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• 134****7124

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同分為三類(lèi)
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀(guān)認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
  對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:39:46
• 144****1425

  1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形
  (1)出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然有效。
  (2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶(hù)口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  (3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也有效。
  (4)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
  2、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
  (1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將農(nóng)村房屋出賣(mài)給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。
  (2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣(mài)給其他村的村民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:39:29
• 148****2238

  因?yàn)楹贤黧w的不同，在適用法律認(rèn)定宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。
  1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。
  因購(gòu)買(mǎi)者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰D(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
  2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。
  我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
  國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
  對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后如何處理的問(wèn)題，審判實(shí)踐中通常存在以下幾種情形：
  第一，對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻槊鳠o(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房退款的訴訟請(qǐng)求。
  第二，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效，判決駁回當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:39:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定是怎么樣的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同分為三類(lèi)1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀(guān)認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是怎么認(rèn)定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是如何認(rèn)定的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同分為三類(lèi)1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀(guān)認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么注意事項(xiàng) 如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
  答

  隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶(hù)擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，那么如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有何注意事項(xiàng)呢？ 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛 先給大家看個(gè)案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說(shuō)合下，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣(mài)予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當(dāng)時(shí)雙方約定價(jià)格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣(mài)自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)三被告所訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。 如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶(hù)擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，本案即屬此種情況。 在此情況下，對(duì)該涉及到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定就不能簡(jiǎn)單的一律按無(wú)效對(duì)待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)上去把握。一般來(lái)說(shuō)，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件： 1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房； 2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員； 3、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件； 4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。 因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。因此如果有意向購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的購(gòu)房者，一定要認(rèn)真閱讀以上幾個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的條件，只有符合這四個(gè)條件，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同才有效，否則為無(wú)效，意欲購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的買(mǎi)房者，您明白了嗎？