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• 158****3562

  通過中介買房簽訂三方合同的，合同中約定的定金是交給賣方。定金是為了約束買賣雙方履行合同責任。而中介收取的是中介費用。
  所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。
  房屋買賣中介費收取的規(guī)定：
  1.為規(guī)范房屋買賣經(jīng)濟服務(wù)市場價格行為，降低房屋買賣經(jīng)濟服務(wù)費用負擔，中央發(fā)改委與住建委就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于降低房屋買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬?guī)定，房屋買賣經(jīng)紀服務(wù)收費由買賣雙方各承擔一半或由買賣雙方協(xié)商確定;宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準統(tǒng)一不超過2%。
  2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱經(jīng)紀機構(gòu))提供的其他服務(wù)，由房屋買賣當事人自愿選擇，通過購房合同明確約定。其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費，不超過500元/宗;代辦貸款服務(wù)收費，不超過300元/宗;辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費，不超過200元/宗;按照委托人要求，提供的其他服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價，由委托人與經(jīng)紀機構(gòu)協(xié)商議定。
  二手房中介費如何計算：
  1.一般來說，二手房中介費是房屋成交價格的1%至2%。但是中介服務(wù)費在目前也沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定，一般都是按照業(yè)內(nèi)的習慣來收取的。那么我們接下來看看二手房中介的一般收費標準。
  2.現(xiàn)在二手房中介費一般都是按照總房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介費和0.5%的保障服務(wù)費(擔保費)。小中介公司一般都收取二手房交易價的1-1.5%，有的時候?qū)嵲谑詹簧蟻砭湍苁斩嗌偈嵌嗌倭?，因為他們收取的二手房中介費全是自己純賺的。
  3.中介公司表示2.7%的經(jīng)濟服務(wù)費中已包括房地產(chǎn)登記、辦理二手房入住相關(guān)手續(xù)等費用，購房者只需額外交納80元的房本工本費及公司代收的1500元公積金貸款擔保金即可。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:06:41
• 157****4725

  1、是可以的，可以直接到房地產(chǎn)交易中心辦理。
  
  2、對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔保，缺乏法律保護，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項目內(nèi)容比較復雜，存在的風險也比較大。
  
  3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。
  
  4、有些房主長期拖欠物業(yè)費、電費、電話費等費用，買家若在不知情的情況下進行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費用很可能**終將由買家全部承擔。
  
  5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時還要面臨中介追討中介費的風險，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風險因素！如今二手房動輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔保，建議您**好還是找家中介更有保障。花小錢，保大錢，是為上策。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 11:06:34
• 152****3499

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費
  稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:06:30
• 141****8711

  1、簽訂合同前必須認真核實房主的身份
  
  
  
  房產(chǎn)也是騙子的重要目標，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn)，往往購房者付了定金和**款正準備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當了，去找人卻又無法找到當初簽約的那個人了。因此，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主，有權(quán)進行房屋的買賣。
  
  
  
  2、合同上明確房屋基本情況和付款時間
  
  
  
  對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門牌號，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準。尤其是建筑面積，一定要看清，賣方容易記不清，尤其在現(xiàn)在來說，房價是按每平米多少錢來計算的，所以如果房價不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需注明。對賣方來說，**重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。
  
  
  
  3、合同必須明確各種費用的交接時間和方式
  
  
  
  二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等，這些費用有些是預付費的，有些是年終結(jié)算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。
  
  
  
  4、寫明違約責任和合理利用補充條款
  
  
  
  房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購房時基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。
  
  
  
  5、購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解
  
  
  
  該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。
  
  
  
  6、購買二手房時，需要準備的證明材料
  
  
  
  購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。
  
  
  
  7、購買二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明
  
  
  
  房屋應是現(xiàn)狀銷售，以看房的情況為準，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。以免引起糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:06:25
• 143****9386

  隨著房價的攀升以及購房政策的不斷變化，近年來房地產(chǎn)市場波動不斷，其中以二手房交易市場矛盾尤為突出，涌現(xiàn)了大量的合同糾紛。這些糾紛所涉及的法律問題可謂五花八門，其中主張合同因?qū)儆凇瓣庩柡贤睙o效成為當事人特別是違約方的重要抗辯理由。無論對于法官還是仲裁員，此類抗辯的合理性雖然從法理上來說并不難判斷，但在實踐中要妥善處理卻并不容易。何謂“陰陽合同”？“陰陽合同”對合同效力會有怎么樣的影響？裁判者應當如何妥善處理此類抗辯？本文將通過若干司法裁判觀點的分析，總結(jié)出處理“陰陽合同”抗辯案件的適當方式。
  
  
  
  考研類 新吧唧（眼鏡） 分割線
  
  
  何謂“陰陽合同”？
  
  
  “陰陽合同”并非一個嚴格意義上的法律用語，但總的來說可以歸納為雙方就同一交易達成了兩份“合同”，其中一份合同是向第三人公開或者能夠為客觀認知的“陽合同”，另一份則是不對外公開、甚至沒有客觀外在形式的“陰合同”。陰陽合同的現(xiàn)象在許多行業(yè)均有不同形式、不同程度的存在，目的也各不相同。在二手房買賣合同中，由于網(wǎng)簽手續(xù)的存在，陰陽合同的主要形式為以雙方（或加上中介為第三方）線下簽訂的購房合同為“陰合同”，以在房屋主管部門簽訂的網(wǎng)簽合同為“陽合同”，具體來說可以分為以下幾種：
  
  （1）房屋價格方面的陰陽合同
  
  購房合同和網(wǎng)簽合同對同一房屋價格約定不一致是實踐中**常見的陰陽合同類型之一，具體又可以分為兩種：第一種是網(wǎng)簽合同的房價高于購房合同，其目的往往在于獲得更多的銀行貸款。在此類案件中，買方為了保證**終支付的價款是按照購房合同而非網(wǎng)簽合同，往往還會另行簽訂一份報稅協(xié)議；第二種情況則是網(wǎng)簽合同的房價低于購房合同，目的在于降低納稅金額。
  
  （2）購房主體方面的陰陽合同
  
  在此類合同中，買方往往因為不具有房產(chǎn)所在地的購房資格，故會在購房合同中約定買方可以要求賣方將房屋過戶至買方指定的人名下。故在辦理網(wǎng)簽過程中，網(wǎng)簽合同上的主體就會發(fā)生變更，原買家與實際購房主體不同。
  
  除此以外，還有目的方面的陰陽合同，如名為賣房實為借貸、名為買房實為騙取貸款甚至以買房為名義炒房的合同中，當事人之間甚至可能沒有成文的“陰合同”，而只是通過實際履行表達真實意愿。這種情況較為復雜，本文僅限于探討雙方確實出于真實的房屋買賣目的而簽訂的陰陽合同，故不涉及此種情況。
  
  陰陽合同的效力之爭
  
  
  合同法第五十二條明確規(guī)定了合同無效的幾種情況，包括：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。在辦案實踐中，當事人以陰陽合同進行抗辯的事由也在這幾種情況之列，或主張簽訂陰陽合同是為了逃稅、騙貸而損害了國家、銀行的利益，或認為簽訂陰陽合同有違政府的調(diào)控政策。
  
  目前，我國法律并未明確規(guī)定陰陽合同應當無效，而房地產(chǎn)調(diào)控政策僅限于地方政府的規(guī)范文件。因此，對陰陽合同的效力判斷更多涉及是否具有非法目的（如逃稅）或者損害國家或第三人利益問題。然而作為裁判者如何查明相關(guān)問題并作出認定？在這個問題上，法院在司法實踐中存在“兩合同均無效說”、“陽合同有效說”和“陰合同有效說”三種，其中又以“陰合同有效”為司法界的通說。以下面的一個案件為例。
  
  
  
  
  
  案例分析
  案情簡介
  本案涉及一份買賣雙方和中介簽訂的《三方合同》和一份網(wǎng)簽合同，三方合同對房價的約定為890萬元，而在網(wǎng)簽合同中的成交價為690萬元，買賣雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定買方以維修基金、進戶設(shè)備及裝修補償費等形式補償賣方200萬元。在履行過程中，雙方發(fā)生爭議，買方訴諸上海市松江區(qū)人民法院，請求解除合同并要求賣方承擔違約金。而賣方則反訴要求法院確認合同無效。
  
  法院判決
  一審法院查明，本案的房屋系毛坯房、無裝修，結(jié)合《三方合同》、網(wǎng)簽合同以及補充協(xié)議的數(shù)額以及其他證據(jù)，房屋交易額應當為890萬元。網(wǎng)簽合同和補充協(xié)議的約定顯然是為了逃避國家稅收，已侵害到了國家利益，故合同及協(xié)議中涉及做低房價的條款應為無效條款。雖然有關(guān)做低房價的條款無效，但并不導致整個買賣合同無效，《三方合同》、網(wǎng)簽合同的其他條款內(nèi)容，均系雙方當事人真實意思表示，合法、有效，買賣雙方仍可按照890萬元的價格繼續(xù)履行合同。一審法院基于這個理由，駁回了賣方認定合同無效的反訴。
  
  其后，賣方就合同效力問題上訴至上海市第一中級人民法院，二審法院維持了原審判決。
  
  案件索引
  徐國良訴孟輝房屋買賣合同糾紛案，（2016）滬0117民初6840號、（2017）滬01民終7284
  
  
  
  評析
  
  
  從司法實踐來看陰陽合同是否無效不是一個能夠一概而論的問題，它涉及到當事人真實意思、合同的效力、國家利益的保護等各方面價值的緊張關(guān)系。在以網(wǎng)簽合同降低房價進行避稅的案件中，否定陽合同中的房價約定而保障陰合同中對應條款的效力，一方面保障國家稅收，另一方面也能夠起到保護交易、避免一方以合同無效為由逃脫責任的效果。
  
  然而，這一做法并非適用于所有的陰陽合同。在一些案件中，當事人簽訂陰陽合同并非出于損害國家、第三人利益的目的，其行為也不大可能會造成損害國家、第三人利益的后果，在此情況下，就不應當一刀切地認為陽合同與陰合同不同的約定必然無效。作為裁判者而言，應當首先查明當事人簽訂陰陽合同的目的，其次考察該行為是否會造成損害國家、第三人利益的后果或者危險，**后再考慮是否無效、整體還是部分無效問題。
  
  此外，對于簽訂了陰陽合同的當事人而言，在簽訂合同時，對合同的內(nèi)容和法律后果應當有初步的認知和預期，不能期待以合同無效作為逃避違約責任的擋箭牌。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:06:20

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣合同需要第三方見證才有效嗎？
  答

  可以委托經(jīng)紀公司簽署一份正規(guī)的居間合同，并且到公證處做委托公證，如需幫忙，請聯(lián)系我，滿堂紅房產(chǎn)翟洪江。

  全部8個回答>
• 問 第三方二手房交易可以嗎? 雙方自己走二手房交易流程可以嗎
  答

  買二手房可以不通過中介，不過如果你不相信交易對象或者擔心有風險那么通過中介是個相對穩(wěn)妥的方案。另外，如果和中介簽定了經(jīng)紀合同的話，**好不要私下交易，這是誠信問題，人家也是付出了自己的勞動。另外中介如果知道了可以要求你支付中介費用。具體操作步驟如下：1、是去房產(chǎn)局簽定《存量房買賣合同》以及補充協(xié)議，對雙方的責任和各自支付的費用做出約定，《存量房買賣合同》簽定后去房產(chǎn)局核價。2、賣方拿著《存量房買賣合同》、身份證、房產(chǎn)證等去地稅局報稅，交納個人所得稅、營業(yè)稅等等。3、買賣雙方去房產(chǎn)局辦理資金托管，買房將**款存入房產(chǎn)局指定帳戶。需要說明的是，如果選定辦理貸款的銀行的話，**好存在房產(chǎn)局在該家銀行的帳戶上，以免貸款審批麻煩。給你的托管協(xié)議要收好，以后取款要用。4、交納契稅，然后在房產(chǎn)局辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，其間要交N多亂七八糟的費用，如：登記費、手續(xù)費、印花稅等等5、取房產(chǎn)證。6、拿著房產(chǎn)證去評估所做評估，注意，要是貸款銀行指定的評估機構(gòu)。7、帶身份證、婚姻證明、房產(chǎn)證、評估報告、存量房買賣合同、**款的資金存入憑證、托管協(xié)議、收入證明以及其他銀行認為需要的東西去辦理按揭貸款 (需要貸公積金去公積金管理中心，需要準備的材料應該差不多)。記?。核械臇|西都要復印，身份證、婚姻證明什么的要多復印幾份，反正我是每樣都復印了五份，然后銀行想要幾份就拿幾份。8、去銀行拿審批后的貸款合同。9、去房產(chǎn)局辦理他項權(quán)證，一般三天會下來。

  全部3個回答>
• 問 第三方二手房交易可以嗎? 二手房不用中介可以自己買賣操作嗎?
  答

  是的。二手房交易資金監(jiān)管是指二手房交易雙方當事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給指定的銀行監(jiān)管，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。二手房按揭貸款，資金監(jiān)管流程如下：1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求；2、銀行審核買賣雙方的資質(zhì)，并與買方簽署貸款相關(guān)合同；3、評估該套房產(chǎn)，根據(jù)評估報告確定**款金額；4、買方支付**款，款項直接進入資金監(jiān)管賬戶中，由銀行監(jiān)管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》；5、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續(xù)；6、辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付**款；7、銀行見他項權(quán)利證后，支付尾款給賣方。

  全部5個回答>
• 問 什么是第三方驗房
  答

  第三方，通常指關(guān)系雙方的兩個主體之外相對獨立的，有一定公正性的第三主體，一般引入第三方的目的是為了確保交易的公平、公正，避免糾紛和欺詐。

• 問 什么是第三方驗房？
  答

  第三方，通常指關(guān)系雙方的兩個主體之外相對獨立的，有一定公正性的第三主體，一般引入第三方的目的是為了確保交易的公平、公正，避免糾紛和欺詐。