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• 132****2072

  一、逾期交付的違約責(zé)任。 出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任? 【處理方法】按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。
  二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金;合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。
  三、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理? 【處理方法】按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
  四、對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些? 【處理方法】買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有:
  (1)實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。
  (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
  (3)違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
  (4)違約侵權(quán)責(zé)任。
  五、出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題: 【處理方法】
  (1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。
  (2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。
  (3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:41
• 138****9624

  首先，你要看有沒(méi)有協(xié)商解決的可能，若能協(xié)商的協(xié)商解決，以免訟累。
  協(xié)商不成的，去法院要求了立案，帶上你的合同、你的身份證，還要知道對(duì)方的情況，對(duì)方是個(gè)人的要對(duì)方的個(gè)人信息，對(duì)方是單位的要知道單位的全稱(chēng)、法定代表人、注冊(cè)地址等信息。
  你要告的是開(kāi)發(fā)商的話，這些信息商品房預(yù)售合同里都有的。
  寫(xiě)一份起訴狀就可以去立案了，明確寫(xiě)明你的訴訟請(qǐng)求，立案成功后需預(yù)繳納訴訟費(fèi)。
  現(xiàn)在一般都要訴前調(diào)解的，因此還要經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，如果調(diào)解不成的，再正式立案，然后等正式開(kāi)庭傳票。

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:27
• 156****0662

  一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)
  由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，目前大致有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種意向書(shū)；二是認(rèn)購(gòu)書(shū)本身即為正式的買(mǎi)賣(mài)合同；三是認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了一般買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會(huì)，在條件成熟時(shí)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且明確了認(rèn)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的契約。
  二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所涉定金性質(zhì)
  定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類(lèi)型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金所起的作用是保證認(rèn)購(gòu)人將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并擔(dān)保開(kāi)發(fā)商履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。
  三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)說(shuō)明條款效力
  實(shí)踐中，大多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)在“說(shuō)明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前出賣(mài)人已向認(rèn)購(gòu)人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣(mài)人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)人對(duì)上述合同約定條款、選填內(nèi)容無(wú)異議或者類(lèi)似內(nèi)容（以下簡(jiǎn)稱(chēng)說(shuō)明條款）。法院在判決中，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中說(shuō)明條款的法律效力的認(rèn)定不一。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)系預(yù)約合同，賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，因而繼續(xù)磋商是認(rèn)購(gòu)人的一項(xiàng)主要合同權(quán)利，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的說(shuō)明條款在很大程度上使認(rèn)購(gòu)人及格式條款承諾人對(duì)繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說(shuō)明條款屬于限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購(gòu)人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款無(wú)效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過(guò)程中，對(duì)格式條款無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格?！逗贤ㄋ痉ń忉?zhuān)ǘ返谑畻l規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形并非必然無(wú)效，還必須滿(mǎn)足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說(shuō)明義務(wù)的條件。
  四、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后未簽正式買(mǎi)賣(mài)合同情形下定金如何處理
  張付杰律師多承辦的類(lèi)似案件中，法院在審理當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因故未簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的定金糾紛時(shí)，基本會(huì)根據(jù)個(gè)案的不同情形，有區(qū)別的認(rèn)定是否適用定金罰則。一般會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形：
  1、適用定金罰則無(wú)權(quán)要求定金返還
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有說(shuō)明條款或雙方當(dāng)事人對(duì)說(shuō)明條款無(wú)異議的情形下，認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議但開(kāi)發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購(gòu)人仍以雙方對(duì)正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，認(rèn)購(gòu)人無(wú)權(quán)要求返還定金。
  2、不適用定金罰則定金退還
  根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后到簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。此外，在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議且開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，認(rèn)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購(gòu)人由此拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。
  3、適用定金罰則定金雙倍返還
  在此類(lèi)糾紛中，開(kāi)發(fā)商若無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱(chēng)的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時(shí)應(yīng)判令開(kāi)發(fā)商向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 19:53:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 誰(shuí)來(lái)說(shuō)說(shuō)處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的方法是什么？
  答

  首先，你要看有沒(méi)有協(xié)商解決的可能，若能協(xié)商的協(xié)商解決，以免訟累。協(xié)商不成的，去法院要求了立案，帶上你的合同、你的身份證，還要知道對(duì)方的情況，對(duì)方是個(gè)人的要對(duì)方的個(gè)人信息，對(duì)方是單位的要知道單位的全稱(chēng)、法定代表人、注冊(cè)地址等信息。你要告的是開(kāi)發(fā)商的話，這些信息商品房預(yù)售合同里都有的。寫(xiě)一份起訴狀就可以去立案了，明確寫(xiě)明你的訴訟請(qǐng)求，立案成功后需預(yù)繳納訴訟費(fèi)?，F(xiàn)在一般都要訴前調(diào)解的，因此還要經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，如果調(diào)解不成的，再正式立案，然后等正式開(kāi)庭傳票。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
  答

  最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中對(duì)此做出了規(guī)定：開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購(gòu)房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，沒(méi)有催告的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購(gòu)房人不要求解除合同的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中又沒(méi)有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開(kāi)發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償購(gòu)房人的損失。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
  答

  關(guān)鍵是面積 樓層 以及供暖方式

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
  答

  廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號(hào)) 全省各級(jí)人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書(shū)中不要直接引用。審理此類(lèi)案件中的問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn) 為了正確審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無(wú)法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣(mài)人只有在因其自身的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期交樓違約金或出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買(mǎi)受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣(mài)人或買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣(mài)人將買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買(mǎi)受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，出賣(mài)人應(yīng)將收受的購(gòu)房款(包括買(mǎi)受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買(mǎi)受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并由出賣(mài)人代替買(mǎi)受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買(mǎi)受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買(mǎi)受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買(mǎi)受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣(mài)人與買(mǎi)受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同因惡意串通、損害第三人利益而無(wú)效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷(xiāo)權(quán)。 借款合同被撤銷(xiāo)后，由買(mǎi)受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣(mài)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買(mǎi)受人、出賣(mài)人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門(mén)的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由買(mǎi)受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買(mǎi)受人返還款項(xiàng)時(shí)，買(mǎi)受人以出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買(mǎi)受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行的，人民法院應(yīng)告知買(mǎi)受人另行起訴。 13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買(mǎi)受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。 14、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買(mǎi)受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買(mǎi)受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果買(mǎi)受人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來(lái)已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買(mǎi)受人清償其全部債務(wù)后，向原買(mǎi)受人追償。受讓人不代替原買(mǎi)受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買(mǎi)受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買(mǎi)受人按照過(guò)錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來(lái)未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買(mǎi)受人承擔(dān)賠償責(zé)任。