這有效避免了糾紛產(chǎn)生后因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。
  
  　　9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產(chǎn)生后能按照合法、有序的方式去解決。
  
  　　10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。
  
  　　二、二手房買賣中介合同要注意什么
  
  　　1、二手房有無合法的產(chǎn)權和土地使用權
  　　合法的產(chǎn)權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項非常關鍵，值得每個人加以重視。
  　　現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權證真?zhèn)蔚?*保險方式是到相關部門進行核實。
  
  　　2、準確了解售房人
  　　一般來說，大家可以通過查看房產(chǎn)證所有人的身份證件，來解決該困擾。如果售房者與房屋產(chǎn)權證上記載的產(chǎn)權所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實。
  　　購房者應當詳細了解并核實房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共同所有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，全部共有人需要都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
  
  　　3、對即將進行交易的房產(chǎn)基本情況必要了解
  　　這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產(chǎn)權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產(chǎn)用途是否與購房者購買后的用途相符等。
  
  　　4、核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機關查封
  　　如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時忽視了這些應當注意的事項。
  
  　　5、購買的房屋是公房或經(jīng)濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易
  　　預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證，如有疑問則不宜購買。
  
  　　6、估算稅費負擔
  　　二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。
  　　根據(jù)買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向法律專業(yè)人士或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:47:51
• 154****1746

  （一）提供與訂立合同有關的真實情況的責任這是中介**重要的責任。房產(chǎn)中介提供的服務包括咨詢和居間服務，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
  （二）故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時要賠償如前所述，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。
  （三）未完成全部委托事項不得要求委托人按成交價1%支付報酬如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內(nèi)容：
  1、權籍調查：向房地產(chǎn)交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄； 調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件；核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。
  2、使用狀況調查：收集、調查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等； 向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。
  3、行情調查：收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等； 進行各種形式的信息發(fā)布活動等。
  4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環(huán)境； 約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權籍資料、確定當事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。
  5、辦理產(chǎn)權過戶：雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:47:44
• 152****4609

  一、房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理 中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構。它的業(yè)務活動以充當不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟運行效率的社會功能。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強烈需求。隨著我國從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。主要表現(xiàn)為商品房供給結構失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的**大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的“賣方找不到買方，買方找不到賣方”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。房產(chǎn)中介組織正是基于市場對房產(chǎn)交易機會的需求，應運而生。 其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨特的“個體間異質性”。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設計建設等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結構朝向等的不一樣而不一樣。這種“異質性”，直接導致房地產(chǎn)價格的差異性，是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。另一方面，質量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問題。經(jīng)濟學中從對產(chǎn)品質量了解程度將產(chǎn)品分為三類：購買前能了解其質量的，稱為“搜尋品”，消費后才能了解其質量的，稱為“經(jīng)驗品”,消費后也很難了解其質量的，稱為“信任品”。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權威途徑才能了解房產(chǎn)質量信息。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標的、市場價格和相對權威的交易標的質量評價等。 第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復雜，涉及的權利關系復雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當市場、抵押市場、拍賣市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟適用房買賣等。每一交易行為中又產(chǎn)生估價、合同、公證、稅費等業(yè)務。由于房地產(chǎn)不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實際上是權利的交易，涉及到政府的權利有：管理權、征用權、稅收權、注冊登記權、優(yōu)先購買權等；涉及到持有者的權利有：所有權、使用權、占有權、收益權、處置權、抵押權、租賃權、贈與權、繼承權、典當權等。要將所有的交易行為、法律關系以及相關的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務的依賴性。 基于上述提供房產(chǎn)交易機會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀90年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場，建設部于1996年1月8日頒布并于2001年8月15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務管理辦法》。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀是指，為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。 實踐中，評價房產(chǎn)中介行為和調處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認識上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動。筆者以為，這有失偏頗。居間是指，雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的民事活動。房產(chǎn)中介服務顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報告訂約機會。 以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。這里面涉及到房地產(chǎn)價格評估服務。

  查看全文↓ 2019-01-14 22:47:38
• 154****9248

  中介公司職責.
  
  1)提供真實有效房源信息.
  
  2)產(chǎn)權核實.
  
  3)交易服務.
  一個好的中介應該如此做事：
  一：客戶接待 1：經(jīng)紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑） 2：在詢問客戶問題時，經(jīng)紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。 3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。 4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是 不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。 5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話，并熱情的遞上自己的名片。
  二：配對 1：在接到新房源后，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內(nèi)的客戶進行刪選。 要求：A 列出意向客戶。 B 按客戶購買意向排序 C 按客戶購買力排序 D 選定主要客戶 E 逐一打電話給主要客戶，約定看房。
  三：電話約客 1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息 2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。 3：簡單講述房源基本信息。 4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則） 四：帶看前準備 1：設計帶看線路 2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先后順序） 3：列出物業(yè)的優(yōu)缺點 4：思考如何把物業(yè)缺點**小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。 5：整理該物業(yè)相關資料。
  五：如何帶看 1：空房必須準時赴約，實房必須提前30 — 45分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。 2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。 3：詢問客戶買房目的。 4：詢問客戶居住狀況等。 5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好基礎。 6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。
  六：房源內(nèi)場操作 1：進入物業(yè)主動介紹房子的相關情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶，留下2或3個優(yōu)點，在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。 2：留給客戶適當?shù)臅r間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行） 3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業(yè)的看法。 4：讓客戶提問發(fā)表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。 5：為客戶做一下總結。（每套房子都有它的優(yōu)缺點，但關鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來講，它是個即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點，是優(yōu)點多與不足，還是不足多于優(yōu)點。對于它的不足，自己是不是可以接受?？紤]自己的選擇和衡量。） 6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。）
  七：成交前的準備 1：對已產(chǎn)生購買意向的客戶應立即帶回公司。 2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買欲望） 3：到達公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。 4：主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。 5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進） 如："陳先生，這個小區(qū)的環(huán)境好不好？" "好，不錯，還可以" "對這套房子的感覺怎樣？" "不錯，還可以" "房型滿意嗎？" "挺好的， 不錯" "采光好不好？" "好，不錯" 抓住房子的優(yōu)勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。 6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。 如："陳先生，既然您對這套房子相當滿意，那么您對這套房子的價格是不是可以接受？"
  八：守價階段 1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。 如：客戶："房子的價格比較高，是不是可以低些??？畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。" 銷售員："哦，陳先生，是這樣的，對于房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業(yè)主協(xié)商后，才可以答復您。"您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少？（掌握主動，了解客戶的心理價格） 注意：對于還價幅度太厲害的客戶，業(yè)務員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業(yè)務員有任何不當?shù)谋砬榛蚺e動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業(yè)務員必須果斷，干脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，并告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優(yōu)勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然后，要求客戶對價格做出重新定位。 2：在得到客戶的第2個價格后，業(yè)務員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài)，并告訴客戶，只能先和業(yè)主溝通一下，在自己于業(yè)主溝通的時候，避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通，要注意發(fā)揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業(yè)務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業(yè)主溝通。 3--15分鐘左右，回到談判桌前，告訴客戶，業(yè)主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給 出一個高于客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價格底線。 4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業(yè)主直接談判，作為業(yè)務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連回旋的余地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益，且又經(jīng)過專業(yè)的培訓和許多的實戰(zhàn)經(jīng)驗，配合我們的專業(yè)素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設定一個比較實際的成交價格，然后，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。 5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業(yè)務員才可開始真正和業(yè)主進行溝通，談價，殺價。
  九：殺價階段 原則：找出各種對自己有利的因素，引導業(yè)主下降價格。 主要方法：1：市場因素 2：政策影響 3：客戶的稀缺 4：客戶還有第2選擇 5：周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價比 6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢。 殺價第1步：告訴業(yè)主，現(xiàn)在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現(xiàn)在基本上已經(jīng)達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。 殺價第2步：業(yè)主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業(yè)務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業(yè)主的價格。做出反試探，看看業(yè)主的反應如何。如果，業(yè)主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業(yè)主情緒，（如：告訴業(yè)主，自己已經(jīng)明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現(xiàn)在才和他協(xié)商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業(yè)主給出一個價格底線。 殺價第3步：在得到業(yè)主的底線價格后，告訴業(yè)主自己將和客戶進行協(xié)商，有問題再行溝通。 隔10分鐘左右，再度和業(yè)主協(xié)商，確定**后業(yè)主的底線價格。
  十：下訂階段 1：一般情況下，通過以上的步序，應該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業(yè)務員可以提醒客戶是不是可以下訂了，并準備好相關的書面合同，簡單解釋合同的條款。 2：如果此時客戶還有猶豫的話，業(yè)務員因提示客戶，好不容易才和業(yè)主在價格上達成了一致，如果現(xiàn)在不下訂，萬一業(yè)主第2天改變想法的話，那么所有的努力都白費了。 3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂，此時，業(yè)務員應"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，余款第2天打清。 4：在誘導客戶下定的過程中，業(yè)務員應注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。
  十一：售后服務 1：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料準備。 2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。 3：完成以上步序后，簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。 4：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務員應該及時聯(lián)系到業(yè)主，把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主，并且及時把客戶的定金轉交到業(yè)主手上，確定銷售的有效。 5：在交易過程中，業(yè)務員應經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:47:27
• 157****2256

  中介要確保房屋無抵押、被查封，保證與你簽訂合同的人就是房屋的業(yè)主。中介有責任提醒、監(jiān)督雙方履行合同。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:47:18

相關問題

• 問 ??交易二手房中介責任是什么？哪些情況可追究中介責任?
  答

  一、房產(chǎn)中介在提供居間服務時，應當向委托人披露的重要事實如下：①房屋的權屬情況。②房屋的抵押、典當?shù)葯嗬拗菩畔?。③預告登記、異議登記等登記信息。④出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。二、房產(chǎn)中介在什么情況下承擔何種責任？1、如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應當承擔損害賠償責任。2、如果由于中介公司未核實權屬情況和抵押情況，造成委托人解除合同的，無權要求委托人支付中介費。3、如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。

  全部4個回答>
• 問 二手房中介負責什么?二手房交易中介責任
  答

  1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。3．房產(chǎn)中介是以第三者身份——言論客觀、公正。4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調氣氛，掌握尺度。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。6．多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經(jīng)驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。8．維護經(jīng)濟秩序，通過管理中介公司規(guī)范二手市場。9．橋梁與潤滑劑。10．推動市場。11．調節(jié)市場功能：準確定價，控制開發(fā)。12．提高市場合理利用。

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• 問 ??經(jīng)中介二手房交易流程是什么呢？
  答

  一般的情況購買二手房，交易過戶需要交納的稅費:一、 買房人應繳納稅費:1、 契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 印花稅:房款的0.05%3、 交易費:3元/平方米4、 測繪費:1.36 元/平方米5、 權屬登記費及取證費:一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應繳納稅費: 1、 交易費:3元/平方米2、 印花稅:房款的0.05%3、 營業(yè)稅:差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)中介費:一般是房款的2%~3%（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 二手房交易中介責任和義務有哪些?
  答

  　一、提供與訂立合同有關的真實情況的責任　　這是中介**重要的責任。房產(chǎn)中介提供的服務包括咨詢和居間服務，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！　∮捎诰娱g人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據(jù)，因此居間人應當如實向委托人報告相關事項，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！　》慨a(chǎn)中介在提供二手房居間服務時，應當向委托人披露的重要事實有：　　1、房屋的權屬情況;　　2、房屋的抵押、典當?shù)葯嗬拗菩畔?　　3、預告登記、異議登記等登記信息;　　4、出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息;　　另外，要澄清兩個認識上的誤區(qū)：　　1、中介應當僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實信息。比如，中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復印件核對，也應當?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權利情況，但如果出售方偽造了權利人的身份證和產(chǎn)權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力范圍，中介對其提供的信息并非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可?！　?、中介對他人的信用沒有保證義務。中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任?！　《⒐室怆[瞞重要事實或提供虛假情況時要賠償　　如前所述，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。　　三、未完成全部委托事項不得要求委托人按成交價1%支付報酬　　如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內(nèi)容：　　1、權籍調查：向房地產(chǎn)交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄;調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件;核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等?！　?、使用狀況調查：收集、調查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等;向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。　　3、行情調查：收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等;進行各種形式的信息發(fā)布活動等。　　3、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環(huán)境;約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認定權籍資料、確定當事人身份等;為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等?！　?、辦理產(chǎn)權過戶：雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)?！　《鄶?shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應當在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價1%的中介費，但有時簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會完成以上第4項服務內(nèi)容，在這種情況下，中介應當退還部分中介費。

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• 問 二手房買賣中介責任有什么？
  答

  房產(chǎn)中介在什么情況下承擔何種責任？1、如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應當承擔損害賠償責任。2、如果由于中介公司未核實權屬情況和抵押情況，造成委托人解除合同的，無權要求委托人支付中介費。3、如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。

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