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• 144****8113

  《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是當(dāng)事一方是否具有完全房產(chǎn)所有權(quán)...
  《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！北娝苤课葙I賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過(guò)戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人。
  可見(jiàn)，合同關(guān)系是因，過(guò)戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過(guò)戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問(wèn)題，與合同的效力無(wú)涉。以房屋沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)、不能辦理過(guò)戶登記為由反推合同無(wú)效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。
  《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！薄?*高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！?/span>

  查看全文↓ 2019-01-11 09:14:34
• 146****3431

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。
  
  依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:14:25
• 158****8386

  無(wú)房產(chǎn)證的房子買賣合同，只要是簽字成交的，對(duì)于雙方還是具有法律效力的：：
  因?yàn)檫@種是屬雙方交易成交的，并且雙方已經(jīng)是簽字，就構(gòu)成了一定法律效應(yīng)了。但在成交后的合同，購(gòu)房發(fā)票要保管好，避免以后的麻煩。
  比如：私人與私人借錢，并且簽有借條。如果是通過(guò)法院，為什么法院還是一樣的受理，并判借錢方還錢。這就說(shuō)明私人與私人簽字的合同，是有效的。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:14:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 無(wú)房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎
  答

  無(wú)房產(chǎn)證的房屋只代表該房屋無(wú)法正常辦理過(guò)戶手續(xù)，并不代表買賣合同無(wú)效，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)房屋沒(méi)有國(guó)家保護(hù)的所有權(quán)，無(wú)論是購(gòu)買還是出賣，都無(wú)法通過(guò)正常的交易流程取得處分權(quán)，所以即便是日后此類房屋面臨拆遷或者是再次交易，很容易會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。建議**好是等到房產(chǎn)證到手后，具備轉(zhuǎn)讓條件以后，雙方再履行買賣合同。在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)，需要以正式的合同書(shū)面形式出現(xiàn)合同當(dāng)中，需要標(biāo)明房屋的位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積等等，其中比較重要的支付期限、交付期限也需要標(biāo)注清楚。因?yàn)榉课葙I賣比較特殊，所以購(gòu)買的商品房需要具備商品房銷售的條件，如果出賣人已經(jīng)按照相關(guān)約定收取了購(gòu)房款所簽訂的協(xié)議，則應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為買賣合同，開(kāi)發(fā)商要按照合同當(dāng)中的條款履行約定。

• 問(wèn) ??有誰(shuí)知道無(wú)房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  生活中，因?yàn)橥顿Y或者有急用著急賣房但房產(chǎn)證還沒(méi)辦下來(lái)的人不在少數(shù)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣越來(lái)越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一時(shí)間有人認(rèn)為有效，有人認(rèn)為無(wú)效，也有人經(jīng)常拿著房屋買賣合同來(lái)，要求與對(duì)方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。針對(duì)此情況下面做一下簡(jiǎn)要分析。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無(wú)效嗎？并非如此。 首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。 再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無(wú)效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無(wú)效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō)：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三者利益；等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無(wú)效屬于、當(dāng)然、自始無(wú)效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無(wú)效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效，但不建議大家在這種情況之下購(gòu)買房屋。因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，也不能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，意味著即便是交付了房款，實(shí)際房屋的所有產(chǎn)權(quán)人還是沒(méi)有發(fā)生變化，如果在這段期間賣方將房屋抵押或者是轉(zhuǎn)賣買方的利益根本得不到保障，所以在購(gòu)買房屋之前，要提前了解到房屋是否具備有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，以及開(kāi)發(fā)商是否五證齊全。根據(jù)我國(guó)對(duì)于合同法的相關(guān)規(guī)定，在雙方簽訂針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同時(shí)，在沒(méi)有辦理物權(quán)登記也不影響合同的效力，但合同有效并不代表能夠履行合約，特別是當(dāng)賣方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，則意味著簽訂合同的目的沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)，所以合同沒(méi)有辦法繼續(xù)履行。所以在交易的過(guò)程當(dāng)中，盡可能的以合法的途徑購(gòu)買房屋，不要購(gòu)買沒(méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)的房屋。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同如何辦房產(chǎn)證 無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎
  答

  購(gòu)房合同辦房產(chǎn)證 無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同是否有效 無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同是否具有法律效力頗為爭(zhēng)議，簽訂合同的雙方因此而產(chǎn)生的法律糾紛也層出不窮。無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同究竟應(yīng)該如何面對(duì)？請(qǐng)看律師解答。 合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含義，不僅包括合同訂立過(guò)程應(yīng)符合法律規(guī)定，而且包括已經(jīng)成立的合同應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的生效要件。凡不符合法律規(guī)定的要件的合同，不能產(chǎn)生合同的法律效力，從而屬于無(wú)效合同。所謂無(wú)效合同是相對(duì)于有效合同而言的，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益，被確認(rèn)為無(wú)效?？梢?jiàn)，無(wú)效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律約束力的合同，不受國(guó)家法律保護(hù)。 （購(gòu)房合同辦房產(chǎn)證 無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同是否有效） 無(wú)效合同自始無(wú)效，合同一旦被確認(rèn)無(wú)效，就產(chǎn)生溯及既往的效力，即自合同成立時(shí)起不具有法律的約束力，以后也不能轉(zhuǎn)化為有效合同。無(wú)論當(dāng)事人已經(jīng)履行，或者已經(jīng)履行完畢，都不能改變合同無(wú)效的狀態(tài)。無(wú)效合同是當(dāng)然無(wú)效。由于無(wú)效合同是違反國(guó)家法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益的合同，因而它為法律上的當(dāng)然無(wú)效，即其無(wú)效，無(wú)須當(dāng)事人主張即產(chǎn)生無(wú)效的法律后果。 法律咨詢： 原告甲經(jīng)審批取得國(guó)有土地使用權(quán)證，建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過(guò)房屋所有權(quán)證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款30萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也未申請(qǐng)領(lǐng)取房屋產(chǎn)證。，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)50萬(wàn)元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，返還房屋。房產(chǎn)論壇,裝 律師回答： 房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無(wú)效合同。合同無(wú)效后，互相返還財(cái)產(chǎn)外，應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)因合同無(wú)效造成的損失。 相關(guān)法律知識(shí)： 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。 合同法第五十八條規(guī)定“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”，是指因訂立無(wú)效(可撤銷)合同所受到的損失，屬于是一種締約過(guò)失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過(guò)程中的損失和履行合同過(guò)程中的損失，如返還財(cái)產(chǎn)所需要的運(yùn)輸費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等開(kāi)支。無(wú)效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無(wú)效合同本來(lái)就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益，因而不存在預(yù)期利益問(wèn)題。

• 問(wèn) ??沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子怎么交易?無(wú)房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  一、沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行買賣，就要辦理合同更名。賣房人想要進(jìn)行房屋出售，首先要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買房人要按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書(shū)。 要是買房時(shí)能夠一次性交清就容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來(lái)比較麻煩。有兩種方法：1、如果這個(gè)商品房沒(méi)有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，一般為1%。同時(shí)，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購(gòu)房，則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。二、交易流程：1、賣房者需要首先還清銀行貸款；2、賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；4、 注銷完成后由購(gòu)買者和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

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