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• 152****9250

  （1）無民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無效
  不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，無民事行為能力人應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人或法定代理人代理民事活動。所以，無民事行為能力人的商品房買賣合同應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人或者法定代理人簽訂。
  （2）限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
  限制行為能力人是指年滿10周歲未滿18周歲的未成年人，但年滿16周歲未滿18周歲，以自己的勞動收入為主要的生活來源的視為成年人。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人也是限制行為能力人。
  限制行為能力的人只能進(jìn)行與其年齡、智力和精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行的商品房買賣必須由其法定代理人代理，沒有經(jīng)法定代理人的代理，限制行為能力人與第三人簽訂的商品房買賣合同屬于無效合同。
  （3）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)購買或變相購買城市私有房屋簽訂的商品房買賣合同無效
  如果因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上的人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)雖然登記在個(gè)人名下，但是實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。
  （4）一方以欺詐、脅迫的手段損害國家利益訂立的商品房買賣合同無效
  “欺詐”是指一方當(dāng)事人故意欺騙他人而使他人陷入錯誤而與之訂立合同的行為。欺騙他人的方法包括故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況。
  “脅迫”是一方當(dāng)事人以將來要發(fā)生的損害或者以直接施加損害相威脅，而使對方當(dāng)事人產(chǎn)生恐懼并與之訂立合同的行為。脅迫行為給對方當(dāng)事人施加的是一種威脅，這種威脅必須是非法的。
  此外，《合同法》對這一條的規(guī)定有一個(gè)重要的限定因素即損害國家利益，也就是說，以欺詐、脅迫的手段訂立商品房買賣合同只有損害了國家的利益才會必然無效，比如未繳納土地出讓金簽訂的商品房買賣合同。如果沒有損害國家利益，則屬于可撤銷合同，當(dāng)事人可以選擇是否撤銷商品房買賣合同。
  （5）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的商品房買賣合同無效
  “惡意串通”是指合同當(dāng)事人在明知或者應(yīng)當(dāng)知道簽訂商品房買賣合同的行為將會損害國家、集體或者第三人利益的情況下而故意共同實(shí)施的該行為。比如合同雙方當(dāng)事人明知商品房已銷售給他人而簽訂的商品房買賣合同無效，或者非商品房所有人與購房者簽訂的商品房買賣合同無效，以及惡意串通，買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的商品房的商品房買賣合同。
  （6）以合法形式掩蓋非法目的的商品房買賣合同無效
  “以合法形式掩蓋非法目的”包括兩種情況：一是當(dāng)事人通過實(shí)施合法的行為來達(dá)到掩蓋其非法的目的。比如當(dāng)事人雙方通過簽訂商品房買賣合同來達(dá)到騙取銀行貸款的目的；二是指當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同在形式上是合法的，但在內(nèi)容上是非法的。比如合同內(nèi)容缺少法定必備內(nèi)容或者合同內(nèi)容違法。
  （7）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定
  “法律”是指全國人民代表大會及其常務(wù)委員會頒布的法律，“行政法規(guī)”是國務(wù)院頒布的規(guī)章、命令、條例等?！皬?qiáng)制性規(guī)定”是強(qiáng)制性的法律規(guī)范，它與“任意性法律規(guī)范”相對應(yīng)。
  強(qiáng)制性法律規(guī)范分為義務(wù)性規(guī)范和禁止性規(guī)范。義務(wù)性規(guī)范是人們必須履行一定行為的法律規(guī)定，例如，開發(fā)商在預(yù)售商品房之前必須辦理預(yù)售登記許可。禁止性規(guī)范規(guī)定人們不得從事某種行為，例如，銷售廣告中不得含有封建迷信的內(nèi)容。商品房買賣合同無論違反義務(wù)性規(guī)范還是禁止性規(guī)范都是無效的。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:11:44
• 157****2181

  購房合同無效的幾種情形（一手房）：
  1、開發(fā)商違反法律法規(guī)比如說，在沒有取得預(yù)售證的情況下，開發(fā)商就向購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同，那此購房合同就是無效的。
  2、欺詐、脅迫購房者簽訂合同對于開發(fā)商誤導(dǎo)購房者，并致其產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背自己意愿而簽訂的房屋買賣合同是無效的。但是，購房者需要進(jìn)行舉證來申請法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。
  3、房子實(shí)際戶型和設(shè)計(jì)不符開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，且購房合同視為無效。
  4、房屋面積誤差超過3%房屋交付時(shí)，購房者購買的房子實(shí)測面積與合同約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對值超過3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。
  5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格房屋主體結(jié)構(gòu)包括承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，如果屬于主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房者有權(quán)退房，購房合同無效。
  6、與無民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這一情況常見于二手房買賣交易中。
  7、未告知購房者將房再次抵押簽訂買賣合同后，出售人未告知購房者又將房屋抵押給第三方，合同無效。這就類似于一房多賣的行為，購房合同是無效的。
  8、隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房開發(fā)商將拆遷安置房按商品住宅出售給購房者，簽訂的購房合同無效。
  9、延期交房超過合理期限開發(fā)商遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋承諾的，購房合同無效。
  10、因出賣人原因無法辦理房產(chǎn)證商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人自身的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房合同無效。

  查看全文↓ 2019-01-11 00:11:37
• 135****0662

  在簽訂商品房買賣合同之后,如遇到以下情景,購房者有權(quán)依法解除合同(退房),并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購房款、賠償貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。
  一、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì):指在商品房預(yù)售之后,開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì),影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房價(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  二、商品房面積誤差過大:指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理,未約定處理方式的,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定,面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購房者有權(quán)選擇退房。購房者選擇退房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價(jià)款退還給購房者,同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。
  三、商品房套型誤差:指按套(單元)計(jì)價(jià)的商品房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖,平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款,購房者退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  四、按揭貸款申請未獲批準(zhǔn):指商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  五、開發(fā)商遲延交樓:指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購房者與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間,若開發(fā)商未能在約定期限交付,購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房,并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,購房者有權(quán)要求解除合同;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月;如購房者沒有進(jìn)行催告的,應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求解除購房合同,否則,解除權(quán)消滅。
  六、商品房質(zhì)量問題:指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房,如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn),如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù),返還購房款,并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。另外,如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,購房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
  七、購房者無法取得房屋:指商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任;另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致購房者無法取得房屋,購房者也有權(quán)解除合同。
  八、開發(fā)商故意隱瞞真相:指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  九、延遲辦理房產(chǎn)證:指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失的。
  十、其他情況:主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效,如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn),簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的

  查看全文↓ 2019-01-11 00:11:30
• 143****4206

  一、購房合同無效的情形有哪些？
  1、房、地分開出售，合同無效
  由于房屋是建筑在地上的，為土地的附著物，具有不可分離性。因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。
  如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
  2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效
  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。
  非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
  
  3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效
  房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
  房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院判決該房屋買賣合同無效。
  二、解除商品房買賣合同的情況有哪些？
  1、協(xié)議解除
  商品房買賣雙方未達(dá)成共識，因此解除協(xié)議。也就是說比如A和B雙方進(jìn)行商品房交易過程中，由于種種原因而無法達(dá)成一致的共識，故而雙方約定協(xié)議解除。
  
  2、根本違約
  （1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
  （2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
  （3）故意隱瞞沒有取得《商品房預(yù)售許可證明》的事實(shí)或者提供虛假《商品房預(yù)售許可證明》。
  （4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
  （5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
  （6）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
  （7）房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
  3、遲延履行

  查看全文↓ 2019-01-11 00:11:16

相關(guān)問題

• 問 有誰講下商品房購房合同無效有哪些情形?
  答

  采取欺詐手段，或者惡意隱瞞事實(shí)簽訂的房屋買賣合同，可能是無效或者可能被撤銷的。只要確認(rèn)合同無效，因?yàn)楹贤〉玫馁彿靠畋仨毻诉€。《合同法》：第四十二條當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

  全部4個(gè)回答>
• 問 大家說說商品房銷售合同無效有哪些情形?
  答

  法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。 (一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓) 法律規(guī)定： 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部頒布實(shí)施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外” 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！?法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。 (二)侵犯優(yōu)先購買權(quán)的。 法律規(guī)定： 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！?《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！狈ɡ矸治觯悍课菟腥嗽谵D(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。 法律規(guī)定 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。 (四)商品房預(yù)售違法的。 法律規(guī)定我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。

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• 問 大家說說商品房銷售合同無效有哪些情形?
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  (1)根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，無民事行為能力的人不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。(7)當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

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• 問 購房合同無效的情形有哪些 購房合同無效怎么辦
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  購房合同無效是絕大多數(shù)購房者都不愿意遇見的情況，畢竟合同一旦無效就意味著購房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對相關(guān)問題進(jìn)行詳細(xì)了解。本文將對購房合同無效的情形有哪些以及購房合同無效怎么辦進(jìn)行介紹，希望能對各位購房者有所幫助。 一、購房合同無效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購房合同無效怎么辦？ 購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應(yīng)該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下購房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

• 問 什么情況下購房合同無效,有哪些情形
  答

  購房合同無效的情形有（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；（七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；（八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；（九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；（十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

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