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• 149****6886

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當可觀。
  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  （1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:46:20
• 148****3156

  過戶辦理流程：
  
  一、到“登記信息、驗證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗證手續(xù);
  
  二、到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù);
  
  三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù);
  
  1.申請人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件;
  
  2.代理人代為申請的，委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件;其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明;
  
  3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明;
  
  4.被繼承人的死亡證明;
  
  5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明;
  
  6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明;
  
  7.公證人員認為應(yīng)提交的其他證明、材料;
  
  四、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù);
  
  五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅;
  
  六、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。
  
  二手房過戶時應(yīng)該需要注意？
  
  一、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風(fēng)險的。房主可能將房產(chǎn)證進行抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣，所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  
  有些房屋有好幾個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  
  二、明確成交價格和稅費責(zé)任
  
  在合同中一定要注明正式的成交價格，還有交易的時間、交易稅費，還有關(guān)于稅費到底由買賣雙方的哪一方負責(zé)。從稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為營業(yè)稅、個人所得稅，歸客戶交納的稅費為契稅、土地出讓金。
  
  三、要明確買賣雙方的責(zé)任
  
  如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時，雙方利益上應(yīng)得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)完全統(tǒng)一。
  
  四、明確付款方式和時間
  
  雙方應(yīng)該在二手房交易合同中明確付款方式和時間，如**款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權(quán)益。因批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進行確認。
  
  五、物業(yè)交割要清楚
  
  在簽訂買賣合同時候，千萬不要忘記物業(yè)交割環(huán)節(jié)附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。
  
  六、過戶時間要明確
  
  過戶時間要明確，買房人**在乎的莫過于什么時間房屋**終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準確的時限。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:46:03
• 134****5762

  二手房過戶買賣需要經(jīng)過的流程：
  1、領(lǐng)表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認單》，填表。
  2、交易：買賣雙方驗人簽字。
  3、查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封（上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果）。
  4、鑒定：做《房屋安全鑒定報告》。
  5、核價：財政部門根據(jù)《房屋買賣（置換）合同》的成交金額評估房價。
  6、地稅：繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅（免稅的地稅部門開具免稅確認單）和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。
  7、第二天或第三天交件
  七天后交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費：交納交易手續(xù)費封卷：領(lǐng)取證回執(zhí)
  此后十個有效工作日后
  領(lǐng)證：買方拿身份證原件取房證。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:45:46

相關(guān)問題

• 問 二手房屋過戶需經(jīng)歷幾個重要步驟? 
  答

  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 ??怎樣過戶二手房?需經(jīng)歷幾個重要步驟?
  答

  二手房交易流程：第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。第3步：贖樓贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。出于風(fēng)險考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。第5步：簽訂買賣合同簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。

  全部5個回答>
• 問 ??二手房怎樣算過戶成功?需經(jīng)歷幾個重要步驟?
  答

  一次性付款購買二手房的流程相對簡單。　　只需要買賣雙方協(xié)商一致達成購房意向，并確定房屋成交價格后，到二手房交易中心簽約窗口填寫二手房交易信息表，簽訂買賣合同后，買方將購房款存入資金監(jiān)管專戶內(nèi)，買賣雙方查詢購房款到賬后，攜帶登記相關(guān)資料到二手房交易中心政務(wù)大廳辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并繳納相關(guān)稅費，領(lǐng)取《市房屋產(chǎn)權(quán)登記收件領(lǐng)取憑據(jù)》。　　一般來說，資料進窗后的5個工作日內(nèi)，就可以完成房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。屆時，購房者憑《市房屋產(chǎn)權(quán)登記收件領(lǐng)取憑據(jù)》領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。此時，監(jiān)管銀行憑劃轉(zhuǎn)資金指令將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至賣方指定的賬戶，過戶程序完成。

  全部3個回答>
• 問 按揭二手房怎么過戶?需經(jīng)歷幾個步驟?
  答

  　貸款買二手房過戶流程如下：　　第一步，買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等?！　〉诙剑炗喍址抠I賣合同。　　第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日?！　〉谒牟?，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中**耗時間的階段，通常要40個工作日左右?！　〉谖宀?，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。　　第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。　　第七步，憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證?！　〉诎瞬?，憑完稅契證到土管部門辦理國土證?！　〉诰挪?，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。　　貸款買二手房過戶時需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構(gòu)認為有必要提供的資料等。

  全部3個回答>
• 問 ??按揭二手房怎么過戶?需經(jīng)歷多少個步驟?
  答

  一、二手房按揭貸款的流程：1、遞交材料，提出申請。買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估。2、評估。根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。具體多長時間會依據(jù)約定情況而定，一般3至5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納評估費。3、銀行審批。銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。4、交**，辦理過戶。審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。5、買方辦理房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸。領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。二、注意事項1、明確房屋的產(chǎn)權(quán)情況。購房者從房屋信息中選擇中意房源，并和房屋產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系實地考察房屋情況。在實地考察時除了要考察房屋的質(zhì)量情況，還要記得核對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，注意核對房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人的身份證等信息。2、注意二手房房齡。銀行對二手房的房齡有比較嚴格的規(guī)定,若房齡過老,那么貸款申請很可能會被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時間加起來不能超過30年,有的直接規(guī)定二手房房齡不能超過15年,總之,購房者在選房時一定要考慮房齡的問題,以免貸款受影響。3、利率選擇因人而異。收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群,可以考慮選擇固定利率,因為未來可以不受加息的影響；但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層,建議選擇浮動利息,因為他們在銀行貸款客戶中屬于客戶,可以享受優(yōu)惠利率,所以浮動利率比較優(yōu)惠。4、選擇適合自己的貸款類型。貸款可以用公積金,也可用商業(yè)貸款,如果公積金不夠的話,還可以用公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的貸款方式。5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶。買賣雙方應(yīng)去房屋管理局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，根據(jù)中國民法通則規(guī)定在中國境內(nèi)不動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)換需經(jīng)主管機關(guān)登記后才生效。

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