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• 147****1472

  你好，租房遇到糾紛**麻煩了，一般的租客和房東都不知道怎么處理，耽誤時(shí)間、浪費(fèi)精力不說(shuō)，還沒(méi)有結(jié)果。下面為你介紹一下遇到租房糾紛應(yīng)該怎么處理，希望對(duì)你有所幫助。
  
  單就個(gè)人租房糾紛的主體是以個(gè)人為單位的，如果是以單位的形式進(jìn)行房屋的租賃，同時(shí)又發(fā)生租房糾紛類問(wèn)題不算在個(gè)人租房糾紛范疇。日常生活中的租房糾紛通常由于合同未對(duì)相關(guān)事項(xiàng)做詳細(xì)說(shuō)明，所以在做合同約定時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)予以詳細(xì)說(shuō)明。
  
  房屋租賃糾紛處理：
  
  1、協(xié)商解決，房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;
  
  2、協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決。
  
  (1) 申請(qǐng)仲裁解決問(wèn)題
  
  仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒(méi)有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)將不予受理。
  
  反之，雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
  
  (2)民事訴訟解決問(wèn)題
  
  若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定，致使租賃合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  房屋租賃糾紛可以概括為以下三種類型：
  
  一、損害賠償糾紛
  
  房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見(jiàn)的有如下幾種：
  
  1. 房屋損壞賠償;
  
  2. 人身或財(cái)物損害賠償;
  
  3. 侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償。
  
  二、租金支付糾紛
  
  這是**為常見(jiàn)的一種糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法：
  
  1. 租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時(shí)付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面;
  
  2. 在解決如何支付拖欠租金的同時(shí)，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同;
  
  3. 解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。
  
  三、其他糾紛
  
  房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。
  
  總結(jié)：誰(shuí)也不愿意在租房的過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，可一旦發(fā)生房屋租賃糾紛，能夠協(xié)商解決的，**好協(xié)商解決，不能夠協(xié)商解決的，當(dāng)事人一方可以仲裁，可以訴訟，以捍衛(wèi)你的合法利益不受侵害。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:57:28
• 157****3432

  沒(méi)有經(jīng)過(guò)房東的同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，參考如下
  　　《中華人民共和國(guó)合同法》
  　　第二百二十四條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
  　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:57:20
• 147****4929

  轉(zhuǎn)租房屋就是指將自己租來(lái)的房子由于其他特殊的原因不再租住但是房租已交納很多，所以再次租給別人的情況。
  (一)房屋轉(zhuǎn)租的前提是經(jīng)原出租人同意：房屋轉(zhuǎn)租是房屋出租后，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租的房屋再出租給他人使用，不參與經(jīng)營(yíng)而獲得租金性收益的行為。私房轉(zhuǎn)租的前提是必須經(jīng)原出租人同意，其具體表現(xiàn)形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，如房屋出租合同未明確這一點(diǎn)，承租人必須在轉(zhuǎn)租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的補(bǔ)充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉(zhuǎn)租關(guān)系不能成立，而且出租人據(jù)此有權(quán)解除租賃合同，并可追究承租人的違約責(zé)任。
  (二)什么情況個(gè)人不得轉(zhuǎn)租：
  1、承租人拖欠租金的;
  2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的。為了保護(hù)出租人的利益，即使租賃合同就轉(zhuǎn)租事項(xiàng)作了約定，上述第一、第二種情況發(fā)生時(shí)，出租人仍可以收回同意房屋轉(zhuǎn)租的意思表示，拒絕同意房屋轉(zhuǎn)租，并按合同約定追究承租人的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果原租賃關(guān)系當(dāng)事人之間就拖欠租金和擅自搭建問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，也可以不受上述禁止轉(zhuǎn)租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當(dāng)擅自搭建違反房 屋規(guī)劃管理規(guī)范時(shí)。
  (三)個(gè)人轉(zhuǎn)租需要注意的事項(xiàng)：
  1、非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋后，增加了合用部位的使用人，將可能影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用，因此承租人對(duì)合用部位的使用應(yīng)當(dāng)維持原來(lái)的狀況，不得隨意擴(kuò)大合用使用部位而影響相鄰使用人。承租人要改變合用部位的使用狀況需征得原出租人和相鄰使用人的同意。
  2、房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的**后時(shí)限不能超過(guò)房屋租賃合同約定的**后租日。私房轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同后的15日內(nèi)持下列材料向房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案：
  (1)租賃合同登記備案證明;
  (2)轉(zhuǎn)租合同;
  (3)轉(zhuǎn)租的承租人的個(gè)人身份證明或企業(yè)、其他組織的登記注冊(cè)證明。
  3、轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人登記備案提交的材料符合規(guī)定的，房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心或市房地局在農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)設(shè)置的房地產(chǎn)交易登記受理處應(yīng)出具轉(zhuǎn)租合同登記備案證明。
  4、私房轉(zhuǎn)租的租金，由轉(zhuǎn)租當(dāng)事人自行協(xié)商確定。出租人可以與承租人約定從承租人轉(zhuǎn)租房屋的租金中獲得一定比例的收益;租賃合同中或出租人書面同意轉(zhuǎn)租時(shí)未約定轉(zhuǎn)租租金收益分配的，出租人無(wú)權(quán)獲取收益。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:57:15
• 154****4109

  房屋轉(zhuǎn)租包括兩個(gè)不同的法律關(guān)系，涉及到三個(gè)主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。
  我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
  根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違約或違法行為，出租人有權(quán)終止合同。
  對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。但是，現(xiàn)實(shí)中對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)定往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)，從而產(chǎn)生對(duì)承租人交給他人使用是否屬于非法轉(zhuǎn)租而難以認(rèn)定。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:57:10
• 132****1624

  一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題
  出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：
  (一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
  (二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
  而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了。
  《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒(méi)有**后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給**終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做**終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的**大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。
  (三)審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)強(qiáng)制性規(guī)范的強(qiáng)制性程度，以合同自由、鼓勵(lì)交易為基本原則，并考慮我國(guó)私法相對(duì)公法明顯欠發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，進(jìn)一步把強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才是無(wú)效合同;違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力。該條款所規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定即屬于管理性規(guī)范，因此違反此規(guī)定并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。
  (四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。
  二、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理
  (一)對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。
  (二)對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物。《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒(méi)有直接規(guī)定，**高法院的司法解釋又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：
  1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
  2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
  3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。
  三、違章建筑的租賃合同糾紛的問(wèn)題
  房屋屬違章建筑物，對(duì)此訂立的租賃合同無(wú)效。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無(wú)庸置疑的。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來(lái)背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。 對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U合同的無(wú)效不像其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒(méi)法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計(jì)算方法，只要對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村民的角度來(lái)看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過(guò)合法途徑收回來(lái)，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，要批評(píng)的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對(duì)農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會(huì)造成今天的尷尬局面。筆者認(rèn)為，對(duì)違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場(chǎng)的需要，這個(gè)代價(jià)遲早要有人來(lái)付出。更嚴(yán)格地說(shuō)，行政執(zhí)法部門沒(méi)有對(duì)這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí)，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒(méi)有多大價(jià)值的。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 談?wù)劮课蒉D(zhuǎn)租糾紛的處理原則
  答

  一、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分?！逗贤ā芬?guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。可見(jiàn)，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。在沒(méi)有其他無(wú)效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。二、租賃合同解除致次承租人不能使用租賃物的損失承擔(dān)問(wèn)題由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。三、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同要求解除問(wèn)題租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。

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• 問(wèn) 房屋轉(zhuǎn)租合同問(wèn)題，房屋轉(zhuǎn)租糾紛如何處理？
  答

  人家畢竟是母子 這個(gè)也要和你簽合同的老婆婆配合你才好你要追究也只能追究和你簽訂合同者的責(zé)任 至于他兒子的問(wèn)題和你沒(méi)有任何關(guān)系 要追究責(zé)任也是老婆婆去做 要是老婆婆非要追回自己兒子的房租 你也很想幫忙 只要房本是老太太的名字 應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題否則你就趕緊把房租和押金要回來(lái) 找別的房子吧 老婆婆也不容易 就不要追究人家的違約責(zé)任了當(dāng)然這只是個(gè)人在感情上的建議 至于怎么處理你自己拿主意

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• 問(wèn) 土地征用補(bǔ)償糾紛處理要怎么做
  答

  征地糾紛聽(tīng)證制度　　征地糾紛聽(tīng)證制度可以分為兩類，一類是主管部門依職權(quán)組織的聽(tīng)證，一種是申請(qǐng)人申請(qǐng)才組織的聽(tīng)證。依職權(quán)組織的聽(tīng)證有：擬定或者修改基準(zhǔn)地價(jià)；編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃；擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；制定規(guī)章和規(guī)范性文件；主管部門規(guī)定的其他情形。

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• 問(wèn) ??房屋糾紛維權(quán)怎么做呢？
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見(jiàn)的種類，合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明。合同法中適用定金罰則，如果購(gòu)房者不履行債務(wù)，沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購(gòu)房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無(wú)效，因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛。所以，購(gòu)房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購(gòu)房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問(wèn)題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。5、中介費(fèi)糾紛很多人買房是通過(guò)中介，因此通過(guò)中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因?yàn)橐恍┰驘o(wú)法履行，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者想要要回中介費(fèi)，但是中介機(jī)構(gòu)卻不退。對(duì)于這樣的問(wèn)題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒(méi)有履行的原因是否是中介方面的問(wèn)題。簽訂協(xié)議的時(shí)候，**好在協(xié)議中約定好中介費(fèi)的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時(shí)候很喜歡對(duì)自己的房屋進(jìn)行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購(gòu)房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對(duì)于這樣的情況，購(gòu)房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購(gòu)房者事先沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，也沒(méi)有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購(gòu)房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問(wèn)財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格比較低而受到很多人的青睞，但是購(gòu)房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無(wú)效的，**后房子還要被退回。**購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無(wú)法及時(shí)使用糾紛很多購(gòu)房者買了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無(wú)法使用。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購(gòu)房合同中對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購(gòu)房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒(méi)有遷出，購(gòu)房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對(duì)于這樣的情況，購(gòu)房者一定要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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• 問(wèn) ??房屋防水怎么做？房屋防水補(bǔ)漏處理怎么做？
  答

  房屋補(bǔ)漏方法怎么做1、傳統(tǒng)方法建筑體漏水，那就說(shuō)明是防水層處理問(wèn)題，防水層外表有堅(jiān)硬的瓷磚，按照傳統(tǒng)的方法就是把外面的瓷磚撬開(kāi)，再挖開(kāi)防水層，重新做新的防水層，再重新鋪設(shè)瓷磚。其中人工費(fèi)、材料費(fèi)、所用的時(shí)間上消耗是非常大的。2、**新方法防水補(bǔ)漏，傳統(tǒng)的理念就是漏哪里補(bǔ)哪里。而**新的防水補(bǔ)漏方法就是拋棄這個(gè)傳統(tǒng)的觀念，防水層漏，就在瓷磚外面做好防水防漏的工作，只要把外面的瓷磚表層做好了防水，防水效果也是一樣的。防水補(bǔ)漏施工方法：用刀去除瓷磚與瓷磚之間的防水水泥或者固膠，用烘干機(jī)把地面烘干等一天時(shí)間，再用和地板相同顏色的水泥填滿溝壑(地面是白色的，就用白色水泥填，地板是黑色的，就用黑色水泥填，這樣做是為了室內(nèi)的美光。)再用一種特質(zhì)的CPC防水劑慢慢注入水泥里面，過(guò)個(gè)1-2天，防水劑和水泥就會(huì)牢牢吸附在瓷磚上，有效行成了一道穩(wěn)固的防水層了。背水反壓堵漏法有注漿法和嵌縫法二種方法配套施士。先鑿開(kāi)隧道與水泥交界處的一周，將水泥鑿成3.5*4.5的U型縫口和平面漏水處的每一個(gè)漏縫都成U型，清理漏水層表面，沖洗干凈后，即使用速凝止水材料進(jìn)行埋管、抽營(yíng)、引水減流作業(yè)，凹槽不要一次填滿，以便為嵌縫留出余地，每隔一定的距離里設(shè)一個(gè)竹節(jié)(注漿嘴)，速凝材料達(dá)到一定強(qiáng)度后，就可能過(guò)竹節(jié)反壓灌注彈性堵漏漿液，一直灌至變形縫不再出水為止，遇水膨脹速凝，然后在止水的變形縫凹柄上部用澆注料嵌填壓實(shí)表面層。采用材料防水和結(jié)構(gòu)防水相結(jié)合，即剛?cè)嵯嘟Y(jié)合的長(zhǎng)效防水堵漏工藝。

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