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• 156****9587

  二手房過戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。 20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  
  房產(chǎn)證辦理過戶所需時間：
  材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定
  
  要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會有一個回 執(zhí)單，一定要在上面說明
  
  的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產(chǎn)
  
  證。房產(chǎn)證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。
  二手房過戶所要繳納的費用：
  交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、
  
  教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的
  
  普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普
  
  通住宅（成交價的4%）。
  2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出
  
  售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價
  
  征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合
  
  同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯
  
  一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足
  
  都必須繳納個人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)
  
  能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)
  
  交易價格較低的退還。
  5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
  此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城
  
  建稅、教育費附加和地方教育費附加。
  注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構(gòu)/銀行）出
  
  面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:43:28
• 146****8262

  1、房屋手續(xù)是否齊全
  　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  2房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  3交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4土地情況是否清晰
  　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  5市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  6福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  7單位房屋是否侵權(quán)
  　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  8物管費用是否拖欠
  　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  9中介公司是否違規(guī)
  　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  10合同約定是否明確
  　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:43:19
• 133****3016

  一、二手房交易中會遇到哪些問題 二手房交易中會遇到如下的問題： （一）二手房性質(zhì)的瑕疵： 1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。 2、房產(chǎn)已被出租。買房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。 3、買方購買準(zhǔn)備用作營業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。 風(fēng)險防范： 購房者在投資之前，首先要驗看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，**好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實性。 其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。 再次，要核實產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。 **后，尤其要審查出賣人是否對標(biāo)的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。 審查產(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)注意到以下幾方面： 1、以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間6%的差價。 2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。 3、遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。 4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標(biāo)注的字體、字樣、字號、格式都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證，基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)。 此外，購房者還要注意：在房屋買賣交易完成的同時，應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。 如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發(fā)商的問題而**終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。 （二）賣方資質(zhì)上的瑕疵： 1、賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)。 2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意。 風(fēng)險防范： 要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書**好是經(jīng)過公證的。 其次，與業(yè)主約定遷出時間。專業(yè)人員認為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，**好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。 （三）二手房價格上的瑕疵： 1、二手房價格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價的2／3左右（具體視房子時間而定），過分高于此價格將存在貶值的風(fēng)險。 2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。 3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。 風(fēng)險防范： 價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應(yīng)從幾個方面具體分析。 房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽?環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。 另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。 （四）二手房質(zhì)量上的瑕疵： 1、住宅本身的質(zhì)量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。 2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復(fù)雜的社會關(guān)系等。 一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價格，而對于房屋質(zhì)量問題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。 風(fēng)險防范： 購房者一定要對房屋質(zhì)量仔細驗看，除了實地考察外**好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質(zhì)量問題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。 （五）二手房交易過程的瑕疵： 主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規(guī)范的風(fēng)險控制。 風(fēng)險防范： 1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。 2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風(fēng)險。 二、二手房交易的風(fēng)險是什么 （一）中介風(fēng)險 有些不法二手房中介機構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費者。二手房中介機構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。 在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關(guān)認可的合同文本；其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者**好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。 （二）價格風(fēng)險 二手房交易**大的問題是價格問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大；而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。 房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型－10％。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價，1層和6層－3％，7層－5％，3層和4層＋3％，若是樓頂則－5％；房間如無朝南門窗－5％。 環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別－5％，位于省、市重點中**區(qū)的＋15％。 （三） 法律風(fēng)險 來自交易主體方面的風(fēng)險。即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。 來自交易房屋方面的風(fēng)險。這方面的風(fēng)險主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2.房屋權(quán)屬存有爭議；3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益；5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6.已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；8.交易房屋存有質(zhì)量問題。 來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。 （四）拆遷風(fēng)險 花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當(dāng)年的購房款持平，也是個未知數(shù)。 如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？首先，在一兩年內(nèi)會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所（中心）能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房產(chǎn)局的科長介紹，房產(chǎn)局允許這種情況的房子進行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房產(chǎn)局沒有記錄，當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝]被凍結(jié)，那么就需購房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機會參觀一些規(guī)劃展覽。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:43:07
• 141****6310

  二手房過戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  房產(chǎn)證辦理過戶所需時間：
  材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會有一個回 執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。
  二手房過戶所要繳納的費用：
  交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
  2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的退還。
  5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
  此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
  注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。

  查看全文↓ 2019-01-11 06:42:48
• 155****7006

  沒有房權(quán)證的房屋法律規(guī)定不準(zhǔn)上市，單靠簽訂買賣合同、公證等都不能保證（因違反法律規(guī)定不受保護）。若真想買該房，換個方式吧！可簽訂一份委托合同，委托賣房方全權(quán)辦理，然后找一信譽好的擔(dān)保人擔(dān)保！
  1、做個委托公證，受托人找你信得過的人，以后要過戶就算找不見原因房主都沒有關(guān)系，有受托人就行了
  2、做個聲明公證，聲明房主已經(jīng)把房賣給了你，銀行按揭余款是由你付的，如果房主反悔要賠償多少錢?？赡苡械墓C處不做這樣的公證，那在買賣合同上寫明也行
  3、在此房能辦下來房產(chǎn)證時盡量一次性把錢還掉，然后過戶，哪怕是借錢都行，過完戶后做抵押貸錢出來再還給別人
  風(fēng)險主要有兩個：
  房主補辦手續(xù)再這樣賣給別人再跑掉
  房主因為做生意或其它因破產(chǎn)房產(chǎn)會補查封

  查看全文↓ 2019-01-11 06:42:39

相關(guān)問題

• 問 自己辦理二手房交易存在的風(fēng)險是什么？
  答

  二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。 20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。房產(chǎn)證辦理過戶所需時間：材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會有一個回 執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。二手房過戶所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的退還。5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。

  全部5個回答>
• 問 有誰說說二手房自己交易存在哪些風(fēng)險?
  答

  風(fēng)險一：來自房屋本身方面的風(fēng)險。1、對房屋所在片區(qū)考察不仔細。對居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場，陵園墓地。如果不慎購買了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來看也是很不利的，即使以后賣房也會很難**的。無論這樣的房子多便宜，我們都要避免購買。2、房屋有嚴重的質(zhì)量問題。如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問題。3、房屋產(chǎn)權(quán)問題。比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒有得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒有得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。風(fēng)險二：來自中介方面的風(fēng)險二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業(yè)，通常大家購買二手房都是通過二手房中介公司，通過正規(guī)的信譽好的公司來交易，為買賣雙方規(guī)避很多風(fēng)險，也為買賣雙方節(jié)約大量的時間精力。但是有些不法二手房中介機構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費者，從而為交易雙方帶來不必要的麻煩和損失?，F(xiàn)在我將二手房中介機構(gòu)經(jīng)常存在的問題總結(jié)以下幾個方面。1、中介公司不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。為牟取**大的利益，某些二手房中介公司在沒見到出售方時會要求購買方先以較高的價格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個客戶約見房東以較低的價格簽下定金合同，中介公司以全部購房款支付給出售方后要求出售方在公證部門做委托授權(quán)書，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過戶給真正的購房方。這樣中介公司的差價就賺到了。這部分差價通常遠遠高于中介費的收益，所以某些小公司會以較低的中介費為誘餌來吸引客戶，實際上小公司又以賺取差價的形式讓購房者買單。2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問題。職業(yè)道德差的經(jīng)紀(jì)人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀(jì)人也是很重要的。3、簽訂不公平合同。中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。4、中介公司操作流程不規(guī)范。如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。風(fēng)險三：來自交易主體雙方的風(fēng)險1、來自出賣方的風(fēng)險。非真實的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買方出更高價格，出售方有利可圖時違約。2、來自購買方的風(fēng)險。購房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過。買方無購房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購政策。

  全部3個回答>
• 問 二手房交易中會存在哪些法律風(fēng)險？
  答

  1、交易主體方面的風(fēng)險； 買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格，具體表現(xiàn)為出賣人非房屋的所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。 2、來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險；房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則，房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)才予以登記。 3、來自二手房交易合同方面的風(fēng)險；主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明確引發(fā)糾紛，或交易一方利用合同進行欺詐。 4、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險； 房地產(chǎn)權(quán)證是由國家頒發(fā)并認可的房地產(chǎn)憑證，權(quán)證中所記載的權(quán)利人為相應(yīng)房地產(chǎn)的合法所有人。只有房地產(chǎn)權(quán)利人及受托人才享有對該房地產(chǎn)的使用和處分權(quán)能。如因某種原因而不能辦理權(quán)證過戶，對該房地產(chǎn)的使用和處分如居住、出租、抵押等會受到嚴重的影響。

• 問 二手房私下交易的風(fēng)險是什么
  答

  ①產(chǎn)權(quán)風(fēng)險；②資金安全問題，一般來說，資金安全問題就是指的房主拿到定金或首付款后跑路。另外還需要注意，有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等情況；③物業(yè)問題，完成產(chǎn)權(quán)過戶，并不意味著全部交易的結(jié)束，因為后面還有賣方戶口遷出，物業(yè)管理費結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費用結(jié)清的相關(guān)事情；④假房源風(fēng)險，如果自己沒有分辨出假房源信息，就很有可能會掉進他人的陷阱。

• 問 二手房私下交易的風(fēng)險是什么？
  答

  1、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險；2、資金安全問題，一般來說，資金安全問題就是指的房主拿到定金或首付款后跑路。另外還需要注意，有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等情況；3、物業(yè)問題，完成產(chǎn)權(quán)過戶，并不意味著全部交易的結(jié)束，因為后面還有賣方戶口遷出，物業(yè)管理費結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費用結(jié)清的相關(guān)事情；4、假房源風(fēng)險，如果自己沒有分辨出假房源信息，就很有可能會掉進他人的陷阱。