已有3個(gè)回答

• 156****6986

  購(gòu)房者如何避免商品房預(yù)售糾紛？ 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購(gòu)買一個(gè)安居之所，可是合同簽了，錢也交了，等來(lái)的竟是“合同無(wú)效”的律師函。之后，職工們憤而向法院控告開(kāi)發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款1.01億元，并承擔(dān)966萬(wàn)余元的利息損失。開(kāi)發(fā)商不服，向省高院提起上訴。2009年7月2日，雙方達(dá)成協(xié)議，解除雙方簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬(wàn)元，共計(jì)1.3450億元。 法律界人士指出：**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第35條規(guī)定，商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，也沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效。一方違反合同，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初，白銀華電投資開(kāi)發(fā)公司全體職工大會(huì)討論表決后，決定由774名職工共同集資，在蘭州統(tǒng)一購(gòu)買800余套住房。得知這一商機(jī)后，蘭州居正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(簡(jiǎn)稱居正公司)和蘭州金萬(wàn)利房地產(chǎn)公司(簡(jiǎn)稱金萬(wàn)利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱，其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開(kāi)發(fā)使用權(quán)的土地，完全可以滿足職工們的購(gòu)房需求，并承諾以優(yōu)惠價(jià)建房。2007年5月18日，白銀華電公司774名職工選舉代表，與居正、金萬(wàn)利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團(tuán)購(gòu)合同。其后，職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過(guò)去，兩家開(kāi)發(fā)公司提出再增加6000萬(wàn)元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當(dāng)職工代表們被迫同意再增加2500萬(wàn)元后，對(duì)方又要求以每畝200萬(wàn)元的價(jià)格，將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司，讓職工們自己去建設(shè)。至此，職工們終于明白，這兩家開(kāi)發(fā)商從未辦理過(guò)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù)，根本沒(méi)有建房子的打算。 合同無(wú)效？買房人狀告開(kāi)發(fā)商 購(gòu)房合同簽了，定金、購(gòu)房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來(lái)了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來(lái)的律師函，表示由于雙方簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議缺乏法律效力，屬無(wú)效合同，并明確告知不再實(shí)際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達(dá)成一致。于是，白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔(dān)同期銀行貸款利息900余萬(wàn)元，并賠償原告損失1.58億元。 對(duì)此，兩被告公司認(rèn)為，對(duì)于雙方簽訂的團(tuán)購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議均無(wú)異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對(duì)于原告要求被告返還本金也無(wú)異議，但白銀華電要求他們承擔(dān)其預(yù)期利息損失于法無(wú)據(jù)，對(duì)方主張的1.58億元的損失不是合同無(wú)效直接產(chǎn)生的損失，請(qǐng)求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購(gòu)房款 法院認(rèn)為，在本案中，由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使合同無(wú)效，該合同自始沒(méi)有法律約束力，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律拘束力，也不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟(jì)損失1.58億元的請(qǐng)求依法不予支持。本案因合同無(wú)效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任。因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；兩被告公司返還白銀華電購(gòu)房款1.01億元，并承擔(dān)966萬(wàn)余元的利息。在蘭州中院對(duì)此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，向省高院提起上訴。 2009年7月2日，在省高院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除白銀華電投資開(kāi)發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬(wàn)利公司簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同，居正公司和金萬(wàn)利公司返還774名職工的購(gòu)房款1.01億元，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬(wàn)元，共計(jì)1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書(shū)生效后，兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù)，于是，774名職工向蘭州中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。后居正公司和金萬(wàn)利公司主動(dòng)將執(zhí)行款送到法院，1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:34
• 157****0443

  因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。下面，法律快車房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間發(fā)生的產(chǎn)權(quán)登記或債權(quán)債務(wù)糾紛。
  對(duì)該條購(gòu)房人要看明白：房地產(chǎn)商在這里承諾的是其所出售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛，而沒(méi)有承諾其所出售的商品房沒(méi)有債權(quán)債務(wù)，而且房地產(chǎn)商所承諾的承擔(dān)全部責(zé)任有一個(gè)前提條件，那就是造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛。
  1、購(gòu)房人在知情的情況下購(gòu)買了抵押房。
  在商品房出售以前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購(gòu)房人。按照我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價(jià)款不明顯低于價(jià)值和通知抵押權(quán)人(比如發(fā)放抵押貸款的銀行)，并告知購(gòu)房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。
  在這種情況下，購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)商解押之前無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請(qǐng)求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)爛尾或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購(gòu)房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔(dān)全部責(zé)任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購(gòu)房人在知道欲購(gòu)房屋被抵押的情況下，沒(méi)有特別的實(shí)惠是沒(méi)有必要去買的。
  2、購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買了抵押房或已售房。
  我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。面對(duì)這些法律法規(guī)，卻仍有個(gè)別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實(shí)進(jìn)行銷售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，?duì)購(gòu)房人進(jìn)行欺詐。
  在這種情況下，受騙的購(gòu)房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實(shí)際能賠多少的問(wèn)題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個(gè)問(wèn)題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購(gòu)房人參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明：出賣人保證本合同標(biāo)的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應(yīng)在收到買受人請(qǐng)求解除合同通知()日內(nèi)返還已付購(gòu)房款及利息并賠償人民幣()元(不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的具體數(shù)字)。爭(zhēng)取對(duì)自己多一點(diǎn)兒保護(hù)。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:25
• 132****9572

  您好，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定二者均屬于商品房買賣合同糾紛。區(qū)分商品房預(yù)售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同。
  商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款并簽訂的合同。
  故上述糾紛的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是審查商品房買賣合同的標(biāo)的物屬于正在建設(shè)的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設(shè)的房屋買賣而發(fā)生的糾紛屬于商品房預(yù)售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發(fā)生的糾紛則屬于商品房銷售合同糾紛。
  相關(guān)法律法規(guī)：《商品房預(yù)售管理辦法》第二條　本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
  第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  (三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  第六條　商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  第十條第一款　商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/span>

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買賣合同糾紛心得有哪些，如何避免糾紛呢？
  答

  解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過(guò)合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過(guò)調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對(duì)合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，這兩種方式**省事、**簡(jiǎn)便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來(lái)講，也利于案件的迅速解決和減少解決費(fèi)用。當(dāng)然通過(guò)訴訟解決雖然耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高，但這卻是解決合同糾紛的一種**重要、**權(quán)威的途徑。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)房預(yù)售合同糾紛適用哪些法律依據(jù)呢？
  答

  正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)房預(yù)售合同糾紛可以去工商局投訴嗎？
  答

  可以，工商局依據(jù)消法規(guī)定受理經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的糾紛，可以撥打12315，也可直接去工商局投訴。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)房合同糾紛怎么處理呢?
  答

  1. 買房人如果因?yàn)橄拶?gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法買房，可以要求解除合同。這種情況屬于不可抗力，不需要承擔(dān)責(zé)任。2. 《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！　”痉ㄋQ不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。3. 《合同法》第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛案件如何舉證 商品房預(yù)售合同糾紛應(yīng)該如何處理
  答

  一、證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù) 1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等； 2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等； 3、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。 二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)（普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件） 1、房地產(chǎn)買賣合同； 2、房地產(chǎn)銷售許可證； 3、購(gòu)房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購(gòu)房方以按揭（抵押）貸款方式支付房款的，還應(yīng)提供按揭（抵押）貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等； 4、房屋竣工驗(yàn)收情況的證明； 5、房屋交接時(shí)間的證明。 三、當(dāng)事人還應(yīng)針對(duì)具體的訴訟請(qǐng)求提交僅適用于某類案件的證據(jù) （一）因開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房方要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》、支付逾期交房違約金及賠償損失的 1、購(gòu)房方受到損失的證據(jù)； 2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。 （二）因開(kāi)發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購(gòu)房方要求支付延期辦證違約金的 1、售房方通知購(gòu)房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明； 2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明； 3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。 四、當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中有具體請(qǐng)求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。