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• 143****3987

  　一、以下情況二手房買賣合同無效：
  　　(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的有關規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
  　　(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
  　　(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺詐手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
  　　(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
  　　(5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當私人趁對方處于危難之際利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  　　(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
  　　(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
  　　二、買二手房避免二手房買賣合同糾紛有妙招
  　　第一，檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)
  　　第二，是要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載;
  　　第三，檢查房屋本身的質量。除了以上幾點之外，還要注意房屋是否被賣房人出租;
  　　第四，要檢查房產證上的產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。
  　　第五，看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛;
  　　第六，對于買方來說，除了要嚴格按照建設委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節(jié)問題納入合同內容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶籍的遷移等問題。
  　　第七，買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。
  　　第八是對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致**近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

  查看全文↓ 2019-01-10 00:33:28
• 155****0869

  在二手房交易前，先了解二手房的權屬狀態(tài)是十分有必要的，因為這直接影響到二手房買賣合同的效力，那么哪些情況下二手房買賣合同無效呢？交易的當事人遇到合同無效怎么辦？本文針對這些問題進行詳細說明。
  
  一、二手房買賣合同在哪些情況下無效？
  
  （一）非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。
  
  （二）出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：
  
  1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；
  
  2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有；
  
  3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；
  
  4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
  
  《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產，未經其他共有人書面同意的；”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
  
  （三）因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
  
  （四）已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋。
  
  二、二手房買賣合同無效怎么辦？
  
  根據(jù)我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失，一般采取如下方法處理：
  
  （一）返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據(jù)無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
  
  （二）賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
  

  查看全文↓ 2019-01-10 00:33:19
• 133****9466

  1、 當事人無民事行為能力或限制行為能力
  根據(jù)規(guī)定,房產交易合同的簽訂人必須是完全民事行為能力人,如果當事人沒有民事行為能力或者被限制了行為能力,那么他所簽訂的合同就會被認定為無效。通俗地說就是,合同簽訂人必須是已經成年,且沒有因為觸犯法律等行為被剝奪政治權利的人。
  2、 以欺詐為目的簽訂的買賣合同
  不管是買家,還是賣家,如果在簽訂房屋買賣合同時是以欺詐為目的的話,那么該合同就很有可能被認定為無效合同。比如,買家或者賣家的身份信息是虛假的,或者是房產交易的價格是虛假的,又或者是賣家隱瞞了房產已經被抵押的事實等。
  3、 以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同
  在房產交易中,賣家若是以強迫、威脅等方式將房產出售給買家,那么雙方簽訂的買賣合同就很有可能被認定為無效。比如,一方趁對方處于危難之際時利用對方的迫切需求,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的買賣合同。

  查看全文↓ 2019-01-10 00:33:11

相關問題

• 問 ??二手房買賣合同無效一般是在哪些情況下？
  答

  一、遇到二手房買賣合同無效怎么辦？根據(jù)我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失，一般采取如下方法處理：（一）返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據(jù)無效合同取得的標的物還存在則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。（二）賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。二、哪些情況下二手房買賣合同無效？（一）非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。（二）出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有；3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；shzyshange444、因共同出資建房、購房形成的共有房屋?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓?！背鲑u人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。（三）因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。（四）已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋。

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• 問 [購房流程]#二手房#二手房買賣合同何種情形下無效？
  答

  房屋屬于不動產，為了維持房屋的占有秩序和交易安全，房屋買賣實行登記生效制度，因此，房屋買賣一經過戶登記即具有法律效力，法院一般不輕易認定買賣合同無效或撤銷買賣合同。不過，廣東博浩律師事務所的胡周雄律師表示，實踐中，有買賣雙方串通等幾種情形可被法院認定合同無效或可以撤銷。買賣雙方串通損害賣方配偶利益依據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間取得的登記于一方名下的房屋屬于夫妻共有財產。又依據(jù)《物權法》規(guī)定，房屋產權證所載明的權屬人，即為該房登記意義上的所有權人，有權獨立對該房進行轉讓處分。離婚糾紛中，有的人為剝奪配偶的房屋分割權利，離婚前將登記在其名下的房屋以不合理低價或不支付對價形式偷偷轉讓到其親屬好友名下，這種情形下權利受侵害的配偶可以向法院主張該房屋買賣合同無效。限制行為能力人簽訂的買賣合同限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同屬于可撤銷的情形。實踐中，涉及房屋買賣合同的限制行為能力人主要表現(xiàn)為精神類病人，比如癲癇癥、抑郁癥等病人未發(fā)病期間行為表現(xiàn)與正常人無異，也能夠獨立進行房屋買賣民事活動。但相關癥狀發(fā)病時間難以界定，若交易結果明顯不利于這一類限制行為能力人時，其法定***人可以起訴要求撤銷該類房屋買賣合同。胡周雄表示，二手房買賣交易中若知悉對方為限制民事行為能力人或交易行為損害第三人利益時，需慎之又慎。否則，將面臨買賣合同被撤銷或被認定為無效的法律后果。

• 問 什么情況下會房屋買賣合同無效?
  答

  1 房地產分離出賣，房屋買賣合同無效。2 產權未登記過戶，房屋買賣合同無效。3 產權主體有問題，房屋買賣合同無效。4 侵犯優(yōu)先購買權，房屋買賣合同無效。5 單位違反規(guī)定購房，房屋買賣合同無效。6 價格欺詐，顯失公平，房屋買賣合同無效。7 非法轉讓，房屋買賣合同無效。

• 問 二手房交易解除合同的條件是什么?哪些情況下能解除二手房買賣合同?
  答

  1.由買賣雙方協(xié)議解除合同。這里所說的由買賣雙方協(xié)議解除合同的意思是當買賣雙方簽訂合同之后,在買賣雙方均沒有開始履行合同中固定的內容之前,雙方當事人是可以通過協(xié)商解除該合同的。2.法定解除合同。這里所說的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,沒有履行或者沒有完全履行之前,當法定的解除條件具備時,享有解除權一方如想要解除合同是可以解除合同的。3.在具備約定解除條件時可以解除合同。指的是合同有效成立之后,沒有履行或者沒有完全履行之前,當約定的解除條件具備時,因享有解除權一方的意思表示,使合同關系溯及既往地消滅。

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• 問 二手房如何解除合同？什么情況下能解除二手房買賣合同？
  答

  建議還是與賣家協(xié)商解決，去法院起訴解除買方一般也是需要支付違約金的。如房主實際損失較少，違約金過高，可要求適當減少，所以建議還是跟賣方好好商量，看能不能少付點違約金。畢竟是你的原因，又不是賣家的原因造成你解約的。而且你的房子沒有買出去，也算不上不可抗因素造成合同無法履行

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