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• 154****2532

  二手房簽合同的注意事項主要有：
  一、確認基本信息的真實性和有效性
  買二手房簽訂購房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實有效的。除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗證。
  1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對應不上或代為辦理時，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
  2.所購房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫。
  3.房屋的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。
  4.房屋權(quán)屬要明確注明，房屋如果存在共有權(quán)人，要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名的寫進合同中。
  二、約定總房款和稅費的付款時間和方式
  1.付款時需將總房款、**款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時間也要約定好。
  2.交易稅費。一般來說由賣家承擔的稅費有：營業(yè)稅、個人所得稅；由買家承擔的稅費有：契稅、土地出讓金；商業(yè)性質(zhì)的房源則還需要買賣雙方共同承擔印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。
  三、確定交房細節(jié)
  1.交房的具體時間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時間。
  2.結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費用。購房時如果發(fā)現(xiàn)有費用未結(jié)清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費用結(jié)清的時間以及不結(jié)清費用的具體后果。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:48:51
• 135****5106

  不用備案。
  買賣合同注意事項：
  1、買售人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。
  2、在簽訂合同前，出賣人應當向買售人出示應當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
  3、合同條款應 該嚴格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責解釋。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:48:45
• 158****0221

  近幾年，隨著北京二手房成交量的不斷上漲，北京二手房交易糾紛頻發(fā)。此類案件的審理，既需要熟悉二手房交易的流程，也需要深刻理解國家對于房地產(chǎn)交易的調(diào)控政策。三中院課題組圍繞本市二手房買賣合同糾紛的特點，分析了成訟原因，并對審理中的具體實踐問題進行探討?，F(xiàn)予以刊發(fā)，供研究交流。
  
  
  
  近年來，北京二手房市場快速發(fā)展，2011年成交量已超過一手房成交量，至2016年，北京二手房成交金額占到房屋總交易額的74%。據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，2017年底，北京鏈家公司二手房交易均價為59680元，反映出北京二手房買賣涉及金額之高，涉及群眾的切身利益，故而一直是社會關(guān)注的熱點。2010年至2017年，國家對于房地產(chǎn)交易進行調(diào)控，房地產(chǎn)新政不斷出現(xiàn)，對于二手房交易也產(chǎn)生顯著影響[1]。
  
  
  
  隨之，二手房交易市場也暴露出來一系列問題，如房價波動起伏，導致買賣一方極易受到利益驅(qū)使，在履行合同期間發(fā)生爭議；在利益的驅(qū)動下，部分房屋中介機構(gòu)違規(guī)操作，大量案件訴至法院。審判實踐中，對于如何準確判定雙方責任、合同能否繼續(xù)履行等種種新問題不斷出現(xiàn)，在審理此類糾紛中執(zhí)法標準不盡統(tǒng)一，“同案不同判”現(xiàn)象頻現(xiàn)。為解決實務中出現(xiàn)的上述問題，我庭將“二手房買賣合同糾紛案件中的疑難問題調(diào)研”作為重點調(diào)研課題，予以深入的調(diào)查研究。
  
  
  
  本次調(diào)研的重點是，城鎮(zhèn)二手房買賣中的相關(guān)法律適用問題，在研究方法上，主要采用抽樣調(diào)查、實例分析和文獻研究方法。從2016、2017年兩年三中院終審案件中，隨機抽取200件為樣本進行研究，分析不同類型二手房買賣糾紛案件所遇到的法律疑難問題，從審判實踐出發(fā)，歸納提煉規(guī)則，同時，結(jié)合搜集研究相關(guān)法學研究的**新成果、文獻，尋求二手房買賣糾紛案件疑難問題的解決方案。
  
  
  
  一、近兩年我院審理二手房買賣合同糾紛二審案件的基本情況
  
  
  據(jù)統(tǒng)計，2014年我院審理二手房買賣合同類糾紛案件[2]506件，2015年442件，2016年464件，2017年698件。據(jù)上述數(shù)據(jù)可以看出，2014年至2016年三年間，案件數(shù)量并無較大變化，房價漲幅平穩(wěn)，二手房買賣糾紛平緩。2017年案件量的增加則與2016、2017兩年的新政出現(xiàn)有關(guān)，因房價變化，引發(fā)的爭議增多。
  
  
  
  1.當事人：在我們抽樣的200件案件[3]中，其中買受人起訴的占78%，出賣人提起反訴的占36%；出賣人作為原告起訴的占22%，其中買受人反訴的占43%。整體反訴比例達37.5%。整體反映出的情況是，買受人認為出賣人存在違約行為的占多數(shù)，這也可以看出在房價整體上漲趨勢下，賣方可能存在違約的居多。中介參加訴訟的案件占39%，其中中介作為第三人的案件占34%，中介作為被告的案件占5%。
  
  
  
  2.訴訟請求
  
  
  
  履行與解除問題：48%的案件要求繼續(xù)履行，其中買受人要求履行的占46%，出賣人要求繼續(xù)履行的占2%。57%的案件要求解除合同，其中買受人要求解除的占25%，出賣人要求解除的占32%。
  
  
  
  違約金問題：73%的案件中有違約金的訴訟請求，其中，20%的案件中本訴和反訴均有違約金訴訟請求。
  
  
  
  從訴訟中主張違約金的種類來看，未具體列明違約金種類，僅單純的表述為“違約金”、“合同違約金”的占72%；明確為逾期交房違約金占9.68%、逾期過戶（辦證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記）違約金占8.6%、逾期遷出戶口違約金占3.79%、逾期付款違約金占3.23%，其他違約金訴求包括協(xié)助辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)、逾期繳稅、逾期償還貸款、逾期辦理公積金貸款復核手續(xù)、逾期支付戶口遷出保證金等，占2.69%。
  
  
  
  從主張違約金的方式來看，主張固定的違約金數(shù)額的占80.65%；按某一比例主張的占11.83%；分段主張，既有固定總數(shù)，又有按比例部分的占4.3%；固定每日違約金數(shù)額的占3.23%。
  
  
  
  訴訟請求中涉及中介的主要是：起訴要求解除房屋買賣合同的占1%，確認房屋買賣合同無效的占1%，要求中介返還服務費的占4%，要求中介（連帶）賠償損失的占2%，要求中介返還房屋產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)助辦理網(wǎng)簽解除手續(xù)的占1%。
  
  
  
  15%的案件涉及網(wǎng)簽爭議，主要是出賣人拒絕按照雙方之前簽訂合同約定的網(wǎng)簽價格進行網(wǎng)簽，其中要求辦理網(wǎng)簽的占4%，要求解除（注銷）網(wǎng)簽的占

  查看全文↓ 2019-01-14 12:48:40

相關(guān)問題

• 問 如何查二手房? 如何查詢二手房買賣合同是否備案
  答

  在購買二手房的時候一定要考慮以下幾個方面，避免不必要的糾紛：1、核實房主身份信息及房產(chǎn)證；核實賣房人提供的居民身份證與其房產(chǎn)證上登記的房主是否是同一人，有無他項權(quán)記載，有無共有人；2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。3、辦理預告登記。作為買方，在二手房買賣合同簽訂后，如較長時間內(nèi)不能過戶，建議在該套房產(chǎn)登記部門辦理預告登記。可以有效阻止房主將一房二賣；4、核查待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明；5、房款交付需謹慎。房屋買賣是大宗錢款交易，不主張一次性付完全部購房款。6、搞清戶口問題。要了解清楚該套房產(chǎn)上都有哪些戶口，同時在合同中約明處置該套房產(chǎn)上所有戶口的期限，賣方如若不能依約履行，承擔責任的方式；買方針對賣方的違約行為享有的權(quán)利；7、重視違約責任的約定。在合同中明確哪些行為構(gòu)成違約，如何承擔違約責任及承擔責任的方式。

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• 問 什么時候買二手房合適? 二手房買賣什么時候交錢**合適
  答

  一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)：1、買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，中介根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。2、入市資格審批，賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。3、評估及考察房源詳情，中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。4、簽協(xié)議，驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。5、過戶結(jié)算，買賣雙方繳納相關(guān)稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結(jié)算。

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• 問 你好，我想了解下通過中介購買二手房，二手房買賣合同是什么時候簽呢？
  答

  二手房交易流程(1)買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

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• 問 二手房什么時候買合適? 買賣二手房，什么時候出手時**佳時機
  答

  在眼下，想在武漢購房到底是該買新房還是二手房呢？買房前，一定要清楚自己的真實目的是什么，是為了投資，還是剛需純自??？看房就像找對象，如果要求十全十美，只能打一輩子光棍了。舉個例子，小王這幾年一直在看房，她想找一個完美的房子，首先地段要好，嗯，就是嚴格比對著房產(chǎn)宣傳廣告中的“出則繁華，入則寧靜”，什么規(guī)劃啊未來的繁華當然不算！只有一個伊藤當然也不算繁華、哎呀距離高架橋太近算什么寧靜，還是扭頭就走算了。雖然現(xiàn)在單身呢，總得結(jié)婚吧，那有孩子了就得想到孩子上學，學區(qū)房也是萬萬不可少??！一般的**算啥學區(qū)房哦，起碼得“五朵金花”級別啊，不然說出去也沒面子。哎呀，對哦，交通因素也很關(guān)鍵吶，地鐵可一定得有，沒地鐵加持的看不上！戶型也得方正，不然裝修起來改戶型好貴的呢！**關(guān)鍵的一點要價格別太貴，**空間得高！嗯，**后.....結(jié)局大家應該猜到了，小王被自己設(shè)置的一系列框框條條限制死了！當初愛答不理的那些房源，現(xiàn)在已經(jīng)翻身把歌唱，價格已經(jīng)令小王倒吸一口涼氣，高攀不起了！其實我們作為普通人來說要找到我們買房**核心的需求，到底是自住還是投資？還是為了孩子上學？給父母買養(yǎng)老房？等等因素，找到你需求**核心的點，否則在這瞬息萬變的市場上，機會稍縱即逝！如果你買房是為了投資，在保障資金安全的情況下，保值和**為主要目地的，建議你購買二手房！主要有以下原因：1.新房搖號中簽率低，能不能買到還真的看運氣！ 非理性化的新房市場你不一定選得到**好的房子！

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• 問 二手房什么時候交鑰匙？二手房交房是什么時候？
  答

  二手房交房注意事項有哪些？一、二手房設(shè)施設(shè)備清點由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等。收取發(fā)票保修卡。二、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補交費用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況，這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算，累積起來就相當高了)。三、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶二手房買賣雙方應一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù)，同時，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。四、物業(yè)服務費、公共維修基金、取暖費結(jié)清二手房買賣雙方應一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費。五、戶口遷移二手房買賣雙方應一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責任。六、清點二手房鑰匙二手房原房東交給下家的鑰匙包括：二手房房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。七、結(jié)清二手房尾款以上六項均二手房過戶及結(jié)算完畢后，將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費用后，余額為下家實際應支付的款項。上加收款后應出具收條并注明"全部房款已結(jié)清"字樣。八、簽署《房屋交接書》《房屋交接書》應將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。簽署《房屋交接書》的法律意義在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買房人，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，二手房買賣雙方將來可能會對何時才算是交房時間產(chǎn)生爭議，進而影響到雙方違約責任的承擔。如果在還沒有辦理完上述7個方面的手續(xù)就簽署，則意味著買房人未驗收就已經(jīng)認可房屋符合合同約定。因此，簽署《房屋交接書》是二手房交房手續(xù)的**后一道程序，不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定，應將問題寫在二手房房屋交接書上面，予以注明、說明，為將來追究二手房原房東的責任做好證據(jù)上的準備。九、質(zhì)量問題細排查由于二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問題。例如，門、窗是否密封，有無破損；天花板、墻壁、地面，有無裂痕、滲漏、積水等；水、電、開關(guān)等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。總之，有任何問題都須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，盡快查明原因，確定由哪方負責維修，以免收房后扯皮。十、收樓證明備齊全對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

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