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• 155****9334

  流程是，查冊，交定金，簽訂三方合同和網簽合同，銀行評估，簽訂按揭貸款合同，銀行出具同意貸款通知書，付**和財政監(jiān)管，完稅過戶，出新證，歸檔，公積金審批放款，放款，收房。
  1、通過中介買二手房應注意，該審查中介公司的“兩證”（市房地產資源管理局審發(fā)的資格證書和市工商行政管理局審發(fā)的經營許可證）是否齊全，并驗明真假。
  
  2、應盡量選擇規(guī)模較大的中介公司。簽訂合同時，對于中介公司應該提供什么樣的服務要有明確的約定，并明確中介公司的責任。
  
  3、要親自辦理產權過戶登記，防止中介公司從中作梗。買二手房找中介本是省時省力的不二選擇，但有很多人通過中介買房，沒成交，照樣要給中介交錢；而中介方不論是否有過錯，都不承擔責任。
  
  4、中介坑騙消費者的現(xiàn)象普遍存在，所以消費者在通過中介買房時**好先向專業(yè)律師咨詢下有哪些流程，應注意哪些事項，謹防跳入中介設置的陷阱或遇到中介的霸王條款。
  
  5、房產中介是指為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平臺機構，并有為買賣雙方保證安全交易的義務。房產中介有直營為主的公司、加盟為主的公司以及個體經紀人。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:46:13
• 131****6219

  　　通過海房在線選擇比較房源、經紀人→ 經紀人陪同現(xiàn)場看房→ 滿意后交納意向金（簽訂意向金協(xié)議）→ 經紀人聯(lián)系賣家、協(xié)助買家議價（將買家意向金轉交賣家為定金）→ 簽署買賣合同（支付部分**）→ 賣家還清銀行貸款、注銷抵押登記等→ 買家辦理商業(yè)或者公積金貸款→ 經紀人陪同過戶、取得收件收據→ 20天內經紀人領證（銀行審核之后放款）→ 買家領取房產證等→ 辦理水電等交接（賣家遷出戶口）→ 付清**后一筆房款→ 經紀人委托交易流程結束。
  
  　　注：中介收取費費用：收取買賣雙方交易手續(xù)服務費不得超過房屋實際成交價的3%。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:46:08
• 151****3267

  二手房怎么通過中介購買？有什么具體流程？通過中介購買二手房有哪些步驟？這應該是多數購買者關心的問題?，F(xiàn)今房價居高不下，多數人將關注點放在了二手房，但是卻不清楚如何通過中介交易，現(xiàn)在就跟著小編一起學習一下吧。
  
  一、尋找中介信息登記
  
  買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，買賣雙方分別登記購房、售房信息。但是要注意的是，選擇中介**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、聲譽較好的公司，要注意查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數量。
  
  二、入市資格審批
  
  賣方到房屋所在區(qū)縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房，其上市需蓋三種章，第一枚章是在出售調查表上蓋的章，是為了證明土地使用性質，第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。
  
  三、評估及考察房源詳情
  
  實地考察房源的環(huán)節(jié)是必不可少的，買方要掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。作為賣方也不能馬虎，也需要根據這些情況對房屋進行初步估價，為確定售價提供參考。
  
  四、簽訂規(guī)范的協(xié)議
  
  驗證核實房屋后，交易中介需要分別與售房者和購房者簽訂委托出售、購房協(xié)議。一般來說，在合同上要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費，代理費通常由買方繳納，金額為房價的3%，也有分別向買賣雙方同時收取的情況。
  
  五、居間中保提交房款
  
  為了杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。
  
  六、過戶結算
  
  買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算。隨后，房地局將為買方購置的房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:46:02

相關問題

• 問 ??二手房中介怎么樣?買二手房如何挑選中介?
  答

  如何挑選房產中介1、看品牌：大品牌中介往往更靠譜一般而言，大型的品牌中介具備一定的規(guī)模，渠道較廣、客戶信息和房源信息也會較為豐富。但是由于中介的服務往往具有區(qū)域性，消費者一般可通過實地走訪的形式，將所要租賃、買賣的房屋周圍考察一番，通過比較中介公司的店數規(guī)模、門店外觀、環(huán)境等，就能大致判斷這些中介公司的實力和正規(guī)程度。2、看服務：高品質專業(yè)服務更安心多與各中介公司的工作人員接觸可以進一步了解中介公司的專業(yè)度。從交談中觀察服務人員的穿著是否得體、談吐中對市場的認知度、指導買賣時對交易流程的熟悉度是否專業(yè)，這些都可以從側面看出一個中介公司的專業(yè)程度。在委托洽談的時候，消費者還可留意中介公司的立場和操作原則，對于一些專業(yè)度不足、立場不堅定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司，需要多加注意并心生警惕。3、看操作：規(guī)范操作更放心（1）二手房交易中有很多專業(yè)術語和行規(guī)慣例。在簽訂相關協(xié)議及合同時應特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責任、后續(xù)服務、中介公司的權利及義務等），購房者可以通過觀察中介的操作是否規(guī)范，判斷中介是否可靠。（2）正規(guī)中介會有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產經紀人。一般有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產經紀人，能及時準確匹配，節(jié)約客戶時間，同時為購買者控制價外成本，規(guī)范操作通過流程控制風險，以較快的時間幫客戶辦理過戶貸款等服務。一個好的經紀人，會熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。正規(guī)的中介公司可以每個步驟都記錄，層層把關，有跡可循。所以說找一個好的中介是十分重要的。

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• 問 ??二手房中介怎么樣?買二手房怎么挑選中介?
  答

  一、看資質作為合法存在的中介公司，不管其規(guī)模大小，《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產中介服務資格證書》和《房地產經紀人資格證書》這三證是不可或缺的。資質的法律意義在于，中介公司具備了從事房地產中介服務的資格，特別是當由于中介公司的過錯給第三人造成經濟損失時，有能力承擔相應的法律責任，管理部門也能夠對其作出相應的處理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到問題關門走人是很方便的事情，到時候你也只能做祥林嫂了。按照有關規(guī)定，中介公司是應當將上述三證公開懸掛的，屆時可以核對一下執(zhí)照上記載的事項是否符合實際情況，有效期有沒有問題。對那些以種種借口推辭驗證的中介，**好還是敬而遠之。二、看口碑口碑是個很奇妙的東西，無論你做了好事還是壞事，**終遮掩不住的。嚴格地說，口碑是用來聽的，但在網絡時代，只要上網搜一下就OK了，看看你面對的這家公司有有沒有被人投訴過，有沒有被管理部門處罰過，是不是法院里的常客。三、看規(guī)范是否要選擇牌子足夠響亮，規(guī)模足夠大的中介公司完全是個人愛好，但操作規(guī)范，專業(yè)高效應該是對中介公司**起碼的要求。也許你已經體會到了，買房的過程是相當繁雜的，一個人很難精通所有的環(huán)節(jié)，小的中介公司一般都是由業(yè)務員全程處理所有事宜，還美其名曰全程陪同，其實是為了降低人力成本，這樣一來，疏漏不可避免。而品牌中介公司則分工明細，將前期交易與后期后續(xù)服務分開，由房地產經紀人從事前期的開發(fā)、帶看、收意向、送定等工作，另外在設立簽約、貸款、過戶、領證、交房等組成的專業(yè)的交易管理部門負責后續(xù)服務，這樣即有利于資源的優(yōu)化，又可以確保交易的安全性。

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• 問 買二手房怎么選中介？
  答

  二手房越來越受到老百姓的親睞。但是在二手房交易中，經常存在不法中介布下的種種騙局。因此，選擇一個好的中介，是非常必要的。在實踐中，哪些中介才是正規(guī)中介?　　第一，選中介要看中介的注冊資金。選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋。交易過程中的安全和保障，如果注冊資金太少，一旦發(fā)生房產中介卷款私逃的行為，客戶的權益將很難得到保障?！　〉诙?，選中介要看中介的工商局營業(yè)執(zhí)照及經紀機構資質證書。　　第三，選中介要看中介的廣告投放量。廣告投放量無疑也是衡量中介公司實力的標準之一。　　第四，選中介要看中介操作是否規(guī)范。二手房交易中有很多專業(yè)術語和行規(guī)慣例。在簽訂相關協(xié)議及合同時應特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責任、后續(xù)服務、中介公司的權利及義務等)，**好是讓律師或信得過的資深房地產經紀人幫忙把關。

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• 問 在中介買二手房的流程是怎么樣的呢？
  答

  全通過二手房中介買房的17步流程。一、查冊：通過房產地址，房產證登記號等等之類的有效信息到房管局或者房產交易中心查詢房子是否有被抵押，違章，查封等情況。二、交定金：定金，不是訂金，定金是簽署合同之后，付出的一定數量的貨幣，來確保合同的履行。這個是具備法律效益的，在這個上面有一個“定金罰則”來制約的。三、簽訂三方合同和網簽合同: 三方合同就是我們通常說的，連同中介一起的合同。這個合同簽完之后，要登錄房管局的網站，按照合同簽訂的金額等其他信息錄入進去，完成網簽。四、贖契: 這個步驟出現(xiàn)在這里，是因為很多房東賣房子的時候，貸款還沒有還清。這一步驟主要是針對這種房東，他們付清房款，取回房產證的過程。五、銀行評估: 這個是貸款的前一步驟，銀行會指定評估公司對房產進行價值評估，然后判斷放款金額等情況。通過之后，會有一份同意貸款申請書。通常房產中介說的做評估，就是這個環(huán)節(jié)。六、簽訂按揭貸款合同: 這個是指簽訂合同，買房付完**之后，再將此房抵押給銀行以或者貸余下放款的資格。簡單來說，就說用新買的房子抵押貸款。七、銀行出具同意貸款通知書: 銀行審核過后，同意放款，會通知申貸人簽署二手房按揭貸款審批書。八、涂銷和遞件: 涂銷就是像銀行涂銷貸款，取回房產證原件（即通常說的紅本）。遞件就是到房產交易所申請產權轉移，遞交審核，審核完成拿回執(zhí)的過程。九、付**和財政監(jiān)管: 這個步驟就是把房子**放到銀行，過戶成功后銀行會把**打款給房東的過程，這是一個資金監(jiān)管的過程。十、完稅過戶: 遞件申請成功領取回執(zhí)之后，繳納各種規(guī)定的房屋稅項，出購房發(fā)票，出回執(zhí)。

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• 問 購買二手房怎么挑選中介，哪種中介比較好？
  答

  一:客戶接待1:經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)2:在詢問客戶問題時,經紀人應精神飽滿,講話聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準確,快速。3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。4:按客戶要求,推薦適合客戶的公司主推房源,并適時的了解一些客戶的基本信息。(如:客戶的購房目的,是 不是決策者,付款能力,購房意向,目前的居住狀況等。5:如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到,此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話,并熱情的遞上自己的名片。 二:配對1:在接到新房源后,應立即開始客戶配對,選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。要求:A 列出意向客戶。B 按客戶購買意向排序C 按客戶購買力排序D 選定主要客戶E 逐一打電話給主要客戶,約定看房。 三:電話約客1:撥通客戶電話,告知客戶房源信息2:詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話,如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話,以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。3:簡單講述房源基本信息。4:和客戶約定看房時間,地點。(注意2選1原則) 四:帶看前準備1:設計帶看線路2:設計帶看過程中所要提出的問題。(合理安排問題的先后順序)3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點4:思考如何把物業(yè)缺點**小化,揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5:整理該物業(yè)相關資料。 五:如何帶看1:空房必須準時赴約,實房必須提前30 — 45分鐘到達業(yè)主家中,與業(yè)主進行溝通,為看房過程的順利完成打好基礎。2:理清思路,按照自己的看房設計帶看。3:詢問客戶買房目的。4:詢問客戶居住狀況等。5:與客戶交流,掌握更多客戶信息,為以后的跟進工作打好基礎。6:贊揚客戶的工作,性格,為人等優(yōu)點,拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。 六:房源內場操作1:進入物業(yè)主動介紹房子的相關情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶,留下2或3個優(yōu)點,在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急,此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。2:留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀察客戶的舉動及言行)3:控制時間,不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間,并根據不同的客戶提出不同的問題,以了解客戶對物業(yè)的看法。4:讓客戶提問發(fā)表意見,熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對,也不要去反駁客戶,而是加以引導,讓客戶自己察覺他的問題,多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5:為客戶做一下總結。(每套房子都有它的優(yōu)缺點,但關鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為,對于房子來講,它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點,是優(yōu)點多與不足,還是不足多于優(yōu)點。對于它的不足,自己是不是可以接受?？紤]自己的選擇和衡量。)6:結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。) 七:成交前的準備1:對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。2:再次肯定和贊揚客戶的眼光,并把握時間,適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。(增強客戶的購買欲望)3:到達公司后,先禮貌的請客戶到會議室入座,第一時間送上茶水。4:主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務的完善,提高客戶的信任度,打消客戶的后顧之憂。5:和客戶確認下單事宜。(但不宜操之過急,要有序引導,循序漸進)如:"陳先生,這個小區(qū)的環(huán)境好不好?" "好,不錯,還可以""對這套房子的感覺怎樣?" "不錯,還可以""房型滿意嗎?" "挺好的, 不錯""采光好不好?" "好,不錯"抓住房子的優(yōu)勢及有利條件,用肯定式問句,讓客戶做肯定式回答。6:抓住客戶的肯定回答,逼客戶下訂。如:"陳先生,既然您對這套房子相當滿意,那么您對這套房子的價格是不是可以接受?" 八:守價階段1:要點:銷售員沒有對客戶讓價的權利。如:客戶:"房子的價格比較高,是不是可以低些啊?畢竟,這套房子的周邊交通不是很方便。"銷售員:"哦,陳先生,是這樣的,對于房子的價格原則上我們是沒有主動權的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復您。"您看這樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動,了解客戶的心理價格)注意:對于還價幅度太厲害的客戶,業(yè)務員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因為,這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大,如果此時業(yè)務員有任何不當的表情或舉動的話,客戶會再度大幅度殺價。所以,此時業(yè)務員必須果斷,干脆的回答客戶,這個價格是不可能成交的,并告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交,同時,再次運用房子的優(yōu)勢或其它有利條件駁回客戶的試探,從客戶手上取回談判主動權。然后,要求客戶對價格做出重新定位。2:在得到客戶的第2個價格后,業(yè)務員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶,只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時候,避免在客戶的視線范圍內溝通,要注意發(fā)揮團隊的作用,邀請店長或其它資深業(yè)務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業(yè)主溝通。3--15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶,業(yè)主雖不接受他的價格,但也做了些讓步。給出一個高于客戶上限的價格,讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價格底線。4:此時,談判可能會陷入一種僵持階段,客戶有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務員,應果斷阻止,告訴客戶自主談價的缺點。(如:你們雙方如果自行談價的話,在雙方陷入僵局的時候,如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步,甚至有時為了一口氣,弄得一方不買,一方不賣連回旋的余地都沒有,找到一套自己滿意的房子本來就不容易,不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方,不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益,且又經過專業(yè)的培訓和許多的實戰(zhàn)經驗,配合我們的專業(yè)素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外,還可以列舉一些由于自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時,和客戶共同設定一個比較實際的成交價格,然后,安撫客戶的情緒,告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。5:此時,談判才真正進入關鍵階段。業(yè)務員才可開始真正和業(yè)主進行溝通,談價,殺價。 九:殺價階段原則:找出各種對自己有利的因素,引導業(yè)主下降價格。主要方法:1:市場因素2:政策影響3:客戶的稀缺4:客戶還有第2選擇5:周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價比6:告訴客戶,把錢轉起來,才能賺更多的錢。殺價第1步:告訴業(yè)主,現(xiàn)在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作,現(xiàn)在基本上已經達成了一致,但在價格上存在比較大的分歧,希望您可以做些讓步。殺價第2步:業(yè)主此刻會護盤或試探對方的出價,作為業(yè)務員此時應運用客戶的試探方式,大幅度地猛殺業(yè)主的價格。做出反試探,看看業(yè)主的反應如何。如果,業(yè)主對此價格有強烈的不滿反映時,要注意安撫業(yè)主情緒,(如:告訴業(yè)主,自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能,所以,現(xiàn)在才和他協(xié)商一個雙方都可以接受的價格。同時,要求業(yè)主給出一個價格底線。殺價第3步:在得到業(yè)主的底線價格后,告訴業(yè)主自己將和客戶進行協(xié)商,有問題再行溝通。隔10分鐘左右,再度和業(yè)主協(xié)商,確定**后業(yè)主的底線價格。 十:下訂階段1:一般情況下,通過以上的步序,應該可以使雙方的價格達到成交價格,此時,業(yè)務員可以提醒客戶是不是可以下訂了,并準備好相關的書面合同,簡單解釋合同的條款。2:如果此時客戶還有猶豫的話,業(yè)務員因提示客戶,好不容易才和業(yè)主在價格上達成了一致,如果現(xiàn)在不下訂,萬一業(yè)主第2天改變想法的話,那么所有的努力都白費了。3:有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂,此時,業(yè)務員應"急客戶所急",告訴客戶,先支付部分定金,余款第2天打清。4:在誘導客戶下定的過程中,業(yè)務員應注意和團隊之間的配合,這樣才可以提高成功的概率。 十一:售后服務1:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務員應及時向客戶索取身份證等有效證件,復印留底,做好交易前的資料準備。2:及時通知貸款專員,為客戶制定貸款計劃。3:完成以上步序后,簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料,提醒客戶在時間上做好合理按排。4:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務員應該及時聯(lián)系到業(yè)主,把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主,并且及時把客戶的定金轉交到業(yè)主手上,確定銷售的有效。5:在交易過程中,業(yè)務員應經常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系,做好溝通,以使整個銷售過程圓滿完成。

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