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• 158****0174

  認購書是否具有法律效力? 通常認為，商品房認購書是以“誠信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標的的預(yù)約合同。
  《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標的和數(shù)量是不可以在將來由當事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對必備條款”。
  商品房認購書通常具備上述三個條款，同時，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認購書應(yīng)當具有法律效力。
  對于上述觀點，社會各界已經(jīng)基本達成共識，各地政府主動制定“商品房認購書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認購書(下稱認購書)是否具有法律效力? 一種觀點認為，沒有取得商品房預(yù)售許可證情況下簽訂的認購書是無效的，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售人必須取得許可證后才可以預(yù)售商品房。
  另一種觀點認為，簽訂認購書并不等于預(yù)售商品房，認購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預(yù)售許可證條件下簽訂認購書并沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此是有效的。認購書和商品房買賣合同有什么區(qū)別? 本文同意第二種意見。 首先，商品房認購書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預(yù)約與本約”的聯(lián)系，但“認購”不等于“預(yù)售”。商品房認購書以“談判和簽約的行為”為標的，以“固定交易機會”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實物”為標的，以“達成交易”為目的。 其次，商品房認購書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進而適用法律也就不同?！吧唐贩款A(yù)售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對商品房實物，不應(yīng)當包括認購行為。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預(yù)售許可證時簽訂的“預(yù)售合同”無效。
  如果將此“許可內(nèi)容”擴大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。 第三，今后，開發(fā)商若無法及時取得預(yù)售許可證，或在無預(yù)售許可情況下正式簽約，應(yīng)當由其承擔商品房認購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認為無效的法律后果。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:35:10
• 132****1276

  只要是經(jīng)雙方意思表示一致所簽訂的合法合同協(xié)議都應(yīng)當認定有效，在處理上需分類討論：
  根據(jù)**高人民法院《商品房司法解釋》第4條對此做了較為明確的規(guī)定，具體分析如下：
  1、如果認購書中明確約定，購房人應(yīng)當在某個具體時間之內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房人則負有在約定的時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約約定的時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。
  2、如果預(yù)購人在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商但未能達成合意的，對認購人而言并不一定構(gòu)成違約。因為，認購書之條款一般較為簡單，并未涵蓋購房人所關(guān)心的全部事項；假如雙方存在分歧、無法達成合意的內(nèi)容恰恰是該事項，則對認購人而言也并不意味著違約。其理由很簡單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，未能協(xié)商一致而簽訂本約合同的情形，對于認購書雙方當事人而言均不存在違約行為，無需承擔違約責任。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:35:02
• 138****0073

  商品房認購書的法律效力及定金是否能要回
  關(guān)于認購書的法律效力，歷來爭論很大?？隙ǖ囊环秸J為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商后簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自愿的基礎(chǔ)上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內(nèi)容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那么審判實踐中一般是怎么處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點的，認為只要開發(fā)商具備預(yù)售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預(yù)售條件，即**起碼應(yīng)當是具有預(yù)售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內(nèi)容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是**高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以后，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據(jù)。該《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”即在一般情況下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力。《解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！本褪钦f，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
  那么，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同，否則，開發(fā)商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的癥結(jié)之所在，也是我們今天要重點探討的問題。
  根據(jù)我本人的理解及實踐經(jīng)驗，我認為，雖然高院的司法解釋明確規(guī)定了認購書的法律效力，但實際上，認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力。可以這樣說，如果你簽了認購書并且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什么呢？下面我就來說一說理由。
  首先，我個人認為，認購書必須是在開發(fā)商具備預(yù)售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用?？梢姡诓痪邆滗N售條件的情況下，開發(fā)商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預(yù)售許可證，那雙方簽署的認購書其實并沒有法律效力。既然認購書無效，那開發(fā)商自然也就不能依據(jù)認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預(yù)售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發(fā)商必須取得預(yù)售許可證，否則，開發(fā)商就不具備簽合同的資格。如果真的出現(xiàn)這種情況，那我們不僅可以要求開發(fā)商返還定金，而且可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發(fā)商就應(yīng)當按照約定時間簽署正式合同，現(xiàn)在，因開發(fā)商不具備預(yù)售資格導(dǎo)致不能簽訂正式合同，那開發(fā)商理應(yīng)承擔雙倍返還定金的責任。
  那么，在開發(fā)商具備預(yù)售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據(jù)高院的司法解釋規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。何謂不可歸責于雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責于雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內(nèi)容。但相對于一份完整的預(yù)售合同來說，還有很多內(nèi)容沒有包括，比如辦理房產(chǎn)證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現(xiàn)在的開發(fā)商一般都很牛氣，牛氣的表現(xiàn)之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發(fā)商發(fā)難。如果開發(fā)商不同意修改合同條款或簽訂補充協(xié)議，那合同自然就簽不成了。此時，開發(fā)商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發(fā)商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎于任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:34:51

相關(guān)問題

• 問 買房的認購協(xié)議有法律效力嗎
  答

  認購協(xié)議有法律效力。在正式簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時認購書?！墩J購書》雖然是臨時的，但也具有法律效力。法律規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律的該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力?！笨梢?，臨時認購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴重影響自身利益。

• 問 買房的認購協(xié)議有法律效力嗎？
  答

  認購協(xié)議有法律效力。在正式簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時認購書?！墩J購書》雖然是臨時的，但也具有法律效力。法律規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律的該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力?！笨梢?，臨時認購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴重影響自身利益。

• 問 商品房認購意向書有沒有法律效力?
  答

  你好，應(yīng)該具有一定的法律效力的。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關(guān)違約責任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。導(dǎo)致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。鏈接：

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• 問 商品房認購書效力怎么樣？是否具有法律效力?
  答

  首先，商品房認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。 其次，商品房認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。 **后，商品房認購書具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

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• 問 ??商品房哪個證有法律效力
  答

  當然是房產(chǎn)證效力更大，房屋以產(chǎn)權(quán)登記為準。但有效的協(xié)議也有法律效力，同樣可以用來維護權(quán)益。

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