已有3個回答

• 137****9059

  　二手房要注意些什么
  　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書。
  　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
  　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。
  　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
  　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  　　6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
  　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。
  　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細

  查看全文↓ 2019-01-14 11:54:18
• 142****2480

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產(chǎn)權進行調查。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

  查看全文↓ 2019-01-14 11:54:12
• 154****0347

  首先，我們需注意買賣房屋自身問題——明晰房產(chǎn)所有權
  
  房屋權屬問題是二手房買賣的關鍵，在購房過程中，我們首先要明確你欲購買房屋的產(chǎn)權歸屬，該房屋是否已經(jīng)取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權人系出賣人個人單獨所有還是幾個人共同所有？該房產(chǎn)是否系貸款按揭房，是否存在抵押，貸款是否已經(jīng)清償完畢，房屋是否被法院查封，是否存在出租等情形。
  
  （一）房屋無產(chǎn)權
  
  若購買房屋時已明確知道確屬無產(chǎn)權證房屋，比如小產(chǎn)權房、期房轉讓或者違章建筑房或是軍區(qū)大院房屋等，在并未取得產(chǎn)權證的情形下進行交易，可能因出賣人無權處分或者房屋自身的違建因素，導致買賣合同無效，甚至面臨各種法律糾紛導致購房者產(chǎn)生更大的損失。故此，在購房時一旦明確房屋并未取得房產(chǎn)，買受人切忌為貪圖一時的優(yōu)惠，而違反法律規(guī)定進行交易。
  
  （二）房產(chǎn)存在共有情形
  
  房屋的所有權如果不是出賣人個人單獨所有，需要核查房屋的共有情況。有些房屋有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有等情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）規(guī)定：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。**高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第十七條第（二）：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”規(guī)定，對此買受人應當與全部共有人簽訂房屋買賣合同或者出賣人已經(jīng)獲得其他共有人的同意。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。尤其是非夫妻之間的共有，特別需要注意。
  
  （三）房產(chǎn)具有抵押情形
  
  抵押是指抵押人和抵押權人（債權人）以書面形式定立約定，不轉移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)的抵押情況有：
  
  1.雙方簽訂房屋買賣合同時，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押，但之后賣房人違約不做解押手續(xù)；這種情況下，變更房屋所有權時，會出現(xiàn)很大的困難。
  
  2.簽訂房屋買賣合同時，買房人對房屋已有抵押不知情。
  
  3.房屋買賣合同簽訂后，賣房人在房屋上新設立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權人的合法權益，在有抵押存在的情況下，買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。
  
  根據(jù)《物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。故此，二手房交易需更為慎重，經(jīng)抵押權人同意時，抵押房產(chǎn)可以進行交易。但實踐中，如果是設置抵押的房產(chǎn)具有債務，通常買受人會出資清償債權，在這種情況下，無需經(jīng)過抵押權人的同意可以進行買賣，因為清償債權的同時，抵押權也消滅。
  
  （四）房產(chǎn)被法院查封情形
  
  查封，主要是指民事訴訟中的財產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關系人起訴前或者當時起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財產(chǎn)遭受損失，對當事人的財產(chǎn)或者爭議的標的物，采取限制當事人處分的強制措施。在查封不解除的情況下，事實上就無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
  
  （五）房屋是否存在出租情形
  
  除了所有權，還有使用權需要進行核查。很多二手房或許在購買時的目的就是對外出租。若在二手房交易過程中，僅看房產(chǎn)證沒有實際了解房屋目前是否具有租賃的情況，可能會損害買受人的利益。因為我國法律是認可“買賣不破租賃”的原則的，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。即使房屋的所有權已經(jīng)辦理登記完全轉讓，也是不能直接占有房屋，仍然需要等待租期屆滿之后。這一點可能會引起糾紛，需要提請注意。如果實踐中真的疏忽導致這種情況的出現(xiàn)，可以與出賣人協(xié)商，將剩余租期的房租轉給買受人。
  
  其次，合同約定事項需具體明確
  
  （一）明確約定稅費的承擔
  
  二手房交易稅費包括稅收和費用兩部分。稅收有營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等，費用如登記費、工本費等。在已經(jīng)確定購房的前提下，買賣雙方應當明確約定稅費由誰承擔，否則在實際過戶過程中會因稅費承擔問題發(fā)生糾紛，無形中導致過戶進度。故此，在買賣合同中應當明確約定由哪方承擔契稅、交易印花稅、交易服務費、房產(chǎn)評估費等各項費用。
  （二）約定市政規(guī)劃因素
  
  出賣人在出賣房屋時或許了解到了該房產(chǎn)在近年（5年或10年）要面臨被拆遷問題，或者房屋附近要建高層住宅或者要建不利工廠等，可能影響采光、居住體驗、房價等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況，并在合同中明確約定不得因市政因素解除合同或者終止。
  
  （三）其他事項
  
  如付款方式的約定，現(xiàn)金支付還是銀行轉賬，合同簽訂后多長時間內付款，分幾次付款；付款后如何辦理過戶手續(xù)，多長時間內進行過戶等內容皆應明確具體約定，以有效保障自身權益，確保房屋買賣合同有效履行，防止后期因履約不能而造成自身損失。

  查看全文↓ 2019-01-14 11:54:07

相關問題

• 問 買二手房應注意哪些? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；

  全部3個回答>
• 問 買二手房應注意哪些問題? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產(chǎn)權進行調查。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

  全部3個回答>
• 問 買二手房需要注意什么? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書?！　?、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書?！　?、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖

  全部3個回答>
• 問 買二手房應該注意哪些問題? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：

  全部3個回答>
• 問 買二手房需要注意哪些事項? 購買二手房需要注意哪些問題？要辦理什么手續(xù)
  答

  購買二手房需要注意的問題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。購買二手房手續(xù)：1.買方要對房子的產(chǎn)權進行調查。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

  全部3個回答>